買了新房，最讓業(yè)主掛心的莫過于不動產(chǎn)權(quán)證書（俗稱房產(chǎn)證）何時(shí)到手。購房者向女士就因遲遲未拿到房產(chǎn)證，將開發(fā)商訴至欽州市欽北區(qū)人民法院，索要違約金。然而法院審理后，最終駁回她的訴訟請求。這是怎么回事？煒衡律師帶您了解。 01 基本案情 2021年4月，林女士與欽州某置業(yè)公司簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》，購買了一套總價(jià)49萬余元的商品房。合同補(bǔ)充條款對辦理不動產(chǎn)權(quán)證書作出約定：開發(fā)商應(yīng)在房屋交付后730日內(nèi)，將辦理產(chǎn)權(quán)登記所需由其提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。只要完成此備案，即視為開發(fā)商履行了辦證義務(wù)，后續(xù)證書的最終出具時(shí)間以登記機(jī)構(gòu)審批為準(zhǔn)，開發(fā)商不因此承擔(dān)延遲責(zé)任；若因開發(fā)商原因?qū)е沦I方未能在約定期限內(nèi)取得證書，開發(fā)商需按已付房款每年百分之1的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。 合同約定的交房日期是2022年12月30日前，但實(shí)際交房日期為2023年5月1日。2025年3月4日，產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)并生成了房屋的不動產(chǎn)權(quán)證書。同年8月，林女士從開發(fā)商處領(lǐng)取了該證書。 林女士認(rèn)為開發(fā)商構(gòu)成嚴(yán)重違約，遂于2025年7月訴至法院，要求開發(fā)商支付逾期辦房產(chǎn)證違約金2800元。她主張，合同中對辦證有“730天內(nèi)”的期限，她理解的“取得證書”就是拿到紙質(zhì)證書，開發(fā)商的行為明顯超期。 開發(fā)商辯稱，其已于2025年3月4日前完成資料報(bào)備，從實(shí)際交房日（2023年5月1日）至完成備案日（2025年3月4日）共計(jì)673天，并未超出合同約定的730天期限，因此不構(gòu)成違約。林女士采用按揭貸款方式購房，按合同約定及銀行慣例，不動產(chǎn)權(quán)證書原件需抵押在銀行，直至貸款還清；且林女士曾延遲繳納辦證工本費(fèi)，一定程度上也影響了辦證流程。 02 法院審理 煒衡律師提醒您，欽北區(qū)法院審理后認(rèn)為，該案的爭議焦點(diǎn)在于開發(fā)商是否存在逾期辦證的違約行為。依法成立的合同對雙方均有法律約束力，雙方在合同條款中對辦證期限和開發(fā)商義務(wù)的界定非常明確：開發(fā)商在交房后730天內(nèi)，完成辦理產(chǎn)權(quán)證所需自身資料的提交和備案工作。條款明確將“完成資料備案”視為開發(fā)商履行了辦證義務(wù)，而將后續(xù)登記機(jī)關(guān)審核、制證、發(fā)證的時(shí)間排除在開發(fā)商的違約責(zé)任期間之外。這屬于雙方的特殊約定，符合相關(guān)司法解釋。 經(jīng)查，案涉房屋于2025年3月4日經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登簿，這足以證明開發(fā)商在該日期前已履行了資料報(bào)備義務(wù)。從2023年5月2日（交房次日）起算，至2025年3月4日，共計(jì)673天，未超過合同約定的730天期限。因此，開發(fā)商未構(gòu)成違約。 關(guān)于林女士所稱的“拿到不動產(chǎn)權(quán)證書”時(shí)間延遲，這與合同約定的開發(fā)商核心義務(wù)履行完畢的節(jié)點(diǎn)（完成備案）并非同一概念。從完成備案到購房人最終領(lǐng)證，中間可能包括登記機(jī)構(gòu)審核、制證，以及如該案涉及的從貸款銀行取回證書等環(huán)節(jié)。這些時(shí)間在合同明確約定下，不歸責(zé)于開發(fā)商。 此外，林女士主張合同另有其他辦證期限約定，但未能向法院提供相應(yīng)證據(jù)，應(yīng)自行承擔(dān)舉證不能的不利后果。 欽北區(qū)法院認(rèn)定開發(fā)商不存在逾期辦證的違約行為，一審判決駁回林女士的全部訴訟請求。 03 法官說法 煒衡律師認(rèn)為，逾期與否，合同約定是首要標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條的規(guī)定，因出賣人原因，買受人在約定期限屆滿未能取得權(quán)屬證書的，出賣人應(yīng)擔(dān)責(zé)。該案的關(guān)鍵在于對“約定期限”和“取得”的理解。合同中明確將“730天”界定為開發(fā)商履行主要辦證義務(wù)（提交備案資料）的期限，而非買方最終“拿到”紙質(zhì)證書的期限。只要開發(fā)商在此期限內(nèi)完成了合同定義的義務(wù)，即不構(gòu)成逾期。 辦證是雙方義務(wù)，買方也需積極作為。辦理不動產(chǎn)權(quán)證書并非開發(fā)商的單方義務(wù)。買受人負(fù)有及時(shí)繳納契稅、專項(xiàng)維修資金，以及提供個(gè)人資料、支付證照工本費(fèi)等義務(wù)。如因買受人未及時(shí)履行上述義務(wù)導(dǎo)致辦證延遲，損失需自行承擔(dān)。 購房者購房時(shí)應(yīng)審慎選擇口碑好、實(shí)力強(qiáng)的開發(fā)商，仔細(xì)審查購房合同條款，尤其要關(guān)注辦證期限、起算點(diǎn)、雙方權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任等核心內(nèi)容，避免因合同約定不明引發(fā)糾紛。收房后要及時(shí)關(guān)注辦證進(jìn)度，按開發(fā)商或登記機(jī)關(guān)要求提交完整資料、繳納相關(guān)稅費(fèi)，積極配合辦證流程。若發(fā)現(xiàn)辦證可能逾期，應(yīng)及時(shí)與開發(fā)商溝通并保留書面溝通記錄、催告函等證據(jù)，以便后續(xù)維權(quán)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定和法律規(guī)定履行辦證協(xié)助義務(wù)，及時(shí)向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)提交所需資料，主動向購房者告知辦證進(jìn)度及所需配合事項(xiàng)，避免因自身懈怠或資料缺失導(dǎo)致辦證逾期。若因第三方原因或政策調(diào)整可能影響辦證期限，應(yīng)及時(shí)向購房者說明情況并提供相應(yīng)證明，積極協(xié)商解決方案，保障購房者的合法權(quán)益。