一、武漢業主委員會成立條件 以前開業主大會的門檻是小區入住率必須達到50%，現在按照“條例”要求，符合下列條件之一就可以成立業主大會：業主專有部分交付使用的建筑面積達到建筑物總面積50%以上;首次交付使用專有部分之日起滿2年且交付使用的專有部分建筑面積達到建筑物總面積20%以上。 二、武漢市業主大會和業主委員會指導規則 總 則 第一條，為規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《武漢市物業管理條例》和住建部《業主大會和業主委員會指導規則》等規定，結合本市實際，制定本規則。 第二條，本市行政區域內業主成立業主大會、選舉業主委員會及其日常活動適用本規則。 第三條，業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。 第四條，業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。 第五條，業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。 業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。 業主大會和業主委員會，對業主、物業使用人損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。 第六條，市房屋主管部門負責本市業主大會成立、業主委員會選舉及其日常活動的政策指導及相關示范文本的擬定等工作。 區房屋主管部門負責本轄區內業主大會成立、業主委員會選舉及其日常活動的業務指導和監督，會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責業主大會和業主委員會的備案工作。 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責指導、組織、協助本轄區內業主大會成立及業主委員會的選舉工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動，配合調解處理業主大會和業主委員會活動中的投訴、糾紛。 社區居民委員會負責協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府做好本條第三款的相關工作。 第七條，提倡社區居民委員會成員與業主委員會成員交叉任職。 第八條，業主大會、業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔。 第一節，業主大會基本職責 第九條，業主大會履行下列職責： (一)制定和修改業主大會議事規則、管理規約、業主委員會工作規則; (二)選舉業主委員會、更換業主委員會委員，決定業主委員會任期; (三)監督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業 委員會不適當的決定; (四)決定選聘、解聘物業服務企業，審議和批準業主委員會擬簽訂的物業服務合同; (五)決定改建、重建建筑物及其附屬設施; (六)依法決定專項維修資金籌集、使用、管理事項，并監督實施; (七)根據管理規約的約定，對違反管理規約的業主進行告誡; (八)決定業主委員會工作經費的籌措方式，并監督使用; (九)制訂、修改本物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備收益分配、使用方案; (十)決定物業管理區域內涉及業主利益的其他物業管理事項。 第十條，管理規約應對下列主要事項作出約定： (一)物業的使用、維護、管理; (二)專項維修資金的籌集、管理和使用; (三)物業共用部分的經營與收益分配; (四)業主共同利益的維護; (五)業主共同管理權的行使; (六)業主應盡的義務; (七)違反管理規約應當承擔的責任。 管理規約對全體業主具有約束力。管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。 第十一條，業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定： (一)業主大會名稱及相應物業管理區域; (二)業主大會會議召開的形式、時間、議事方式和表決程序; (三)業主代表的產生方式，業主投票權數的確定方法; (四)業主委員會委員的資格、人數和任期; (五)業主委員會換屆程序、補選辦法等; (六)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理; (七)業主大會印章的使用和管理。 第十二條，業主欠交物業服務費，未交存住宅專項維修資金以及實施其他侵害業主共同利益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。 第十三條，業主委員會的工作規則，應對下列主要事項作出規定： (一)業主委員會的職責; (二)業主委員會成員的分工及職責; (三)業主委員會召開的形式、時間、議事方式和表決程序; (四)業主委員會工作經費的管理; (五)業主委員會印章的使用管理; (六)業主委員會工作檔案的管理; (七)業主委員會換屆時有關憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業主共有財物的交接等。 第二節，首次業主大會籌備 第十四條，一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則并選舉產生業主委員會之日起成立。 第十五條，成立業主大會應當符合下列條件之一： (一)專有部分交付使用的建筑面積達到建筑物總面積50%以上; (二)首次交付使用專有部分之日起滿2年且交付使用的專有部分建筑面積達到建筑物總面積20%以上。 業主總人數在20人以內且經全體業主一致同意，決定不設立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會的職責。 第十六條，物業管理區域符合上條規定的，開發建設單位或者前期物業服務企業應當書面報告街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和區房屋主管部門。 開發建設單位或者前期物業服務企業未及時予以書面報告的，20%以上的業主可以聯名向街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和區房屋主管部門提出設立業主大會的書面要求。 第十七條，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在收到報告或者要求之日起60日內，會同區房屋主管部門組織業主成立業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)，籌備召開首次業主大會會議。 