二手房交易時有很多買家在
合同簽訂后，以各種理由推脫、
違約，不買了，這種情況是避免不了的。二手房簽了
合同后
違約怎么辦?這已經(jīng)成為了現(xiàn)在買房糾紛中的一大問題。想要妥善解決二手房
合同糾紛，我們會在下文中為您詳細(xì)解釋。
一、房屋買賣
合同一方
違約怎么辦
按照約定全面履行
合同義務(wù)是
合同履行的一項基本原則。因此，除
合同另有約定或出現(xiàn)可單方解除
合同的法定情形外，無論是
合同簽訂后的預(yù)期
違約還是
合同履行期屆滿后的實際
違約，如另一方堅決要求繼續(xù)履行的，除符合《
合同法》第一百一十條規(guī)定外，應(yīng)責(zé)令雙方繼續(xù)履行。在履行義務(wù)的同時，另一方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。
對于確不能繼續(xù)履行的，
違約方應(yīng)當(dāng)賠償因
違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：
(一)雙方協(xié)商確定的，從其約定;
(二)雙方不能協(xié)商確定的：
1、原則上可比照最相類似房屋的市場成交價(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓層及房型;再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋)與買賣
合同成交價之差確定房屋漲跌損失;
2、無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機構(gòu)評估確定房屋漲跌損失。認(rèn)定損失的時間點應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎(chǔ)，結(jié)合
合同約定的履行期限屆滿之日、
違約方的
違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。
最后，守約方損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、
違約方能預(yù)見的因房屋價值漲跌而產(chǎn)生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴大等因素。
二、房屋買賣
合同簽訂后不履行怎么辦
要求繼續(xù)履行。當(dāng)事人一方不履行
合同義務(wù)或者履行
合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等
違約責(zé)任。首先當(dāng)事人一方可要求
違約方繼續(xù)履行
合同，如對遲延履行約定了
違約金的仍可要求支付遲延履行
違約金，如沒約定遲延履行
違約金有損失的可要求賠償損失。
但有下列情況的不適用繼續(xù)履行，當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
1、法律上或者事實上不能履行;
2、債務(wù)的標(biāo)的不適于強制履行或者履行費用過高;
3、債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。
解除
合同，適用定金罰則或要求對方支付
違約金。當(dāng)事人既約定
違約金，又約定定金的，一方
違約時，對方可以選擇適用
違約金或者定金條款。
1、定金罰則，如果
合同當(dāng)事人在
合同中約定了定金條款，或者另外訂立了定金
合同，則可以適用定金。以定金方式承擔(dān)
違約責(zé)任的做法是：支付定金一方
違約時，不得要求對方退回定金;收受定金一方
違約時，應(yīng)雙倍返還定金。其中需要注意的是，定金數(shù)額不得超過
合同總價款的20%，超過部分將不被視為定金。
2、
違約金，如不適用定金罰則適用
違約金。當(dāng)事人在
合同中明確約定
違約金的數(shù)額或者計算方法，并且約定不違法，也無明顯不合理的，則適用
合同約定的
違約金。但如果
合同約定的
違約金數(shù)額低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求法院或者仲裁機構(gòu)予以增加;如果約定
違約金過分高于造成的損失，當(dāng)事人可以請求法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少
3、賠償損失，在另外一些情況下，
違約一方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失的責(zé)任：
(1)
合同當(dāng)事人沒有約定
違約金和定金，也沒有法定
違約金可以適用的，如果
違約行為給對方造成了損失，則
違約方應(yīng)承擔(dān)賠償損失的責(zé)任，數(shù)額可由雙方商定，或由仲裁機構(gòu)裁決和法院判決。
(2)雖有
合同約定的
違約金或者法定
違約金，但
違約一方支付的
違約金不足以補償損失的，對于不足部分仍應(yīng)賠償損失。損失賠償?shù)慕痤~應(yīng)相當(dāng)于因
違約給對方造成的損失--包括
合同履行后本可以獲得的利益，但不超過
違約一方在訂立
合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因
違約可能造成的最大損失。
二手房購買時所簽訂的
合同是具有法律效力的，如果買方
違約需要賠償賣方部分損失費。買房是大事，我們提醒您，如果房子沒有看好，或是因為其他原因不能確定買下來，請不要隨便簽
合同，二手房簽了
合同后
違約是要賠償對方
違約金的。
