商鋪投資需要注意以下幾個(gè)方面問(wèn)題：
一、加強(qiáng)
合同履行的保證能力。在“售后包租”的銷售模式中，最好要求開(kāi)發(fā)商的投資商對(duì)商鋪投資收益進(jìn)行連帶保證。由于我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)采用項(xiàng)目公司制，開(kāi)發(fā)公司往往是項(xiàng)目公司，項(xiàng)目銷售完畢后，公司也隨即注銷。
二、提高自我管理和經(jīng)營(yíng)能力。商鋪的使用和經(jīng)營(yíng)管理具有統(tǒng)一性和整體性的特點(diǎn)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，商鋪的小業(yè)主可以通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)成立業(yè)主委員會(huì)，來(lái)獲得一個(gè)代表全體業(yè)主的管理機(jī)構(gòu)，以便統(tǒng)一業(yè)主的行動(dòng)，有效與物業(yè)管理公司溝通、協(xié)調(diào)。
三、探索房地產(chǎn)投資
基金的運(yùn)作。商鋪投資者關(guān)心的是投資的盈利性和安全性。商鋪?zhàn)鳛橐环N能產(chǎn)生穩(wěn)定租金收入流的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，是很受房地產(chǎn)投資
基金青睞的。
商鋪的所有權(quán)、使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分別屬于三個(gè)不同法律主體，由開(kāi)發(fā)商在銷售時(shí)承諾一定年數(shù)、一定金額的租金回報(bào)。
1、商場(chǎng)開(kāi)業(yè)期限
實(shí)踐中，商場(chǎng)開(kāi)業(yè)日的確定是較為困難的，因其需要同時(shí)要兼顧各方面利益，也因此受到各種因素的限制，導(dǎo)致開(kāi)業(yè)日能否順利開(kāi)業(yè)成為商場(chǎng)的重大風(fēng)險(xiǎn)。
2、商鋪交付條件
根據(jù)國(guó)家法律法規(guī)的規(guī)定，
建筑工程通過(guò)竣工驗(yàn)收即可交付使用.
可由雙方在
合同中預(yù)先約定雙方選擇適用的交付條件,前提是不違背國(guó)家法律法規(guī)。
3、商鋪交付標(biāo)準(zhǔn)
滿足商業(yè)用途需要的交付標(biāo)準(zhǔn)與住宅交付標(biāo)準(zhǔn)有所區(qū)別，體現(xiàn)在供水供電、中央空調(diào)、電梯、消防設(shè)施等配套設(shè)施的竣工交付上，尤其是對(duì)于對(duì)餐飲或健身等業(yè)態(tài)而言。
4、商鋪交付期限
交付期限與租金及物業(yè)費(fèi)計(jì)算、租賃期限、免租期限（裝修期限）、開(kāi)業(yè)日等密切相關(guān)，因而具有非常重要的法律意義。
設(shè)定該日期既要考慮工程進(jìn)度也要考慮上述期限的關(guān)聯(lián)性，同時(shí)兼顧可能發(fā)生的意外因素，而設(shè)定靈活的可操作性。實(shí)踐中，針對(duì)租戶惡意履約而故意逾期接收商鋪的情況，需約定“視為交付完成”的概念，以明確交付期限，保證
合同其他權(quán)益得以
執(zhí)行。
5、商鋪面積測(cè)繪
單元面積決定租金、物業(yè)管理費(fèi)等的計(jì)算。同時(shí)，單元面積是否能夠分開(kāi)測(cè)繪，還會(huì)影響租賃
合同的登記等其他方面。
根據(jù)各地房管局的不同操作方式，對(duì)分割測(cè)繪采取了不同的做法，對(duì)此需要在招租前予以了解。以
建筑面積概念作為商鋪的租賃面積，往往會(huì)因
建筑面積構(gòu)成以及測(cè)繪變化而出現(xiàn)歧異并導(dǎo)致糾紛，為此建議通過(guò)雙方約定的形式明確租賃面積的定義，同時(shí)，對(duì)發(fā)生交付租賃面積變化時(shí)，如何指定重新測(cè)繪機(jī)構(gòu)，以及針對(duì)面積變化采取的相應(yīng)費(fèi)用的調(diào)整方式，也應(yīng)予以提前約定。
6、不動(dòng)產(chǎn)抵押
商業(yè)地產(chǎn)具有融資功能，如決定進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)抵押的話，則如何處理抵押與租賃的關(guān)系.
抵押與租賃的先后順序?qū)?duì)抵押人（業(yè)主）、抵押權(quán)人（銀行）、租戶（商家）三方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系帶來(lái)什么影響，以及業(yè)主因此需要承擔(dān)哪些法律義務(wù)，均需要在招租前做出考慮，并在租賃
合同中作出事先約定。
7、其它招租風(fēng)險(xiǎn)
南京德本律師:為預(yù)防政策風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、周邊商圈變化等等招租風(fēng)險(xiǎn)，建議業(yè)主在正式對(duì)外招租前，召集工程部、租賃部、市場(chǎng)部、物業(yè)公司、代理公司、律師等共同分析可能出現(xiàn)的問(wèn)題并研究解決對(duì)策、形成統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，然后再著手招商事項(xiàng)，以預(yù)防招租后出現(xiàn)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。如忽視對(duì)項(xiàng)目具體情況的分析研究，僅僅依賴擁有優(yōu)勢(shì)條款的
合同文本，并不能起到全面化解風(fēng)險(xiǎn)的作用.
8、變相套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商的“售后包租”，實(shí)際上往往是變相套現(xiàn)。通過(guò)抬高商鋪售價(jià)，開(kāi)發(fā)商實(shí)際上已將包租期限中需要付給小業(yè)主的租金事先打入房?jī)r(jià)。這樣，高投資回報(bào)率只是實(shí)現(xiàn)銷售的幌子。一旦包銷期限一過(guò)，小業(yè)主只能自己承擔(dān)經(jīng)營(yíng)不善的風(fēng)險(xiǎn)。
9、回報(bào)保證風(fēng)險(xiǎn)。由于《商品房銷售管理辦法》禁止了開(kāi)發(fā)商售后包租，開(kāi)發(fā)商往往委托或者設(shè)立物業(yè)管理公司與小業(yè)主簽訂“售后包租”
合同，即在法律上售后包租的主體是獨(dú)立于開(kāi)發(fā)商的。一旦產(chǎn)生糾紛，小業(yè)主因主體適格問(wèn)題不能直接
起訴開(kāi)發(fā)商，包銷
合同中投資回報(bào)的償還能力和保證能力就需要被質(zhì)疑了。
10、產(chǎn)證辦理風(fēng)險(xiǎn)。《上海市關(guān)于商場(chǎng)和辦公樓分割轉(zhuǎn)讓問(wèn)題的通知》明確，商鋪的權(quán)屬單元應(yīng)具備封閉、永久、固定維護(hù)結(jié)構(gòu)為四至界限，且商鋪的分割事先應(yīng)獲得規(guī)劃、建設(shè)、消防、衛(wèi)生等管理部門的批準(zhǔn)。這就意味著原來(lái)商鋪銷售中采用的嵌銅條分割的方法將不被認(rèn)可，商鋪的分割也更加困難。上海“永升大廈”、“柳林大廈”等商鋪，就是因?yàn)樯啼伄a(chǎn)證辦理遇到障礙，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商和小業(yè)主之間矛盾不斷。
