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開發(fā)商老總是如何成為合同詐騙犯的

  孟子君 孟子君律師(新疆-烏魯木齊18999887168 來自:新疆-烏魯木齊回復(fù) 收藏 樓主
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開發(fā)商老總是如何成為詐騙犯的 --一件由商品房買賣合同糾紛轉(zhuǎn)化為合同詐騙的案例 作者 孟子君律師 北京大成(烏魯木齊)律師事務(wù)所 業(yè)務(wù)咨詢電話:18999887168. 案例一 陳某,系房地產(chǎn)開發(fā)公司老總。2006年,在某市商業(yè)地段花費(fèi)巨資購得一塊土地后,在該土地上開發(fā)建設(shè)一棟高層商住樓。因?yàn)橘Y金短缺,于是,開發(fā)商先與某建筑公司簽訂合同,要求建筑施工方墊資50%。在該樓盤主體建筑達(dá)到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)、房產(chǎn)主管部門辦理預(yù)售許可的高度后,陳某即辦理了商品房預(yù)售許可證等文件,并與一家代理銷售公司,簽訂委托銷售合同。合同簽訂后,中介公司開始對(duì)外做宣傳,并準(zhǔn)備預(yù)售該商品房。似乎一切看著都很順利。然而,在2008年初,主體封頂后,建筑商已無力墊資,要求陳某支付工程款。而此時(shí)商品房期房銷售還沒有正式開始。于是,陳某開始向典當(dāng)公司之類的單位或個(gè)人借高利貸,并用批準(zhǔn)銷售的商品房做抵押,辦理預(yù)備登記。同時(shí),代理銷售公司開始銷售房產(chǎn),以開發(fā)商名義,與購房者簽訂商品房預(yù)售合同,收取30%-100%不等的購房款。在合同中承諾于2008年10月底之前,向購房者交付房屋。到2008年底,因?yàn)橥锨方ㄖ坦こ炭睿ㄖ掏9ぃǜ邔由套侵兴⑴㈦姟獾扰涮自O(shè)施,還沒有完工。因?yàn)槌^合同約定的交付日期,不少購房者紛紛依據(jù)合同約定,向提起民事訴訟,要求開發(fā)商退還購房款。在訴訟中,開發(fā)商惡意拖延訴訟,在初審敗訴后,繼續(xù)上訴;在判決生效后,采用拒不簽收法律文書等方式,拖延執(zhí)行。因此,購房者雖然贏了官司,卻遲遲不能拿回自己的購房款。于是,購房者集體上訪,相關(guān)部門一查,發(fā)現(xiàn)開發(fā)商委托銷售的房產(chǎn),大部分產(chǎn)權(quán)預(yù)備登記在典當(dāng)行等單位或個(gè)人手中;如果這些高利貸借款人不配合,撤銷房產(chǎn)預(yù)備登記,那么,購房人根本得不到房屋產(chǎn)權(quán)!細(xì)查后進(jìn)一步發(fā)現(xiàn),開發(fā)商存在一房多賣的行為。如將已經(jīng)抵賬給建筑商的房屋,先抵押給典當(dāng)行后,又委托給代理商銷售。于是,建設(shè)主管部門建議眾多購房者報(bào)警處理。在公安機(jī)關(guān)立案后不久,即以陳某涉嫌合同詐騙罪,批準(zhǔn)逮捕。 此案例是典型的因?yàn)橐环慷噘u而由民事糾紛,轉(zhuǎn)化為合同詐騙刑事案件。下面,筆者就該案例的具體案情,結(jié)合前述法律和司法解釋的規(guī)定,做一簡單分析。 一、 在商品房買賣,包括商品房預(yù)售買賣中,不是所有的一房二賣行為,都構(gòu)成合同詐騙犯罪。 如本案中,嫌疑人開發(fā)商知道自己先抵押房屋,借高利貸,再同時(shí)委托中介公司代理銷售已經(jīng)抵押房產(chǎn)的行為,屬于一房二賣行為。但是,此時(shí),開發(fā)商的行為還屬于融資的民事行為。因?yàn)椋海?)借款抵押的抵押權(quán)人-即高利貸放款人,并不想實(shí)際占有抵押房產(chǎn),只是作為借款的一種擔(dān)保手段;如果,開發(fā)商能夠及時(shí)歸還借款,該抵押行為可以撤銷。(2)開發(fā)商在將已經(jīng)抵押的房屋銷售給購房者時(shí),雖然存在隱瞞房產(chǎn)已經(jīng)抵押的事實(shí),但如果購房者能夠取得合同約定的房屋產(chǎn)權(quán),那么,此時(shí),開發(fā)商的行為只是民事行為中的一般欺詐行為,還沒有轉(zhuǎn)化為詐騙犯罪行為。(3)在購房者得知所購房產(chǎn)存在瑕疵,不能取得產(chǎn)權(quán)預(yù)備登記,要求解除購房合同,退還購房款時(shí),開發(fā)商如果能夠及時(shí)退還購房者的房款,并依照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任,那么開發(fā)商還沒有騙取購房者房款的主觀惡意,購房者還不是受害人。 二、 反之,在購房者得知所購房產(chǎn)存在瑕疵,不能取得產(chǎn)權(quán)預(yù)備登記,要求解除購房合同,退還購房款時(shí),開發(fā)商惡意拖延訴訟,占有購房款而拒不退還,其具有非法占有購房者購房款的主觀故意就比較明顯;此時(shí),作為購房者,雖然與開發(fā)商簽訂了購房合同,繳納了購房款,但既不能如約取得房屋產(chǎn)權(quán),也不能及時(shí)收回購房款,并得到一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償,此時(shí),購房者就成為開發(fā)商刑事犯罪行為的受害人。 