所謂預(yù)約，是約定將來(lái)訂立一定合同的協(xié)議，亦稱預(yù)備合同;以后履行預(yù)約而訂立的合同為本約，也就是正式合同。也就是說(shuō)，訂立預(yù)約在當(dāng)事人間產(chǎn)生的義務(wù)為在約定的某一特定時(shí)段簽訂本約。 　　預(yù)約的構(gòu)成，一般來(lái)說(shuō)，需要考察兩方面的要件：(1)預(yù)約的形式問(wèn)題。如果將要簽訂的正式合同(本約)有強(qiáng)制的形式規(guī)定的，“不得以預(yù)約迂回為脫法行為，若預(yù)約的內(nèi)容已有拘束力時(shí)，不論其是否尚須為主契約的締結(jié)，于預(yù)約中應(yīng)適用與主契約相同的形式規(guī)定，一如此拘束存在于主契約的情形，以防止脫法行為。”(2)預(yù)約的確定性問(wèn)題。“若以預(yù)約所建立的締約義務(wù)，并不充分確定，亦無(wú)法解釋確定預(yù)約的內(nèi)容，則其義務(wù)及預(yù)約本身均不生效力。”例如，當(dāng)事人間“我們?cè)敢夤餐闪⒁患夜尽钡募s定，其確定性尚不夠充分，因?yàn)楫?dāng)事人對(duì)于公司的目的、所在地以及法律形態(tài)等尚未有合意的存在，僅僅是表達(dá)了愿意合作的愿望而已。這種意向，沒(méi)有具體的履行內(nèi)容，即使賦予其履行的效力，具體操作上，也因?yàn)槁男械淖償?shù)太大，而沒(méi)有履行的可能性。但在何種情況下，預(yù)約的確定性為已足?在預(yù)約具備本約所有條款情況下，該預(yù)約名為預(yù)約，實(shí)為本約，就沒(méi)有區(qū)分預(yù)約與本約的必要。這兩者之間的平衡，往往難以把握，需要法官根據(jù)個(gè)案的不同情況，加以辨別。 具體就商品房買賣認(rèn)購(gòu)書而言，從其目的考察，當(dāng)事人簽約的目的在于為將來(lái)訂立正式房屋買賣合同作約定，這在目的上符合預(yù)約的基本特征。 　　(1)商品房買賣認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容須有確定性。從商品房買賣認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容上考察，由于預(yù)約必須具有確定性，故其應(yīng)當(dāng)具備將來(lái)要訂立的本約中的主要內(nèi)容。作為商品房買賣的預(yù)約而言，商品房買賣認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人基本情況;房屋基本情況(含位置、面積等);價(jià)款計(jì)算;訂立正式購(gòu)房合同的時(shí)限約定。如商品房買賣認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容的確定性程度不夠，則只能認(rèn)為該商品房買賣認(rèn)購(gòu)書僅僅是合同意向書而己，沒(méi)有法律約束力。 　　(2)區(qū)分商品房買賣認(rèn)購(gòu)書與房屋買賣合同的實(shí)質(zhì)要件：出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”該條規(guī)定突破了預(yù)約具備本約內(nèi)容即構(gòu)成本約的一般理論，認(rèn)為即使商品房買賣認(rèn)購(gòu)書具有買賣合同的內(nèi)容(預(yù)約的確定力強(qiáng)度達(dá)到本約)，但仍不能認(rèn)為該商品房買賣認(rèn)購(gòu)書的實(shí)質(zhì)已經(jīng)是買賣合同。要直接認(rèn)定以商品房買賣認(rèn)購(gòu)書的名義簽訂的合同(預(yù)約)為房屋買賣合同，必須有買受人交付購(gòu)房款的行為以及出賣人收受購(gòu)房款的行為。