在一房二賣(mài)中，預(yù)售合同登記的，是否具有對(duì)抗其他買(mǎi)受人的效力     　　預(yù)售合同登記是否具有對(duì)抗其他買(mǎi)受人的效力問(wèn)題，涉及該登記是否具有預(yù)告登記的效力問(wèn)題。     　　所謂預(yù)告登記，是指為保全債權(quán)的實(shí)現(xiàn)、保全物權(quán)的順位請(qǐng)求權(quán)等而進(jìn)行的提前登記。預(yù)告登記與一般不動(dòng)產(chǎn)登記的區(qū)別表現(xiàn)在：一般的不動(dòng)產(chǎn)登記都是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在已經(jīng)完成的狀態(tài)下所進(jìn)行的登記。即登記申請(qǐng)人為了取得或移轉(zhuǎn)某項(xiàng)已經(jīng)完成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而進(jìn)行的登記。而預(yù)告登記則是為了保全將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而進(jìn)行的一種登記。預(yù)告登記完成后，并不導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變動(dòng)，而只是使登記申請(qǐng)人取得一種請(qǐng)求將來(lái)將要發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利。預(yù)告登記主要具有三方面的作用：一是保全債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。由于合同債權(quán)沒(méi)有對(duì)抗第三人的效力，因此通過(guò)預(yù)告登記使債權(quán)以登記的方式記載下來(lái)并予以公示，這樣任何違反預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)都是無(wú)效的，從而使債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)得以保全。二是順位保證的作用。為了防止未來(lái)可能發(fā)生的因同一物之上多項(xiàng)物權(quán)并存和競(jìng)合的矛盾，通過(guò)預(yù)告登記的方法，將各項(xiàng)權(quán)利按照時(shí)間的先后順序予以排列，并按照該順序?yàn)槊恳粋€(gè)物權(quán)確定一個(gè)實(shí)現(xiàn)的順序。三是破產(chǎn)保護(hù)作用。預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)不但可以對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人和其他物權(quán)人，從而保障請(qǐng)求權(quán)人取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而且可以在不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)人陷于破產(chǎn)時(shí)對(duì)抗其他債權(quán)人，從而保全請(qǐng)求權(quán)得到實(shí)現(xiàn)。     　　但我國(guó)民法對(duì)預(yù)告登記未作系統(tǒng)規(guī)定，特別是對(duì)商品房預(yù)售登記的效力如何并不明確。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條的規(guī)定，商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。但這只是行政管理部門(mén)的一種合同管理措施，其是否具有預(yù)告登記效力并未在民法上得到明確。     　　德本律師認(rèn)為，一般情況下，法官適用法律應(yīng)以法律規(guī)定為準(zhǔn)。但就商品房預(yù)售登記的作用問(wèn)題，無(wú)論從社會(huì)的一般觀念還是就實(shí)務(wù)處理情況來(lái)看，對(duì)商品房預(yù)售登記的效力均有所認(rèn)識(shí)，我們應(yīng)當(dāng)根據(jù)個(gè)案的不同情況，有條件地對(duì)預(yù)售登記的效力予以承認(rèn)。     　　德本律師認(rèn)為，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房，是較為特殊的交易，應(yīng)當(dāng)對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定的“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案”的義務(wù)及其性質(zhì)有所認(rèn)識(shí)。從法條的內(nèi)容分析，預(yù)售登記是預(yù)售人的義務(wù)。但作為買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)，出賣(mài)人的義務(wù)即為自己的權(quán)利，其在交易中對(duì)預(yù)售合同是否由預(yù)售人登記問(wèn)題應(yīng)當(dāng)引起足夠的注意。通過(guò)預(yù)售登記，將物權(quán)的公示手段用于對(duì)債權(quán)的保護(hù)。使該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力。