籌備組成員人數不超過11人，其中街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會、建設單位代表各1名，業主所占比例不得低于籌備組總人數的2/3。籌備組組長由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府代表擔任。 籌備組工作接受區房屋主管部門業務指導。 第十八條，籌備組中的業主代表由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織業主從符合以下條件的業主中推薦并選定： (一)本物業管理區域內的業主; (二)遵守國家有關法律、法規; (三)具有完全民事行為能力; (四)熱心公益事業、責任心強、公正廉潔; (五)履行業主義務，按時交納物業服務費。 第十九條，籌備組應當自成立之日起7日內在物業管理區域內書面公告其成員名單和工作職責，并有權要求開發建設單位提供下列文件資料： (一)物業管理區域劃分證明; (二)房屋及其他建筑物面積清冊; (三)業主名冊(業主姓名、房號及建筑面積、聯系方式); (四)建筑規劃總平面圖; (五)附屬設施設備交付使用備案證明; (六)綠化竣工證明; (七)物業服務用房配置證明; (八)專項維修資金交存證明; (九)成立業主大會必需的其他文件資料。 第二十條，籌備組履行下列職責： (一)確定召開首次業主大會會議的時間、地點、形式和內容; (二)草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則; (三)確認業主身份、核實業主人數和專有部分面積; (四)依法確定首次業主大會會議表決規則; (五)確定業主委員會委員候選人產生方案和名單，并公開征詢意見; (六)制定業主委員會選舉辦法; (七)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。 前款所列內容，籌備組應當在召開首次業主大會會議15日前以書面形式在物業管理區域內予以公示，業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。 開發建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。 第二十一條，籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。自業主大會依法成立之日起，籌備組職責自行終止，并向業主委員會移交開發建設單位提供的文件資料及其他籌備工作資料。 召開首次業主大會會議所必需的交通、通訊、場地租賃、宣傳、文印資料等經費由開發建設單位承擔。 第二十二條，劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。 第三節，會議制度 第二十三條，業主大會會議分為定期會議和臨時會議。 業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。 有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議： (一)經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上的業主提議的; (二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的; (三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。 第二十四條，業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過1/2的業主且占總人數過1/2的業主參加方可舉行。 采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達每一位業主;無法送達的，應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。 第二十五條，專有部分面積和業主人數按照下列方式確定： (一)專有部分面積，按照不動產登記薄記載的面積計算;尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算;建筑物總面積，按照前述的統計總和計算。 (二)業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按1人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按1人計算;總人數按照前述的統計總和計算。 依法登記取得或者根據特權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業主。 基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。 第二十六條，一個專有部分有2個以上所有權人的，應當推選1人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為1人。 業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。 業主為法人或者其他組織的，由其法定代表人或主要負責人或者前者委托的代理人行使投票權。 第二十七條，業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議行使投票權。 未參與表決的業主，其投票權數是否記入多數票，由業主大會議事規則規定;多數票原則上應超過物業管理區域內專有部分建筑物總面積過1/3的業主且占總人數過1/3的業主。 第二十八條，物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元或樓層等推選業主代表參加業主大會會議。業主代表應當于業主大會會議召開前3日，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表業主意見，凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。 第二十九條，業主可以書面委托的形式，約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權，具體委托內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。 第三十條，業主大會決定籌集、使用和劃轉專項維修資金以及決定改建或者重建建筑物及其附屬設施設備，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。 制定和修改業主大會議事規則，制定和修改管理規約，制定和修改業主委員會工作規則，選舉業主委員會委員及候補委員，選聘和解聘物業服務企業，決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積過1/2的業主且占總人數過1/2的業主同意。 