三、 在上述第二種情況下,開發(fā)商的行為符合合同詐騙罪的犯罪特征,即以非法占有購房者的購房款為目的,在簽訂、履行房買賣商品合同過程中,采取隱瞞所售房產(chǎn)已經(jīng)賣出或者抵押售并辦理預(yù)備產(chǎn)權(quán)登記的事實(shí)真相等欺騙手段,騙取購房者所交納的購房款,數(shù)額較大的行為。按照合同詐騙的立案標(biāo)準(zhǔn),開發(fā)商騙取的每一個(gè)購房者的購房款,數(shù)額都在20萬元以上,累計(jì)詐騙數(shù)額在1000萬元以上。依據(jù)《刑法》第224條之規(guī)定,屬于數(shù)額特別巨大,對(duì)開發(fā)商依法需在十年以上量刑。

 [回復(fù)|追問 新疆律師·烏魯木齊律師]
·1984年7月畢業(yè)于西北政法學(xué)院,法學(xué)學(xué)士。1986年加入中國法學(xué)會(huì)會(huì)員,1993年加入民革,...
2012/9/5 13:24:54 頂部
xumingtian
徐明田律師
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徐明田律師(山東-聊城) 13963002593回復(fù) 2
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·徐明田律師畢業(yè)于山東大學(xué),1995年起擔(dān)任執(zhí)業(yè)律師,現(xiàn)為山東眾星為民律師事務(wù)所合伙人...
2012/9/5 14:51:11 頂部
胡云霞
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胡云霞律師(江蘇-淮安) 13511540165回復(fù) 3
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·專業(yè)高效誠信,時(shí)刻為您分憂。業(yè)務(wù)范圍:婚姻家庭、損害賠償、合同糾紛、刑事辯護(hù)等...
2012/9/5 15:17:53 頂部
sgz520
孫國忠律師
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孫國忠律師(江蘇-淮安) 13813302908回復(fù) 4
已閱.
·孫國忠律師,男,1970年8月16日出生。南京大學(xué)法律專業(yè)本科學(xué)歷,2000年取得律師資格,...
2012/9/5 15:26:09 頂部
liuxuemei
劉雪梅律師
初級(jí)大護(hù)法
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劉雪梅律師(北京-海淀區(qū)) 18614085357回復(fù) 5
已經(jīng)閱讀完畢
·劉雪梅:北京融嘉律師事務(wù)所主任,合伙人,資深律師(執(zhí)業(yè)證號(hào):11101200911364996)。...
2012/9/5 16:33:44 頂部
張煜
張煜律師
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張煜律師(河南-新鄉(xiāng)) 13703737231回復(fù) 6
已閱
·張煜律師,中共黨員,碩士研究生,畢業(yè)于著名的法律學(xué)府西南政法大學(xué)。新鄉(xiāng)市優(yōu)秀律師...
2012/9/5 16:33:56 頂部
趙世平
趙世平律師
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趙世平律師(山東-聊城) 13963005261回復(fù) 7
此文已閱,作為律師,略有感觸,在此提出,與同行商榷:對(duì)于如此明顯的在民事訴訟階段已經(jīng)涉嫌犯罪的當(dāng)事人,其在被采取刑事強(qiáng)制措施之前的民事訴訟階段中,肯定有律師介入其中,作為其委托代理人,甚至不排除律師出謀劃策,教其如何逃避執(zhí)行。如果是這樣的話,這種律師是是否已經(jīng)涉嫌構(gòu)成了犯罪?或者涉嫌構(gòu)成了同謀犯罪抑或教唆犯罪。即使不構(gòu)成犯罪,也恐有違反職業(yè)道德之嫌。
·趙世平,中共黨員,專職執(zhí)業(yè)律師,三級(jí)律師,現(xiàn)為本所合伙人、聊城市常務(wù)理事
2012/9/5 17:35:01 頂部
楊淑清
楊淑清律師
大天王
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楊淑清律師(山東-濟(jì)南) 13176674887回復(fù) 8
已閱
·楊淑清律師,山東坤澤律師事務(wù)所主任、設(shè)立人。畢業(yè)于山東大學(xué)法學(xué)院,專職從事法律服...
