1．區(qū)分定金與訂金。在購買商品房的過程中，買受人(購房者) 與出賣者(開發(fā)商)未訂立《商品房買賣合同》前，一般出賣人會要求買受人與之簽訂《房屋認(rèn)購書》并按房款的一定比例向其交納“訂金”或“定金”。但是，“訂金”和“定金”的法律意義是決然不同的。         定金依法律性質(zhì)不同可以有多種分類，—是立約定金，指為保證正式簽訂合同而交付的定金；二是證約定金，指為證明合同的成立而交付的定余；三為成約定金，指以定金的交付作為合同成立或生效要件的定金；四是解約定金，指作為保留解除權(quán)的定金；五為違約定金，指作為合同履行擔(dān)保的定金。我國定金在《擔(dān)保法》上是債的一種擔(dān)保方式。在《合同法》上是承擔(dān)違約責(zé)任形式之一，其基本法律性質(zhì)是違約定金，具有擔(dān)保合同履行的性質(zhì)。定金適用的基本規(guī)則是：《擔(dān)保法》第89條：當(dāng)事人可以約定—方向?qū)Ψ浇o付定金作為合同的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或收回。給付定金的—方不履行約定的債務(wù)的無權(quán)要求返還定金；收受定令的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。所以，定金的作用通常有兩種：(1)合同正常履行時，定金充作價款或由交付方收回；(2)  合同不履行時，適用定余罰則：即交付方違約的，無權(quán)收回；按受方違約的，應(yīng)雙倍返還。         一般情況下,訂金視作預(yù)付款。出現(xiàn)違約事項(xiàng)時，也不能適用訂金規(guī)則進(jìn)行處理，一般只能按照預(yù)付款的規(guī)則進(jìn)行處理，即接收預(yù)付款的一方不履行合同時,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)返還預(yù)付款、賠償損失等違約責(zé)任。對于訂金的約定，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第118條規(guī)定：當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的,人民法院不予支持。《商品房銷售管理辦法》(2001年6 月1日起施行)第22條第二款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企在訂立商品房買賣合同之前向買受方收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受方返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。      2．在房屋買賣認(rèn)購書中約定的“定金”。     《最高人民法院關(guān)于審理商品房頭賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(2003年6月1日起施行)第4條規(guī)定：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方的原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。也就是說，買房人簽訂認(rèn)購書、正式簽訂《商品房買賣合同》前，如果因?yàn)橘I受人—方的原因“未能訂立商品房買賣合同” 的，出賣人可以不退還定金。但是,如果因?yàn)橘I賣雙方的原因，比如合同不能協(xié)商一致，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。     3.注意認(rèn)購書簽訂后的定金處理        在認(rèn)購書中經(jīng)常會出現(xiàn)金、抵押金等說法，這樣的約定不能一概的認(rèn)為就是定金約定，而應(yīng)該仔細(xì)分析。如果雙方簽定的認(rèn)購書中約定。當(dāng)事人買受方—方能簽定正式合同的，其交付的訂金不退還，而如果出賣人不簽定合同的應(yīng)該雙倍返還買受人已經(jīng)交付的訂金，那么這樣的約定應(yīng)是關(guān)于定金的約定。但如果沒有雙倍返還的約定，那么就應(yīng)該認(rèn)為是一種預(yù)付款或者是訂金的約定，而不適用定金規(guī)則。         認(rèn)購書中的定金，實(shí)際上具有立約定金和違約定金的雙重功能。認(rèn)購書是一種預(yù)約，是為將來訂立正式的銷售合同而預(yù)先簽定的獨(dú)立的合同，根據(jù)預(yù)約，開發(fā)商的義務(wù)是在將來與買受人簽定銷售合同，將房屋出售給買受人；而買受人的義務(wù)則是簽定合同購買該房屋。為了平衡當(dāng)事人的利益，法律規(guī)定，購房人在交付定金后，如果沒有正當(dāng)理由而不簽定買賣合同的就喪失該定金；出售人如果沒有正當(dāng)理由而不簽定銷售合同的則應(yīng)雙倍返還。由于定金具有擔(dān)保性質(zhì)，如果一方違約則會發(fā)生不予返還或雙倍返還的結(jié)果。因此，買賣雙方應(yīng)在認(rèn)購協(xié)議書中就簽訂正式合同過程可能發(fā)生的種種情形分別進(jìn)行約定，以保護(hù)雙方權(quán)益。 （1）如果買方?jīng)]有在認(rèn)購協(xié)議書規(guī)定的期限內(nèi)去簽約，屬買方違約，定金不予返還；如果賣方在認(rèn)購協(xié)議書規(guī)定的期限內(nèi)將認(rèn)購房屋轉(zhuǎn)售第三人或與第三人再次簽訂認(rèn)購協(xié)議書，從而導(dǎo)致雙方未能正式簽約，屬賣方違約，賣方應(yīng)向買方雙倍返還定金。（2）如果任何一方在正式簽約時對認(rèn)購協(xié)議書中確認(rèn)的條件，如房號、價格、面積等進(jìn)行修改，從而導(dǎo)致簽約未成，改動一方視為違約方履約金。如果買方違約的，定金不予返還；如果賣方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。（3）如果買賣雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在買方履約后，可抵作房款或退回買方；雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。（4）如果由于賣方本身不具備房屋銷售(預(yù)售)條件而導(dǎo)致認(rèn)購協(xié)議書無效，由賣方向買方返還定金并承擔(dān)締約過失責(zé)任。（5）如果由廠賣方向買方提供的證明文件不真實(shí)而導(dǎo)致未能簽訂正式合同，賣方應(yīng)把定金全數(shù)返還買方。（6）如果雙方都不存在上述第—項(xiàng)的違約行為，僅對預(yù)售(銷售)合同及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成—致，而未能簽約的，賣方應(yīng)把定金全數(shù)返還買方。