首先，物業(yè)管理費與違約金不能相抵。物業(yè)管理與開發(fā)商賣房是兩個法律關(guān)系，是不同的合同主體。從法律關(guān)系上來說，“延期交房違約金”與“物業(yè)管理費”不能相互抵消。 其次，對于“債務轉(zhuǎn)移”應簽訂協(xié)議。《合同法》第84條規(guī)定了合同轉(zhuǎn)讓中的“債務轉(zhuǎn)移”行為，即“債務人將合同義務全部或部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應當經(jīng)債權(quán)人同意。”也就是說，開發(fā)商對買受人支付“延期交房違約金”的債務，如果轉(zhuǎn)移給物業(yè)管理公司承擔，即折抵一至兩年“物業(yè)管理費”，要經(jīng)債權(quán)人———購房人同意。 而且在司法實踐中，一般也要經(jīng)債務受讓人———物業(yè)管理公司的同意。 第三，折抵一年以上物業(yè)管理費也是違法的。 相關(guān)文件規(guī)定，物業(yè)在收取管理費時，不得一次性預收多年物業(yè)管理費。而開發(fā)商以“延期交房的違約金”抵消一至兩年以上“物業(yè)管理費”的行為，事實上是變相收取一年以上物業(yè)管理費。所以這種做法是違法的。 最后，用物業(yè)管理費折抵延期交房違約金還有可能侵犯小區(qū)其他業(yè)主的合法權(quán)利。所以提醒消費者，在辦理入住手續(xù)時，應留存與開發(fā)商逾期交房相關(guān)的書面違約證據(jù)，以便在日后進一步處理該問題時能得到法律保護。