1.房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象和范圍 　　修改后的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》把拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象僅限于被拆除房屋及其附屬物的所有權(quán)人。 　　房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶潜徊鸪暮戏ǚ课菁捌涓綄傥铩２鸪`章建筑、超過(guò)期限的臨時(shí)建筑不屬于拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶Ｎ闯^(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑屬于補(bǔ)償?shù)姆秶邕M(jìn)行拆除，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。     　　2.房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?　　房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞接袃煞N：貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換。 　　（1）貨幣補(bǔ)償。 　　貨幣補(bǔ)償，是指拆遷人對(duì)依法批準(zhǔn)的拆遷范圍內(nèi)的房屋及其附屬物進(jìn)行評(píng)估作價(jià)后，以貨幣補(bǔ)償給被拆遷人，由被拆遷人自行購(gòu)買(mǎi)房屋的一種安置方式。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府指定。 　　      （2）產(chǎn)權(quán)調(diào)換。 　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換，是指拆遷人用異地或者原地重建的房屋與被拆遷人的房屋按一定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行交換的一種補(bǔ)償方式。《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第25條規(guī)定：“實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例第二十四條的規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。”即拆遷人與被拆遷人根據(jù)房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格計(jì)算與被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。拆遷人應(yīng)當(dāng)提供符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋，用于拆遷安置。 　　      一般情況下，被拆遷人可以選擇拆遷補(bǔ)償方式，但有兩種例外：拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。 　　      （3）房屋拆遷補(bǔ)償合中的幾種特殊情況的處理 　      　①拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補(bǔ)償。     　　②拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。     　　③拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷管理部門(mén)審核同意后實(shí)施拆遷。拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。 　     　④拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國(guó)家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行。拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，如果產(chǎn)權(quán)人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，抵押人應(yīng)當(dāng)以調(diào)換的房屋作為抵押物，并與抵押人重新簽訂抵押合同。如果抵押人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模傻盅喝撕偷盅簷?quán)人重新設(shè)立抵押權(quán)或由抵押人清償債務(wù)后，方可給予產(chǎn)權(quán)人補(bǔ)償。如果抵押權(quán)人和抵押人在房屋拆遷主管部門(mén)公布的規(guī)定期限內(nèi)達(dá)不成抵押協(xié)議的，由拆遷人參照產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議房屋的拆遷規(guī)定實(shí)施拆遷。      　　拆遷安置 　     　1.拆遷安置的地點(diǎn)和標(biāo)準(zhǔn) 　　      拆遷安置地點(diǎn)有原地安置和異地安置兩種。原地安置是拆遷范圍內(nèi)的建設(shè)工程完工后，將安置對(duì)象遷回原地安置。異地安置是將安置對(duì)象遷往他處安置。對(duì)被拆遷房屋使用人的安置地點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃對(duì)建設(shè)地區(qū)的要求和建設(shè)工程的性質(zhì)，按照有利于城市規(guī)劃和城市舊區(qū)改造的原則確定。對(duì)于從區(qū)位較好的地段遷入?yún)^(qū)位較差的地段的被拆遷房屋使用人，可以適當(dāng)增加安置面積。 　      　拆遷補(bǔ)償安置的標(biāo)準(zhǔn)，拆遷人與被拆遷人根據(jù)房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估確定價(jià)格，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。拆遷人應(yīng)當(dāng)提供符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋，用于拆遷安置。 　      　