一、抵押優先還是買賣不破租賃優先?抵押與買賣不破租賃相比是租賃優先，根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第二十二條和第二十三條的規定，出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持;出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權——這里明確表示了，不論抵押前后，承租人在抵押權的實現時均享有優先購買權的法律依據。也就是，即使租賃關系成立在后，承租人對該租賃房屋仍享有優先購買權，只是不享有“買賣不破租賃”的權利。事實上，合同法第二百三十條也明確規定了承租人的優先購買權，不管買受人是抵押權人還是其他人，承租人在同等條件下均享有優先購買權?？梢姡瑑炏荣徺I權是以存在租賃關系為條件的，即只要租賃關系存在，優先購買權就存在。抵押期間，抵押人將抵押物出租，此時在同一標的物上抵押權與租賃權并存。如前所述，抵押權注重標的物的交換價值，而租賃權則注重標的物的使用價值，二者并不沖突。上述法條所表述的對抗權，為的是排除抵押權實現時的障礙。此時，如果承租人愿意購買，則排除了這一障礙，法律會優先保護。二、房屋租賃與抵押糾紛的處理1.先成立租賃而后設定抵押權的情況《合同法》第二百二十九條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”最高人民法院《關于貫徹執行若干問題的意見(試行)》第一百一十九條第二款規定：“私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效?！贝藶椤百I賣不破租賃”原則，是租賃權物權化的集中體現。所謂買賣不破租賃，是指在租賃合同存續期間，出租人將租賃房屋讓與第三人的，租賃合同對該受讓人仍然有效?！稉７ā返谒氖藯l也有類似規定：“抵押人將已經出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效?！卑凑铡芭e重以明輕”法律解釋原則，可以認為先設定的租賃合同可以對抗后設立的抵押權。即使抵押權人為了實現抵押權，對抵押的房屋進行強制拍賣，租賃關系仍能夠對抗買受人，即為“拍賣不能擊破租賃”原則。最高人民法院《關于適用若干問題的解釋》第六十五條對此作了明確規定：“抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。”由此可見，租賃對抵押權的實現造成了一定的不利影響，所以抵押人應將已出租的事實告知承租人和抵押權人，由抵押權人決定是否接受抵押，否則，抵押人應對抵押權人因此產生的損害承擔賠償責任。2.先設定抵押權后成立租賃關系的情況最高人民法院《關于適用若干問題的解釋》第六十六條規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”可見，后成立的租賃關系對先設立的抵押權無對抗效力，抵押權人在實現權利時，能以房屋并無租賃關系存在(即無權利瑕疵)變賣、拍賣而獲得清償，租賃關系對于受讓人亦無約束力。至于承租人可以依其與出租人之間的內部合同關系主張權利，即如果在訂立租賃合同時出租人沒有告知承租人有關抵押的事實的，出租人應該承擔損害賠償責任;如果已告知的，則由承租人自己承擔。一般來說，若是房屋或者是店面的租賃期間，希望受到買賣不破租賃規定的保護，此時在租賃之前，需要確定即將會被租賃的房屋并沒有被抵押，也即根據法律的規定，買賣不破租賃的前提之一就是沒有被抵押，否則在租賃期間，其租賃權益可能不會得到保護。