根據(jù)《中華人民共和國合同法》第286條及最高人民法院法釋 [2002]16號《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償?shù)呐鷱?fù)》的有關(guān)規(guī)定，工程發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。工程價款的優(yōu)先受償權(quán)屬于法定的抵押權(quán)，其相對于銀行與建設(shè)單位約定的抵押權(quán)，具有先于銀行抵押權(quán)受償?shù)臋?quán)利。該優(yōu)先受償權(quán)行使的期限為6個月，自建設(shè)工程竣工之日起或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計算。 由于法律對工程款的優(yōu)先受償權(quán)有6個月期限的約束，該期限的起始日為建設(shè)工程的“竣工之日”，超過該期限則會喪失優(yōu)先受償權(quán)。因此，正確把握“竣工之日”，對及時實現(xiàn)優(yōu)先受償權(quán)尤為重要。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，“竣工之日”分兩種情況，一種是建設(shè)工程能順利完工的正常情況下的“竣工”，它表現(xiàn)為承發(fā)包雙方當事人對承發(fā)包合同履行情況的相互認可，對建設(shè)方而言是工程完工方面量與質(zhì)的驗收和接受，對承包方而言是工程款的確定與收取，其法律特征是建設(shè)工程標的物占有權(quán)的轉(zhuǎn)移（此處要特別注意其與行政程序上“竣工驗收合格”的區(qū)別）。另一種情況是工程處于無法完工情形時，比如因建設(shè)方資金沒到位而造成的無限期停工或者工程爛尾等，工程價款優(yōu)先受償權(quán)的行使時間轉(zhuǎn)化為建設(shè)工程合同約定的竣工之日。 第一，在簽訂的建筑承發(fā)包合同中應(yīng)明確約定工程竣工日期，工程款按進度支付的時限，以便于出現(xiàn)工程不能完工情形時及時行使工程拍賣權(quán)。第二，在建筑承發(fā)包合同中還應(yīng)明確約定工程竣工交付時，工程價款結(jié)算方法及結(jié)算時限，以避免因?qū)ふ覍弮r師而拖延工程結(jié)算時間。第三，在目前的建筑行業(yè)里，一般都是先竣工，后結(jié)算，而且竣工有期，決算無日。可見，竣工后6個月的優(yōu)先權(quán)行使期限是對建筑企業(yè)的一個嚴峻的考驗。對建筑企業(yè)而言，如在約定期限內(nèi)不能完成結(jié)算給付工程價款或建設(shè)方有意拖延時日的話，一定要及時采取訴訟等法律措施，避免因超過時限而喪失優(yōu)先受償權(quán)。第四，法律講究證據(jù)，誰掌握證據(jù)，誰就擁有主動權(quán)。建筑企業(yè)在行使優(yōu)先權(quán)的過程中，一定要留意各種證據(jù)的收集和保存，特別要注意對發(fā)包方的任何承諾均要求其簽字（蓋章）認可，以免口說無憑。