一、買賣不破租賃后的違約責(zé)任承擔(dān)方式是什么? 買賣不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。如果租賃合同一方違約的，應(yīng)當(dāng)依約定及相關(guān)法律規(guī)定相應(yīng)的法律責(zé)任。《中華人民共和合同法》第一百零七條規(guī)定當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。 二、買賣不破租賃不能適合的情況有哪些? 1、先抵押后租賃，且抵押權(quán)已經(jīng)登記的房屋，不適用該原則。 抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。 2、先查封后租賃的房屋，不能適用該原則。 查封包括財(cái)產(chǎn)保全過程中的查封和強(qiáng)制執(zhí)行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)，房屋被查封后，其所有人或使用權(quán)人喪失了對(duì)房屋的處分權(quán)。因此，其所有人在被查封的房屋上設(shè)定的租賃權(quán)應(yīng)當(dāng)無效。房屋在出租前已被人民法院依法查封的不能適用“買賣不破租賃”原則。 3、屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的房屋，不適用該原則。 租賃合同在破產(chǎn)程序中是否可以繼續(xù)履行，應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)破產(chǎn)法的規(guī)定處理。而破產(chǎn)程序的特點(diǎn)之一，就是可以使未到期的債權(quán)視為已到期，也就是使未到期的租賃合同視為已到期的合同。因此，租賃合同在破產(chǎn)程序中，存在終止履行的可能。由此判斷，如果破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)變更所有權(quán)人，則更不能適用“買賣不破租賃”原則。 三、承租人哪些情況不能主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)? 承租人不得主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的四種情形： 1、房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的; 2、出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的; 3、出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的; 4、第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。 綜上所述，如果房子賣出的時(shí)候，有承租人在使用房屋，租賃合同也沒有到期，這樣，租賃關(guān)系不受房子買賣的影響，一方違約的，要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。房子買方單方撕毀合同，將房子收回的，要給承租人兩倍以上房租的賠償，這是違約責(zé)任承擔(dān)的主要方式。