房屋買賣
合同法定解除事由包括什么
(一)開發(fā)商隱瞞房屋真實情況構(gòu)成欺詐的
1.開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實;
2. 開發(fā)商提供虛假的預(yù)售許可證明;
3. 開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;
4. 開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已出賣給第三人;
5. 開發(fā)商故意隱瞞所售房屋為
拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實。
滿足上述五點其中的一點，買房人就有權(quán)解除
合同，并且有權(quán)要求賠償損失。
(二)開發(fā)商將已售房屋私自抵押
根據(jù)《擔(dān)保法》及《物權(quán)法》等相關(guān)法律規(guī)定，商品房買賣
合同訂立后，開發(fā)商私下將該房屋抵押給第三人導(dǎo)致購房人購房
合同目的不能實現(xiàn)的，買房人有權(quán)退房并解除
合同，并要求出賣人返還已付購房款、利息以及賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
(三)一房二賣或者為
拆遷補(bǔ)償安置房屋
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣
合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條第三項之規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣
合同時，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為
拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實，買受人可以請求解除
合同。
(四)房屋不符合質(zhì)量要求或面積誤差比絕對值超出3%
1.因房屋主體質(zhì)量不合格不能交付使用;
2.交付使用后，房屋主體質(zhì)量經(jīng)檢驗確屬不合格;
3.房屋的主體結(jié)構(gòu)、防水等存在嚴(yán)重影響正常居住的;
4.賣方交付使用的房屋套內(nèi)
建筑面積或者
建筑面積與商品房買賣
合同約定面積不符。
以上情況
合同沒有約定處理方式或約定的處理方式不明確的，若面積誤差比絕對值超出3%的，買受人有權(quán)解除
合同，請求返還購房款及利息，并要求賠償損失。
(五)開發(fā)商遲延履行主要義務(wù)，無法辦理產(chǎn)權(quán)證
開發(fā)商在交房期滿后，經(jīng)購房人催告在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的，買房人有權(quán)解除
合同;
商品房買賣
合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，導(dǎo)致買房人無法辦理房屋所有權(quán)登記的，買房人有權(quán)解除
合同。
(六)擔(dān)保貸款
合同不能訂立
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣
合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條之規(guī)定，商品房買賣
合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款
合同并導(dǎo)致商品房買賣
合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除
合同和賠償損失。
(七)開發(fā)商虛假宣傳或者隱瞞重要事實，構(gòu)成根本
違約，致使購房人在購房時期望的
合同目的不能實現(xiàn)的。
(八)根據(jù)《
合同法》第九十四條第一項的規(guī)定，因不可抗力致使不能實現(xiàn)購房
合同目的的，當(dāng)事人有權(quán)解除
合同。
(九)不屬于不可抗力的事由，但是出現(xiàn)在在簽訂額
合同時無法預(yù)料的情形，繼續(xù)履行
合同無必要，或者也無法履行的情形。
二、怎么解除房屋買賣
合同
司法解釋主要從實體上規(guī)定了解除商品房買賣的事由，對其解除程序則應(yīng)根據(jù)我國
合同法的規(guī)定處理。我國
合同法第九十六條第一款規(guī)定：“主張解除
合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。
合同自通知到達(dá)對方時解除。”該項緊接著規(guī)定，“對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除
合同的效力。”
可見，行使商品房買賣
合同解除權(quán)的一方應(yīng)該履行通知的程序。沒有通知的，法院應(yīng)該行使釋明權(quán)，要求主張解除的一方及時向?qū)Ψ酵ㄖ獬栴}是，通知已經(jīng)送達(dá)，但對方一旦提出異議之訴，主張
合同解除的通知人對于
合同解除的效力便處于不確定狀態(tài)，須由法院裁判。作為法院，在解除商品房買賣
合同的訴訟實踐中，應(yīng)該圍繞上述司法解釋所列舉的情形來審查主張解除
合同的理由是否成立，從而確認(rèn)解除商品房買賣
合同的效力。
對于房屋買賣
合同的解除情形，主要可以分為兩大類，一方面是給予有關(guān)法律、法規(guī)中規(guī)定的情況，從而買賣雙方解除房屋買賣
合同。另一方面，那就是出現(xiàn)了雙方約定可以解除房屋買賣
合同的情形，那么在條件達(dá)成的時候，自然也就可以按照事先約定來解除買賣
合同。
