二手房買賣中戶口糾紛已非一日，主要是我國現在戶籍制度處于改革過程中，改革也并非一朝一夕能夠到位，戶籍管理混亂，各省市均有自己的規定和做法，一旦出現上述案例中的糾紛，司法實踐中，各地法院的默認的通行做法都是不予立案，上海市2004年《上海高院民一庭民事法律適用問答》更是明確說明買方要求賣方實際履行約定，將戶口遷出并將自己戶口遷入的，法院可以告知該當事人，違約損害賠償可以作為民事案件受理，但戶口遷移問題屬于行政管理問題，不屬于民事案件受理范圍，法院也無權作出此類民事判決，故該請求判決繼續履行的主張屬于依照法律規定法律不能強制當事人繼續履行的事項。當事人堅持遷移戶口的主張的，裁定不予受理或者駁回起訴。     南京市公安局出臺了相應的文件并規定“房屋買賣雙方已經合法完成房屋產權交易，買房人已經取得《房屋所有權證》、《土地使用權證》或《南京市公有住房租賃契約》，并實際居住。賣房人未將戶口遷出原住房，導致買房人戶口無法遷入的(買賣雙方有其他戶口遷移約定的除外)。經買房人申請，戶口所在地公安派出所履行告知后，賣房人仍拒絕辦理戶口遷出的，經縣級公安機關審核批準，將賣房人戶口整戶遷移至現戶口所在地的社區(村)托管戶臨時管理”。筆者認為，該規定為所有正在受此問題困擾的買家和業主吃了一顆定心丸，但是為了切實保障自己的合法權益，權利人仍然可以通過司法途徑使得賣方為自己的惡意違約、毫無誠信的行為承擔相應的違約責任,并且彌補自己因此遭到的損失。 如何防范和解決這一問題？律師提出如下建議：第一：無論是否是學區房或者普通的二手房，購房者都應當高度重視戶口問題，因為中國的現有戶籍體制下，很多的社會生活都和戶籍有著千絲萬縷的關系，如果無法落戶會給自己的將來造成各種麻煩和損失，因此談判的重點不光是房屋的產權、價格、區位、戶型、樓層和朝向等方面還應當包括戶口問題，第二： 預先全面調查核實房屋內所有的戶口。無論賣方承諾房屋內是否戶口，購房者都最好親自到房屋所在地的派出所進行核實。這樣做除了核實出售方承諾的真實性以外，還可以防止有其他人的戶口仍未遷走，比如出售方以前購房時的上家戶口等。如果是通過中介買房的，也可以委托中介代為核實的房屋的戶口，核實后應要求中介機構出具書面的核實報告，并加蓋公章，防止少數從業人員的疏忽或欺騙行為給自己造成損失。第三：必須明確的在合同中約定賣方遷出時間。第四：根據實踐來看，戶口的遷出時間最好約定在房屋登記過戶之前。第五：通過預留房屋尾款和違約金的雙層方式對買方施加壓力。迫使其誠實守信，按期遷出。其中預留房屋尾款應當在合同總明確說明先遷移戶口然后再交付房款，約定一個明確的先后履行順序防止對方惡意違約，而且房屋尾款的數額不宜過低。在簽訂違約金條款時應當注意能夠適用于遷移戶口。第六:如出售方提出在交易完成后的一定期限內將戶口遷出的話，購買方要審慎決定是否要接受這樣的交易條件。直接在買賣合同補充協議中約定賣方拒不遷移戶口的賠償責任，如逾期一日則按照房屋總價的日萬分之五計算，直到賣方房屋內戶口全部遷移為止。針對戶口遷移問題，通過這種加重經濟責任的方式，有效地督促賣方及時履行合同中戶口條款，避免不必要的爭議[南京律師110：84-110-110]。第七：進入訴訟途經后最好能通過雙方調解的方式結案，通過法院施加壓力促使對方遷移戶口，履行義務，并且能夠和對方進行良好的溝通，已達到訴訟目的，防止關系僵化，對方拒不遷.第八：訴訟過程中應當和法官良好的積極的溝通，告訴他訴訟的目的仍然是促使對方履行義務遷出合同，請求法官施加壓力做好對方的工作，是本案能得到很好的解決。       房產律師提示，戶口問題可向南京市局人口管理支隊直接咨詢，電話：84425098.有關規定《社區(村)托管戶管理工作規范》：第一條 為解決符合本市戶口登記條件的公民，因各種原因無法按照正常家庭戶、集體戶登記戶口的問題，依據《南京市公安局實施細則》制定本規范。