商品房預(yù)售，俗稱“賣樓花”、“賣期房”，這種制度是從香港引入的，而國外大多實行的是商品房現(xiàn)房銷售制度。商品房預(yù)售是我國目前房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種最主要的買賣方式。雖然國家近來出臺了一些規(guī)范商品房銷售的條例、規(guī)定及司法解釋等，但在商品房預(yù)售中仍存在著很多問題。 　　交易標的不確定，購房者風(fēng)險大 　　在商品房預(yù)售中，因在建工程的建設(shè)工期長，交易標的有許多不確定因素，因而買期房的面臨的風(fēng)險比一般買現(xiàn)房的大得多。例如，有時開發(fā)商預(yù)收了購房者房款后，由于各種原因，致使所建項目不能繼續(xù)進行，甚至停工，給購房人造成巨大損失。有時因為種種原因，個別開發(fā)商未能按期竣工或如期交付房屋，使購房人無法按時進住或出租。有時購房人在交付了首期房價款后，個別開發(fā)商會以種種借口提出后期的房價款要漲價，甚至要求已經(jīng)付過首期房價款的要重新加價等，使購房人無所適從。 　　商品房預(yù)售合同期詐 　　1.購房者簽訂商品房預(yù)售合同后，只取得一種期待權(quán)，并未真正獲得房屋所有權(quán)，因而常見開發(fā)商將一房多售，或?qū)⒁咽鄢龅姆课菰傩械盅旱?a href=hetongfa/>合同欺詐行為。 　　2.商品房預(yù)售協(xié)議除法定標準合同之外，其余補充協(xié)議和合同附件都由開發(fā)商事先擬定好，并在售房現(xiàn)場簽訂，因此常有開發(fā)商利用這個機會，在補充協(xié)議和合同附件中約定不公平、不平等條款以免除其責(zé)任、加重購房者責(zé)任、排除或限制購房者主要權(quán)利等等，加之消費者法律知識欠缺，很少有能力對簽約進行討價還價，不可避免地損害到自身利益。 　　商品房預(yù)售廣告和宣傳資料具有欺詐性 　　開發(fā)商往往夸大其辭，將在建房屋描繪成世外桃源，以吸引更多消費者與之簽訂商品房預(yù)售合同。但當(dāng)房屋竣工后，經(jīng)常會出現(xiàn)實際交付的房屋質(zhì)量、面積、環(huán)境、設(shè)施與原介紹的文字材料、廣告宣傳相去甚遠的情況，這時購房者往往已支付了房價款，變得非常被動和無能為力了。當(dāng)然，這種情況在最高人民法院今年4月28日公布《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》后有了改善。這是我國第一次以司法解釋的形式對房地產(chǎn)銷售廣告進行了規(guī)范。 　　預(yù)售的商品房產(chǎn)權(quán)上有瑕疵　　1.部分產(chǎn)權(quán)。某些企業(yè)因效益不好，將企業(yè)自管房屋(如集資建房)以低于市場價向社會公開發(fā)售，購房者最終得到的是部分產(chǎn)權(quán)房屋。　　2.農(nóng)村集體土地上開發(fā)經(jīng)營的商品房。某些鄉(xiāng)村或郊區(qū)單位擅自將集體土地進行開發(fā)，或有些房地產(chǎn)開發(fā)公司與鄉(xiāng)、村合作，由鄉(xiāng)、村出土地，開發(fā)公司出資建造商品房向社會公開發(fā)售。購房者最終得到的“產(chǎn)權(quán)證書”往往是村民榮譽證或鄉(xiāng)里自制的房屋產(chǎn)權(quán)證書。　　3.聯(lián)建的商品房。聯(lián)建是一方提供土地，另一方提供資金，雙方聯(lián)合開發(fā)建設(shè)商品房。提供土地的一方大多數(shù)是通過國家劃撥方式取得土地使用權(quán)，在該土地上建造的房屋只能自用，不得上市出售。因聯(lián)建房屋未向國家繳納地價款，最終購房者無法取得房屋產(chǎn)權(quán)證。　　4.改建房屋。某些企業(yè)或單位，將自有的辦公樓進行裝修、改造后進行預(yù)售。　　5.開發(fā)商從房地產(chǎn)項目的建設(shè)用地規(guī)劃、立項、工程規(guī)劃、工程施工到銷售等未經(jīng)法定程序?qū)徟虼嗽摻ㄔO(shè)項目違法，購房者也就無法取得商品房產(chǎn)權(quán)證。 　　房地產(chǎn)開發(fā)商的其他不規(guī)范行為 　1.某些開發(fā)商僅取得臨時土地使用證，就以臨時銷售許可證銷售超過政府部門核準銷售范圍以外的其他部分房屋。　 2.某些開發(fā)商偽造虛假銷售許可證或以其他樓盤銷售許可證銷售該房產(chǎn)等。　　在商品房預(yù)售中，購房者的實力遠弱于開發(fā)商，基于對弱小消費者的特別保護和維護社會秩序穩(wěn)定的目的考慮，各國商品房預(yù)售法律制度都十分注意加強保護購房者的利益，以預(yù)防糾紛的發(fā)生。我國應(yīng)根據(jù)實際情況和理論設(shè)想，在吸收境外先進經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，采取一些較為完善的措施，保護好購房者的合法權(quán)益。