商品房預售合同的形式必須符合法律的規定 商品房預售合同的內容復雜，履行期限長。因此，法律對其形式的要求也比較嚴格。根據法律的有關規定，商品房預售合同必須采取書面形式。在實踐中，商品房預售合同一般采取標準合同的形式，具體條款由預售方事先擬定，主要內容包括：雙方當事人的情況；預售商品房的基本情況（如商品房的座落、土地使用權證號、建設工程規劃許可證號、商品房預售許可證號、房屋建筑面積、房屋結構等等）；預售商品房的價格及支付辦法、期限；交付房屋的日期；違約責任及免責條件；糾紛的解決方式等。根據《城市房地產管理法》的規定，當事人訂立商品房預售合同后，預售方應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。《城市商品房預售管理辦法》亦規定：“商品房預售，開發經營企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。” 這里有必要明確商品房預售合同登記的性質和效力。在實踐中，對商品房預售合同的登記是合同的有效要件，還是對抗要件，學者們的看法并不一致。我們認為，商品房預售合同的登記是合同的對抗要件，而不是有效要件。首先，從法律的規定來看，如前所述，《城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》都規定，預售方應當將預售合同報有關部門登記備案。這就十分明確地說明，商品房預售合同簽訂在先，登記備案在后，而登記機關只能對有效的商品房預售合同予以登記備案；其次，在商品房預售合同中，預購方處于比較弱的地位，面臨的風險比預售方要大得多。所以，如果認為登記備案是商品房預售合同的有效條件，那么沒有經過登記備案的預售合同就是無效合同。這樣，一旦商品房預售合同沒有登記備案，預售方就不會受合同的約束，可以任意將商品房再預售第三人，預購方也就無法追究預售方的違約責任，這極不利于保護預購方的利益。所以，登記備案不是商品房預售合同的有效條件，而應當是對抗要件。我們認為，商品房預售合同的登記備案具有預告登記的性質。所謂預告登記，是指權利人在對未來取得的物權享有請求權時，法律為保護這一請求權的實現而對其進行的登記。預告登記的目的在于保全權利人的請求權，以確保權利人于將來能夠取得物權，它具有排他性，可以對抗第三人。預告登記是將物權法的規則施加于債權法，給予屬于債權法的請求權以排他的物權效力，其本質屬于物權法向債權法的擴張（注：孫憲忠：《論不動產物權登記》，《中國法學》1996年第5期）。在商品房預售合同中，由于商品房尚沒有建成，所以，也就不可能產生商品房的物權變更登記問題，而只能是進行預售合同的登記。預購方經過登記所取得的是待建房屋所有權的請求權，而不是一種物權。預購方根據這種請求權，就可以在商品房建成后，請求預售方交付房屋并辦理物權的變更登記。同時，在沒有交付房屋前，預售方將預售房屋轉讓給第三人的，對預購方也是無效的。可見，盡管預售合同登記所產生的僅是一種請求權，但卻具有物權的排他性質，有學者將其稱之為準物權（注：錢明星、姜曉春：《房屋預售制度若干問題理論問題研究》，《中外法學》1996年第5期）。所以，商品房預售合同的登記具有預告登記的性質。