第二條 凡在本市無合法固定住所，且市內無配偶和親屬可以投靠的公民，符合下列情形之一的可以登記為社區（村）托管戶：（一）2004年3月8日本市“一站式”辦理戶口前，辦理市內遷移未及時落戶，后發生變化無處落戶，目前持《戶口遷移證》的持證人員；（二）2003年8月7日前，因刑事拘留、逮捕、勞教及服刑被本市注銷戶口，現持刑滿釋放、解除勞動教養等證件因落戶地發生變化或親屬（接受人）不同意接納而未能落戶人員；（三）因夫妻離婚，房屋歸一方所有，另一方在本市無合法固定住所，戶口無處遷移的人員；（四）出國或離寧在國內工作生活或因各類原因將房屋出售后（購房入戶者除外），現在本市無合法固定住所的人員；（五）歷史遺留的空掛戶，房主戶口遷移時未將其同時遷出，且無處落戶的人員；（六）其他歷史等原因造成的疑難戶口。第三條 派出所根據轄區戶口管理的實際需要，本著從嚴掌握的原則，經分、縣局審核批準可設立社區（村）托管戶，并報市局人口管理支隊備案。第四條 社區（村）托管戶門牌號碼，即社區（村）委員會實際所在地門牌號碼。第五條 持刑滿釋放、解除勞動教養及戶口遷移等證件的人員，在原戶口注銷地或遷出地的社區（村）托管戶落戶。離婚、出售房屋或歷史遺留的空掛戶等無處遷移人員，在現戶口所在地的社區（村）托管戶落戶。第六條 登記社區（村）托管戶口，申請人應提供下列材料：（一）書面申請（格式為制式表格）；（二）本人及同戶人員的居民戶口簿、居民身份證及其復印件或持證人員所持證件的原件及復印件；（三）房產登記部門出具的在本市無房產證明；（四）落戶地或居住地的社區（村）委員會出具情況屬實的證明；（五）取得合法固定住所后委托派出所辦理戶口遷移的委托書。（六）與本規范第二條第（一）項至第（六）項六種情形人員相對應的證明材料（如戶口遷移證、刑滿釋放證、解除勞動教養證明、離婚證、房屋買賣合同等）。第七條　派出所受理后，社區民警應對申請人的實際居住情況、市內親屬不予接納的情況等進行核實，并填寫《社區（村）托管戶申請呈批表》。第八條　社區（村）托管戶口的登記由分、縣局人口管理部門審批。因歷史原因形成的疑難戶口報市局人口管理支隊審批。第九條 派出所是社區（村）托管戶管理的責任單位，社區民警是社區（村）托管戶管理的具體責任人。第十條 社區（村）托管戶中的重點人口、工作對象管理工作，涉穩人員的穩控工作及其中人戶分離人員的托管工作，均按照目前的實有人口管理工作規定和工作要求進行。第十一條 社區（村）托管戶以家庭為單位簽發居民戶口簿。社區（村）托管戶口不享受本市“三投靠”和其他戶口投靠政策。夫妻雙方均為社區（村）托管戶口的，所生子女可隨其中一方辦理出生登記。第十二條 社區（村）托管戶每半年須清理一次，由派出所對社區（村）托管戶內人員的市內合法固定住所進行核查，對已經具有合法固定住所的人員，發放告知單，進行動遷，15日后對逾期不遷者，按照委托書的委托約定，由公安機關將當事人的戶口遷入其合法固定住所處。第十三條 本規范自2011年1月1日起執行。 >>>關于加強房屋買賣戶口管理工作的實施意見（試行）:寧公人〔2011〕52 號  為進一步規范本市戶口管理工作，切實解決房屋買賣活動中因戶口遷移引發的突出問題，根據《中華人民共和國戶口登記條例》、《江蘇省常住戶口登記管理規定（試行）》、《南京市戶籍準入登記暫行辦法》和《社區（村）托管戶管理工作規范》，特制定具體管理工作實施意見如下：一、管理原則房屋買賣雙方已經合法完成房屋產權交易，買房人已經取得《房屋所有權證》、《土地使用權證》或《南京市公有住房租賃契約》，并實際居住。賣房人未將戶口遷出原住房，導致買房人戶口無法遷入的（買賣雙方有其他戶口遷移約定的除外）。經買房人申請，戶口所在地公安派出所履行告知后，賣房人仍拒絕辦理戶口遷出的，經縣級公安機關審核批準，將賣房人戶口整戶遷移至現戶口所在地的社區（村）托管戶臨時管理。二、工作程序（一）受理申請，審核材料買房人因賣房人拒不遷出戶口，導致本人和同戶人員戶口無法遷入的，可以向房屋所在地公安派出所申請將賣房人戶口遷出。