2012/9/5 18:40:04 頂部
wushuchao
毋樹超律師
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毋樹超律師(河南-焦作) 13939195571回復(fù) 9
涉嫌經(jīng)濟(jì)犯罪的,可以先刑事后民事,人民應(yīng)該移交公安機(jī)關(guān)偵察。
·1988年取得律師資格,1992年從事律師執(zhí)業(yè),現(xiàn)任河南隆成律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、支部書...
2012/9/5 19:56:58 頂部
周周
周后有律師
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周后有律師(湖南-長沙) 13055160286回復(fù) 10
閱讀完畢
·周后有律師聯(lián)系方式手機(jī):15364060848,13055160286:498346200周后有律師簡...
2012/9/5 23:54:03 頂部
李柏智
李柏智律師
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李柏智律師(廣東-韶關(guān)) 13076220410回復(fù) 11
已閱,關(guān)注。
·主任律師,業(yè)務(wù)高效、進(jìn)取、誠信,現(xiàn)為韶關(guān)市刑事專業(yè)委員會(huì)委員及韶關(guān)仲裁委員會(huì)仲...
2014/11/3 11:36:28 頂部
杜俊明
杜俊明律師
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杜俊明律師(吉林-吉林) 18604477638回復(fù) 12
可以先刑事后民事,人民應(yīng)該移交公安機(jī)關(guān)偵察。
·杜俊明律師,吉林大學(xué)法律專業(yè)和會(huì)計(jì)學(xué)專業(yè)畢業(yè),法學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士學(xué)位。具有深厚的法...
2015/3/27 18:22:43 頂部
李柏智
李柏智律師
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李柏智律師(廣東-韶關(guān)) 13076220410回復(fù) 13
已閱,關(guān)注。
·主任律師,業(yè)務(wù)高效、進(jìn)取、誠信,現(xiàn)為韶關(guān)市刑事專業(yè)委員會(huì)委員及韶關(guān)仲裁委員會(huì)仲...
2015/6/10 12:45:44 頂部
李柏智
李柏智律師
大天王
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李柏智律師(廣東-韶關(guān)) 13076220410回復(fù) 14
支持一下!!, 
·主任律師,業(yè)務(wù)高效、進(jìn)取、誠信,現(xiàn)為韶關(guān)市刑事專業(yè)委員會(huì)委員及韶關(guān)仲裁委員會(huì)仲...
2015/6/10 12:45:58 頂部
laoquan547
王俊全律師
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王俊全律師(廣東-中山) 13326917459回復(fù) 15
支持一下!!, 
·王俊全律師法學(xué)專業(yè)畢業(yè),中國司法部注冊(cè)律師,中山市會(huì)員,現(xiàn)為廣東帥毅律...
2016/9/18 15:24:10 頂部
fangshuzhi
房樹志律師
初級(jí)大護(hù)法
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房樹志律師(廣東-中山) 13420068658回復(fù) 16
即使不構(gòu)成犯罪,也恐有違反職業(yè)道德之嫌
·房樹志律師是廣東洋航律師事務(wù)所合伙律師,主攻刑事訴訟事務(wù),同時(shí)對(duì)婚姻家庭、知識(shí)產(chǎn)...
2016/9/28 6:31:28 頂部
李柏智
李柏智律師
大天王
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李柏智律師(廣東-韶關(guān)) 13076220410回復(fù) 17
已閱,關(guān)注。
·主任律師,業(yè)務(wù)高效、進(jìn)取、誠信,現(xiàn)為韶關(guān)市刑事專業(yè)委員會(huì)委員及韶關(guān)仲裁委員會(huì)仲...
2016/10/1 1:41:15 頂部
張大勇
張勇律師
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張勇律師(遼寧-沈陽) 13322478547回復(fù) 18
已閱,關(guān)注。
·張勇法學(xué)博士簡介沈陽市誠信律師標(biāo)兵職  務(wù):遼寧華恩律師事務(wù)所副主任律師業(yè)...
2017/2/18 15:59:17 頂部
李柏智
李柏智律師
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李柏智律師(廣東-韶關(guān)) 13076220410回復(fù) 19
已閱,關(guān)注。
·主任律師,業(yè)務(wù)高效、進(jìn)取、誠信,現(xiàn)為韶關(guān)市刑事專業(yè)委員會(huì)委員及韶關(guān)仲裁委員會(huì)仲...
2017/2/19 2:05:19 頂部
張大勇
張勇律師
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發(fā)帖:261805
注冊(cè):2008年8月19日
張勇律師(遼寧-沈陽) 13322478547回復(fù) 20
涉嫌經(jīng)濟(jì)犯罪的,可以先刑事后民事,人民應(yīng)該移交公安機(jī)關(guān)偵察。
·張勇法學(xué)博士簡介沈陽市誠信律師標(biāo)兵職  務(wù):遼寧華恩律師事務(wù)所副主任律師業(yè)...
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2019/5/27 18:56:53 国产精品99久久久久久人_美女av一区二区三区_国产成人精品免费久久久久_欧美在线视频免费
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