2.拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)償 　     　拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)包括兩種：一種是搬遷補(bǔ)助費(fèi)；另一種是臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。搬遷補(bǔ)助費(fèi)是因拆遷搬出而造成的費(fèi)用。《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第31條第1款規(guī)定：“拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。”搬遷補(bǔ)助費(fèi)的支付對(duì)象是被拆遷人和房屋承租人。如果搬遷是一種過(guò)渡性質(zhì)的搬遷，搬遷補(bǔ)助費(fèi)應(yīng)包括從被拆遷房屋搬出和從過(guò)渡房搬進(jìn)新家的兩次費(fèi)用。臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)主要是針對(duì)自行解決過(guò)渡房進(jìn)行安置的，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第31條第2款規(guī)定：“在過(guò)渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。”上述搬遷補(bǔ)償費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 　　      另外，如果因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)，給被拆遷人或房屋承租人造成損失的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。     　　4.過(guò)渡期限的規(guī)定　　在安置不能一次到位的情況下，涉及拆遷安置的過(guò)渡期。《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第32條規(guī)定：“拆遷人不得擅自延長(zhǎng)過(guò)渡期限，周轉(zhuǎn)房的使用人應(yīng)當(dāng)按時(shí)騰退周轉(zhuǎn)房。因拆遷人的責(zé)任延長(zhǎng)過(guò)渡期限的，對(duì)自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；對(duì)周轉(zhuǎn)房的使用人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起付給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。”                     拆遷人另行出賣補(bǔ)償安置房屋糾紛的處理      　最高人民法院《商品房買(mǎi)賣合同糾紛解釋》第七條規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。”該條規(guī)定，可從以下幾點(diǎn)理解： 　　      （一）被拆遷人享有取得該補(bǔ)償安置房屋的優(yōu)先權(quán) 　　該條規(guī)定賦予按照所有權(quán)調(diào)換形式進(jìn)行補(bǔ)償安置的被拆遷人在該拆遷合同中對(duì)特定的安置房享有的債權(quán)以特種債權(quán)的地位，而非普通的債權(quán)。該特種債權(quán)被賦予物權(quán)的優(yōu)先效力，稱為特種債權(quán)優(yōu)先權(quán)，也就是債權(quán)物權(quán)化。其特征表現(xiàn)為：（1）特種債權(quán)優(yōu)先權(quán)是一種具有物權(quán)效力的特種債權(quán)，是獨(dú)立的民事權(quán)利，具有對(duì)抗第三人的效力；（2）特種債權(quán)是一種法定的債權(quán)上的優(yōu)先權(quán)，不是物權(quán)上的優(yōu)先權(quán)，它打破了債權(quán)平等原則，賦予特種債權(quán)優(yōu)先于一般債權(quán)取得的權(quán)利；（3）特種債權(quán)是一種不需登記公示的優(yōu)先權(quán)。特種債權(quán)的優(yōu)先權(quán)由法律直接規(guī)定，無(wú)需公示。 　     　（二）該安置補(bǔ)償房屋需為特定 　　實(shí)踐中，拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，對(duì)安置補(bǔ)償房屋的約定有兩種方式：一是指對(duì)補(bǔ)償方式、安置用房面積、過(guò)渡期限等內(nèi)容進(jìn)行約定，而沒(méi)有對(duì)協(xié)議的標(biāo)的物及補(bǔ)償安置用房的位置、用途進(jìn)行具體約定；二是當(dāng)事人不僅對(duì)房屋的補(bǔ)償方式、安置用房面積、過(guò)渡期限等一般內(nèi)容進(jìn)行約定，而且對(duì)安置用房的位置、用途也進(jìn)行了明確、特別約定。就前者而言，因?yàn)樽鳛榛ヒ?a href=hetongfa/>合同標(biāo)的物之一的安置補(bǔ)償房屋并不確定，故嚴(yán)格說(shuō)來(lái)該合同僅僅相當(dāng)于一種預(yù)約，被拆遷人享有請(qǐng)求拆遷人交付符合該合同中約定的補(bǔ)償方式、安置用房面積、過(guò)渡期限等內(nèi)容的任一房屋。由于并不能在該合同中明確該房屋，故不能在其上成立特種債權(quán)；就后者而言，安置用房是特定的，有成立特種債權(quán)的基礎(chǔ)，也就是說(shuō)，可在特定的房屋上成立特種債權(quán)，拆遷人將該房屋一房二賣的，被拆遷人自能享有優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的優(yōu)先權(quán)。 　     　（三）被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照最高人民法院《商品房買(mǎi)賣合同糾紛解釋》第八條的規(guī)定處理　　該條規(guī)定：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買(mǎi)賣合同訂立后，出賣人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買(mǎi)賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。”