買房人需提交以下材料：1、書面申請；2、《房屋買賣合同》或《房屋買賣契約》、住宅用房的《房屋所有權證》和《土地使用權證》或《南京市公有住房租賃契約》原件、復印件；3、本人身份證、《戶口簿》原件、復印件；4、賣房人的相關情況。受理申請時，應當制作詢問筆錄，詳細了解申請理由和事實依據。（二）調查走訪，核實情況受理申請后，派出所社區民警應當對買房人的實際居住情況，賣房人未將戶口遷出的情況進行認真調查核實。調查結束，應當寫出調查核實情況報告。（三）履行告知，教育動遷對賣房人，派出所社區民警應當進行說服教育，宣傳戶口管理政策，明確指出原住房已經出售，買房人已經實際居住，賣房人應當將戶口遷至自己的合法固定住所，或者投靠到配偶、直系親屬處，符合社區（村）托管戶遷入條件的，可以申請遷至社區（村）托管戶。對拒不同意遷出的，派出所應當送達書面《戶口動遷告知書》，明確在規定期限內遷出戶口，如拒不自行遷出戶口，公安機關將把賣房人的戶口整戶遷移至社區（村）托管戶臨時管理。《戶口動遷告知書》應當送達賣房人，并由賣房人在送達回執上簽字，賣房人拒絕簽字的，應當在回執上注明。賣房人不在本市的，應當送達賣房人的配偶或父母、成年子女。賣房人本人和同戶成員均不在本市的，應當通過電話聯系口頭告知，并由見證人簽字，注明情況。賣房人本人和同戶成員均無法聯系的，應當采取報紙公告送達，并將公告附送達回執。（四）呈報審批，實施遷移告知期限屆滿后，賣房人仍未將戶口自行遷出原住房的，公安派出所應當填寫《戶口遷移審批表》，報縣級公安機關審批。經縣級公安機關負責人批準后，公安派出所應當將賣房人的戶口整戶遷移至戶口所在地社區（村）托管戶。如果買房人申請戶口遷入手續齊全的，市內戶口遷移的應當同時辦理買房人戶口遷入，市外戶口遷入的按審批程序辦理。（五）檔案管理受理、調查、告知、審批材料須裝訂成卷，列入所在地公安派出所戶籍檔案，存檔管理。三、工作時限（一）凡符合申請條件，材料齊全的，公安派出所應當當場予以受理。（二）調查走訪應當自受理申請之日起，五個工作日內完成。（三）《戶口動遷告知書》告知賣房人應當在十五日以內自行遷出戶口。（四）縣級公安機關審批工作應當在七個工作日內完成。（五）公安派出所在縣級公安機關審批后，應當在三個工作日內完成戶口遷移工作。四、工作要求（一）充分認識加強房屋買賣戶口管理工作的重要性和現實意義。戶口管理工作事關居民群眾的切身利益，做好房屋買賣戶口管理工作是公安機關關注民生、服務民生的實際舉措。近年來，隨著居民群眾經濟活動的日益頻繁，房屋買賣已經成為居民群眾經濟活動的重要組成部分，由此引發的戶口遷移問題也日益突出，群眾反映十分強烈，社會各界也極為關注。當前，原有的工作規范已不能適應形勢的變化發展，亟待調整。對此，市局依照相關法律政策，及時對房屋買賣戶口管理工作作出具體規范，對于解決居民群眾遇到的實際困難，進一步構建和諧社會有著重要的現實意義。各單位一定要切實提高思想認識，認真貫徹落實。（二）嚴格工作紀律，規范操作流程。戶口管理工作政策性強、關聯度高，歷來也十分敏感。因此，各單位在貫徹執行中，要吃透意見精神，嚴密工作程序，嚴格按照辦理時限的要求，認真做好每個環節的組織實施工作。嚴禁在工作中徇私舞弊、弄虛作假，嚴禁違反程序辦理戶口遷移。一旦發現，將嚴肅追究具體責任人和相關領導的責任。（三）完善社區（村）托管戶管理工作。2011年1月1日，本市《社區（村）托管戶管理工作規范》實施，各單位要認真落實《規范》的具體要求，進一步完善社區（村）托管戶的設置工作，確保全市政策執行統一。對不按《規范》實施造成群眾投訴的，市局將及時責成責任單位限期整頓，并納入條線績效考核。（四）加強情況報告工作。工作中，各單位要及時收集掌握辦理戶口遷移中遇到的具體問題，迅速向市局人口管理支隊報告。人口管理支隊要會同基層單位共同研究，及時指導基層開展工作。本實施意見自下發之日起執行。                          南京市公安局                      二〇一一年四月二十日