第三十一條，業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。 業主委員會基本職責 第三十二條，業主委員會作為業主大會的執行機構，由5至11名委員組成，組成人數為單數。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推舉產生。 業主委員會委員之外可設候補委員，候補委員人數按不超過委員人數的40%設置。候補委員在業主委員會委員職務終止出現空缺時，替補當選為業主委員會委員。業主委員會候補委員在候補階段，不參與業主委員會會議，不具有表決權。 第三十三條，業主委員會履行以下職責： (一)執行業主大會的決定和決議; (二)召集業主大會會議，報告物業管理實施情況; (三)與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同; (四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務履行物業服務合同; (五)監督管理規約的實施; (六)督促業主交納物業服務費及其他相關費用; (七)組織和監督專項維修資金的籌集和使用; (八)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛; (九)業主大會賦予的其他職責。 第三十四條，業主委員會應當向業主公布下列情況和資料： (一)管理規約、業主大會議事規則，業主委員會工作規則; (二)業主大會和業主委員會的決定; (三)物業服務合同; (四)專項維修資金的籌集、使用情況; (五)物業共有部分的使用和收益情況; (六)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況; (七)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況; (八)其他應當向業主公開的情況和資料。 第三十五條，業主委員會應當建立工作檔案管理，工作檔案主要包括以下材料： (一)業主大會、業主委員會會議記錄; (二)業主大會、業主委員會的決定; (三)業主大會議事規則、管理規約、業主委員會工作規則和物業服務合同; (四)業主委員會委員選舉及備案資料; (五)專項維修資金籌集及使用賬目; (六)業主及業主代表的名冊; (七)業主意見及建議。 第三十六條，業主委員會委員應當依法履行職責，接受街道辦事處、鄉(鎮)人民政府以及區房屋主管部門的指導與監督，市、區房屋主管部門應當加強對業主委員會委員的培訓。 業主委員會委員不得在為本物業管理區域提供物業服務的物業服務企業中任職，其近親屬在為本物業管理區域提供物業服務的物業服務企業中任職的，應當在本物業管理區域內顯著位置予以公告說明。 第三十七條，業主委員會不得從事物業服務經營活動。 業主委員會可以根據業主大會的決定，委托物業服務企業或其他機構利用業主共有部分從事經營活動，經營的收益屬于全體業主所有，具體使用辦法由業主大會決定，其收支情況業主委員會應當定期書面公告，并接受業主大會、業主的監督。 第三十八條，業主大會會議選舉產生出新一屆業主委員會之日起10日內，前業主委員會委員應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府監督下，將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。 第三十九條，業主委員會議事活動用房在物業服務用房中統籌安排，應不少于15平方米。 第四節，產生和備案 第四十條，業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。 第四十一條，業主委員會委員、候補委員應當是本物業管理區域內的業主，并符合下列條件： (一)遵守國家有關法律、法規; (二)具有完全民事行為能力; (三)遵守業主大會議事規則和管理規約，模范履行業主義務，按時繳納物業服務費和專項維修資金; (四)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力; (五)具有一定的組織能力和協調溝通能力; (六)身體健康，具備必要的工作時間。 社區居民委員會成員作為業主委員會委員的，必須是本物業管理區域內的業主。 第四十二條，業主委員會委員、候補委員候選人由籌備組推薦，10名以上業主也可聯名推薦候選人1名。籌備組應當審查候選人資格并確定候選人名單。 業主委員會委員、候補委員實行差額選舉，差額選舉比例不得低于20%。業主委員會委員、候補委員按照預定名額和得票順序當選。 第四十三條，業主委員會委員選舉產生后，應當在7日內組織召開業主委員會第一次會議，推選產生業主委員會主任、副主任和確定其他委員工作分工。 第四十四條，業主委員會任期內，委員職務終止出現空缺時，應當先由候補委員及時補足。候補委員不夠補足空缺的，業主委員會應當及時召開業主大會臨時會議，按空缺人數選舉產生新的業主委員會委員。 業主委員會委員人數不足總數的1/2時，業主委員會職責自行終止，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。 第四十五條，業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料向物業所在地的街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和區房屋主管部門辦理備案手續： (一)《業主大會業主委員會備案表》(樣表附后); (二)業主大會議事規則; (三)管理規約; (四)業主委員會工作規則; (五)會議表決及其他相關資料。 備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內，將變更內容書面告知原備案部門。 第四十六條，業主委員會備案后，持區房屋主管部門出具的備案證明到公安部門指定的單位依法刻制業主大會及業主委員會印章。印章刻制后5日內，業主委員會應當持印章到區房屋主管部門辦理印章印模留存手續。 業主大會及業主委員會印章由業主委員會指定專人負責保管，并建立用印記錄制度。 業主大會及業主委員會印章應當用于業主大會與物業服務企業簽訂物業服務合同或其他與物業服務有關的活動。 第五節，會議制度 第四十七條，業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經1/3以上業主委員會委員的提議，應當在7日內召開業主委員會會議。 第四十八條，業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。 業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。 業主委員會委員不能委托代理人參加會議。 第四十九條，業主委員會討論業主大會授權的物業管理公共事項，應當召開委員會會議，并于會議召開3日前在物業管理區域內以書面形式公告會議議程，聽取業主的意見和建議。 