商品房預售，俗稱“賣樓花”、“賣期房”，這種制度是從香港引入的，而國外大多實行的是商品房現房銷售制度。商品房預售是我國目前房地產轉讓的一種最主要的買賣方式。雖然國家近來出臺了一些規范商品房銷售的條例、規定及司法解釋等，但在商品房預售中仍存在著很多問題。 　　交易標的不確定，購房者風險大 　　在商品房預售中，因在建工程的建設工期長，交易標的有許多不確定因素，因而買期房的面臨的風險比一般買現房的大得多。例如，有時開發商預收了購房者房款后，由于各種原因，致使所建項目不能繼續進行，甚至停工，給購房人造成巨大損失。有時因為種種原因，個別開發商未能按期竣工或如期交付房屋，使購房人無法按時進住或出租。有時購房人在交付了首期房價款后，個別開發商會以種種借口提出后期的房價款要漲價，甚至要求已經付過首期房價款的要重新加價等，使購房人無所適從。 　　商品房預售合同期詐 　　1.購房者簽訂商品房預售合同后，只取得一種期待權，并未真正獲得房屋所有權，因而常見開發商將一房多售，或將已售出的房屋再行抵押等合同欺詐行為。 　　2.商品房預售協議除法定標準合同之外，其余補充協議和合同附件都由開發商事先擬定好，并在售房現場簽訂，因此常有開發商利用這個機會，在補充協議和合同附件中約定不公平、不平等條款以免除其責任、加重購房者責任、排除或限制購房者主要權利等等，加之消費者法律知識欠缺，很少有能力對簽約進行討價還價，不可避免地損害到自身利益。 　　商品房預售廣告和宣傳資料具有欺詐性 　　開發商往往夸大其辭，將在建房屋描繪成世外桃源，以吸引更多消費者與之簽訂商品房預售合同。但當房屋竣工后，經常會出現實際交付的房屋質量、面積、環境、設施與原介紹的文字材料、廣告宣傳相去甚遠的情況，這時購房者往往已支付了房價款，變得非常被動和無能為力了。當然，這種情況在最高人民法院今年4月28日公布《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》后有了改善。這是我國第一次以司法解釋的形式對房地產銷售廣告進行了規范。 　　預售的商品房產權上有瑕疵　　1.部分產權。某些企業因效益不好，將企業自管房屋(如集資建房)以低于市場價向社會公開發售，購房者最終得到的是部分產權房屋。　　2.農村集體土地上開發經營的商品房。某些鄉村或郊區單位擅自將集體土地進行開發，或有些房地產開發公司與鄉、村合作，由鄉、村出土地，開發公司出資建造商品房向社會公開發售。購房者最終得到的“產權證書”往往是村民榮譽證或鄉里自制的房屋產權證書?！　?.聯建的商品房。聯建是一方提供土地，另一方提供資金，雙方聯合開發建設商品房。提供土地的一方大多數是通過國家劃撥方式取得土地使用權，在該土地上建造的房屋只能自用，不得上市出售。因聯建房屋未向國家繳納地價款，最終購房者無法取得房屋產權證?！　?.改建房屋。某些企業或單位，將自有的辦公樓進行裝修、改造后進行預售。　　5.開發商從房地產項目的建設用地規劃、立項、工程規劃、工程施工到銷售等未經法定程序審批，因此該建設項目違法，購房者也就無法取得商品房產權證。 　　房地產開發商的其他不規范行為 　1.某些開發商僅取得臨時土地使用證，就以臨時銷售許可證銷售超過政府部門核準銷售范圍以外的其他部分房屋?！?2.某些開發商偽造虛假銷售許可證或以其他樓盤銷售許可證銷售該房產等。　　在商品房預售中，購房者的實力遠弱于開發商，基于對弱小消費者的特別保護和維護社會秩序穩定的目的考慮，各國商品房預售法律制度都十分注意加強保護購房者的利益，以預防糾紛的發生。我國應根據實際情況和理論設想，在吸收境外先進經驗的基礎上，采取一些較為完善的措施，保護好購房者的合法權益。