1．區分定金與訂金。在購買商品房的過程中，買受人(購房者) 與出賣者(開發商)未訂立《商品房買賣合同》前，一般出賣人會要求買受人與之簽訂《房屋認購書》并按房款的一定比例向其交納“訂金”或“定金”。但是，“訂金”和“定金”的法律意義是決然不同的。         定金依法律性質不同可以有多種分類，—是立約定金，指為保證正式簽訂合同而交付的定金；二是證約定金，指為證明合同的成立而交付的定余；三為成約定金，指以定金的交付作為合同成立或生效要件的定金；四是解約定金，指作為保留解除權的定金；五為違約定金，指作為合同履行擔保的定金。我國定金在《擔保法》上是債的一種擔保方式。在《合同法》上是承擔違約責任形式之一，其基本法律性質是違約定金，具有擔保合同履行的性質。定金適用的基本規則是：《擔保法》第89條：當事人可以約定—方向對方給付定金作為合同的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或收回。給付定金的—方不履行約定的債務的無權要求返還定金；收受定令的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。所以，定金的作用通常有兩種：(1)合同正常履行時，定金充作價款或由交付方收回；(2)  合同不履行時，適用定余罰則：即交付方違約的，無權收回；按受方違約的，應雙倍返還。         一般情況下,訂金視作預付款。出現違約事項時，也不能適用訂金規則進行處理，一般只能按照預付款的規則進行處理，即接收預付款的一方不履行合同時,應當承擔返還預付款、賠償損失等違約責任。對于訂金的約定，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第118條規定：當事人交付留置金、擔保金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的,人民法院不予支持。《商品房銷售管理辦法》(2001年6 月1日起施行)第22條第二款規定：房地產開發企在訂立商品房買賣合同之前向買受方收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受方返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。      2．在房屋買賣認購書中約定的“定金”。     《最高人民法院關于審理商品房頭賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(2003年6月1日起施行)第4條規定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方的原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。也就是說，買房人簽訂認購書、正式簽訂《商品房買賣合同》前，如果因為買受人—方的原因“未能訂立商品房買賣合同” 的，出賣人可以不退還定金。但是,如果因為買賣雙方的原因，比如合同不能協商一致，出賣人應當將定金返還買受人。     3.注意認購書簽訂后的定金處理        在認購書中經常會出現金、抵押金等說法，這樣的約定不能一概的認為就是定金約定，而應該仔細分析。如果雙方簽定的認購書中約定。當事人買受方—方能簽定正式合同的，其交付的訂金不退還，而如果出賣人不簽定合同的應該雙倍返還買受人已經交付的訂金，那么這樣的約定應是關于定金的約定。但如果沒有雙倍返還的約定，那么就應該認為是一種預付款或者是訂金的約定，而不適用定金規則。         認購書中的定金，實際上具有立約定金和違約定金的雙重功能。認購書是一種預約，是為將來訂立正式的銷售合同而預先簽定的獨立的合同，根據預約，開發商的義務是在將來與買受人簽定銷售合同，將房屋出售給買受人；而買受人的義務則是簽定合同購買該房屋。為了平衡當事人的利益，法律規定，購房人在交付定金后，如果沒有正當理由而不簽定買賣合同的就喪失該定金；出售人如果沒有正當理由而不簽定銷售合同的則應雙倍返還。由于定金具有擔保性質，如果一方違約則會發生不予返還或雙倍返還的結果。因此，買賣雙方應在認購協議書中就簽訂正式合同過程可能發生的種種情形分別進行約定，以保護雙方權益。 （1）如果買方沒有在認購協議書規定的期限內去簽約，屬買方違約，定金不予返還；如果賣方在認購協議書規定的期限內將認購房屋轉售第三人或與第三人再次簽訂認購協議書，從而導致雙方未能正式簽約，屬賣方違約，賣方應向買方雙倍返還定金。（2）如果任何一方在正式簽約時對認購協議書中確認的條件，如房號、價格、面積等進行修改，從而導致簽約未成，改動一方視為違約方履約金。如果買方違約的，定金不予返還；如果賣方違約的，應雙倍返還定金。（3）如果買賣雙方在規定的期限內，正式簽訂合同，則定金在買方履約后，可抵作房款或退回買方；雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。（4）如果由于賣方本身不具備房屋銷售(預售)條件而導致認購協議書無效，由賣方向買方返還定金并承擔締約過失責任。（5）如果由廠賣方向買方提供的證明文件不真實而導致未能簽訂正式合同，賣方應把定金全數返還買方。（6）如果雙方都不存在上述第—項的違約行為，僅對預售(銷售)合同及補充協議內容難以達成—致，而未能簽約的，賣方應把定金全數返還買方。