第五十條，業主委員會決定事項，應當經全體委員1/2以上簽字同意通過。 業主委員會應當將業主大會、業主委員會的決定在作出之日起3日內以書面形式在物業管理區域內予以公告。 第五十一條，兩個以上物業管理區域共用附屬設施設備的，應當建立業主委員會聯席會議制度。 業主委員會聯席會議由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府社區居民委員會和區房屋主管部門、相關物業管理區域的業主委員會、物業服務企業組成。聯席會議由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責召集。 第六節，委員資格的終止 第五十二條，業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止： (一)不再是該物業管理區域內的業主; (二)喪失民事行為能力，不能履行委員職責; (三)被依法限制人身自由半年以上; (四)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。 第五十三條，業主委員會委員有下列情況之一的，由業主大會決定是否終止其委員資格： (一)拒不履行委員職責; (二)利用委員資格謀取私利; (三)業主委員會半數以上委員或者20%以上業主提議撤銷其委員資格; (四)拒不履行交納物業服務費、交存維修資金等業主義務的; (五)在本物業管理區域內違章搭建、非法占用共用部位共用部設施設備等侵害他人合法權益的; (六)以書面方式向業主大會提出辭職請求的; (七)因其他原因不適合繼續擔任委員的。 第五十四條，業主委員會委員資格屆內終止的，應當在終止之日起3日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。 業主委員會換屆選舉 第五十五條，業主委員會任期屆滿3個月前，應當組織召開業主大會會議進行換屆選舉。業主委員會應當在換屆選舉前做好下列換屆籌備工作： (一)起草本屆業主委員會工作情況的報告; (二)確定業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容; (三)確認業主身份和業主人數，確定業主在業主大會會議上的投票權數; (四)將業主委員會成員候選人的基本情況和物業服務企業開具的交納物業管理服務費的證明等在物業管理區域內進行公示; (五)做好召開業主大會會議的其他準備工作。 業主委員會應當將上述換屆籌備工作情況報告街道辦事處、鄉(鎮)人民政府并接受街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導和監督。 業主委員會主任負責主持選舉新一屆業主委員會，并做任期內的工作報告。 第五十六條，業主委員會任期屆滿仍未進行換屆選舉的，區房屋主管部門應當責令其在30日內改正;逾期不改正的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當會同區房屋主管部門組織成立由業主和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會代表組成的籌備組，在30日內組織召開業主大會會議進行換屆選舉。籌備組的組長由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府派員擔任。 指導和監督 第五十七條，物業所在地的區房屋主管部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當積極開展物業管理政策法規的宣傳和教育活動，及時處理業主、業主委員會在物業管理活動中的投訴。 第五十八條，業主大會業主委員會作出的決定違反法律法規的，物業所在地的街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。 第五十九條，業主大會、業主委員會應當積極配合社區居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。 業主大會、業主委員會作出的決定和召開業主委員會會議，應當告知社區居民委員會，并認真聽取社區居民委員會的建議。 第六十條，業主委員會不依法或者不依約履行召開業主大會會議職責的，區房屋主管部門應當責令其在30日內召開;逾期不改正的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當會同區房屋主管部門、社區居民委員會在30日內組織業主召開業主大會會議。 第六十一條，按照業主大會議事規則的規定或者1/3以上委員提議，應當召開業主委員會會議的，業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，物業所在地的街道辦事處、鄉(鎮)人民政府合同區房屋主管部門指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。 第六十二條，違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定，擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的，物業所在地的街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當責令限期改正，并通告全體業主;造成經濟損失或者不良影響的，應當依法追究責任人的法律責任。 第六十三條，業主委員會委員資格終止后未將其保管的屬于業主大會和業主委員會所有的資料、印章等交回業主委員會委員的，業主委員會任期屆滿后未及時將有關財物、文件資料、印章等移交新一屆業主委員會的，由區房屋主管部門責令限期改正，并予以警告;逾期不改正的，其他業主委員會委員或新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。 第六十四條，因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的1/2的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。 第六十五條，業主大會或者業主委員會作出的決定侵害了業主合法權益的，相關業主可以依法向人民法院提出訴訟。 第六十六條，業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。 附 則 第六十七條，業主自行管理或者委托其他管理人管理物業，成立業主大會，選舉業主委員會的，可參照執行本規則。 第六十八條，本規則自發布之日起施行。《武漢市房產管理局關于印發武漢市業主大會規程實施細則的通知》(武房物〔2006〕130號)同時廢止。 以上內容介紹了武漢業主委員會成立條件。業主委員會的成立是為了服務和維護業主的利益，限制業主委員會成立的條件也是為了規范業主委員會，防止損害業主利益的行為出現。同時，加強業主委員會的管理，也是社會發展的需要。