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7月12日上午,江蘇省淮安市中級人民二審開庭審理了淮安市新業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與南京中央商場(集團)股份有限公司47套房屋買賣合同糾紛案。
5年前,涉案房屋尚未取得房地產(chǎn)預售許可證,但在當?shù)卣拇楹虾鸵娮C下,雙方簽下了違反了相關規(guī)定的房屋買賣協(xié)議書,而這也為以后一連串的官司埋下了伏筆。
《法制日報》案件版在今年6月19日曾以《淮安一起房屋買賣合同糾紛背后》為題,報道了這起行政干預下產(chǎn)生的房屋買賣合同糾紛。本次二審開庭,《法制日報》記者全程旁聽了庭審。
兩級政府協(xié)調(diào)簽下違規(guī)合同
淮安市清河區(qū)人民在此前的一審中查明:2006年11月15日,被告新業(yè)房產(chǎn)與南京中商淮安中央新亞國際廣場簽訂協(xié)議書一份。該協(xié)議書約定,新亞廣場經(jīng)市、區(qū)兩級政府協(xié)調(diào),整體購買新業(yè)房產(chǎn)開發(fā)的“溫州花苑”B區(qū)6號樓共47套住宅,雙方協(xié)定價格為每平方米2999元。
甲方新亞廣場承諾,本協(xié)議簽訂后一周內(nèi),支付給乙方新業(yè)房產(chǎn)所購買房屋總價款的30%,計385萬元作為定金,B區(qū)6號樓打第一根樁時即付總價款的40%,計512萬元......新業(yè)房產(chǎn)承諾在2008年6月底將房屋建好并交付南京中商使用。
該協(xié)議書甲方簽章為南京中商新亞廣場專用章,代表人何蔚。此后,原告南京中商按約將合計897萬元購房款支付給被告。
后因稅務、房屋預售許可等一系列原因,2007年12月8日,新業(yè)房產(chǎn)與新亞廣場在2006年11月15日所簽訂的協(xié)議書尾頁分別簽署了“此協(xié)議自2007年12月8日終止”的意見,并分別加蓋了新亞廣場專用章及被告新業(yè)房產(chǎn)公章,并有何蔚、鄭平平簽字。2007年12月15日,新業(yè)房產(chǎn)將897萬元購房款通過轉賬方式退還給新亞國際廣場。
清河區(qū)在判決書中稱,案件審理過程中,南京中商提供了一份格式、內(nèi)容與2006年11月15日簽訂的協(xié)議完全一致,但落款為“南京中央商場(集團)股份有限公司”以及日期為2006年11月18日的協(xié)議書一份。
清河區(qū)認為,前一份協(xié)議系新亞廣場代表南京中商與新業(yè)房產(chǎn)簽訂的意向性協(xié)議,簽訂該協(xié)議系為將來南京中商與被告新業(yè)房產(chǎn)簽訂正式的商品房買賣協(xié)議進行預認。而后一份協(xié)議與前一份協(xié)議并非具有同等效力。新業(yè)房產(chǎn)與新亞廣場于2007年12月8日終止前一份協(xié)議行為效力不及于南京中商。
認為,南京中商現(xiàn)要求繼續(xù)履行的系其與被告于2006年11月18日簽訂的協(xié)議書,因為該協(xié)議書并未被終止,依然合法有效,雙方當事人均應按照協(xié)議約定履行各自義務。并據(jù)此作出判決。
新業(yè)房產(chǎn)不服一審判決,向淮安市中院提起上訴,要求依法改判駁回南京中商一審訴訟請求。
在今天上午的庭審中,主審法官確定了雙方爭議的兩大焦點:雙方是否簽訂了11月18日的協(xié)議書；雙方的購房協(xié)議書是否終止。
是否存在“意向性合同”
在一審的庭審中,雙方出現(xiàn)了兩個版本的合同,其格式、內(nèi)容完全一致,但甲方落款印章分別為“南京中商新亞國際廣場專用章”和“南京中央商場(集團)股份有限公司”；簽署日期分別為2006年11月15日和2006年11月18日。
在今天的庭審中,南京中商仍堅持稱11月15日的協(xié)議書只是意向書,而11月18日簽訂的為惟一有效協(xié)議書。
而新業(yè)房產(chǎn)的代理人在庭上反駁稱,并不存在被上訴人所說的兩次簽合同一事。“我們只在2006年11月15日簽過一份協(xié)議,11月18日那份所謂正式協(xié)議是假的,把"五"字改成了"八",改動痕跡清晰可見,"十八日簽的是正式協(xié)議"就是這樣被編造出來的”。
為了證明這一事實,新業(yè)房產(chǎn)一方還向法庭提交了一份新證據(jù)他們保留的另一份協(xié)議書,甲方蓋章為“中央商場”,簽署時間也為11月15日。他們稱,按照協(xié)議規(guī)定,該協(xié)議是一式四份,新業(yè)房產(chǎn)一方在市政府領導見證下蓋了章以后,交給新亞廣場一方帶回蓋章,最終兩份蓋了新亞廣場的章,兩份蓋了中央商場的章,但簽字的代表均為同一人何蔚。
南京中商一方隨后向法庭承認,他們的確對協(xié)議書的日期進行了改動。面對新業(yè)房產(chǎn)一方關于如何改動,偽造證據(jù)是否應該承擔責任的質(zhì)問,南京中商一方表示,具體如何改動、誰改的不清楚,對日期的調(diào)整并不能算偽造。
《法制日報》記者了解到,在一審中,新業(yè)房產(chǎn)曾向法庭提出鑒定申請,而清河區(qū)在判決書中表達了對此的態(tài)度:“本院認為,原、被告在簽訂意向性協(xié)議之后簽訂正式協(xié)議時,簽署日期上即使存在改動的跡象,亦不影響雙方當事人的合意成立?！?
新業(yè)房產(chǎn)則認為:“日期改動,直接否定了存在"意向性合同"一說,證明了從頭到尾只有一份合同。南京中商通過偽造證據(jù),編造"15日是意向性協(xié)議,18日是證實協(xié)議"的事實,進行惡意訴訟,不應得到法律支持,反而應該追求相應法律責任。”
南京律師熱線84-110-110律師認為，本案焦點在于雙方合同是否終止？
南京中商律師在法庭上稱,新業(yè)房產(chǎn)出示的新證據(jù),恰恰證明了雙方簽訂了兩個版本的協(xié)議,而2007年12月8日雙方終止的只是蓋了“新亞廣場”印章的意向性協(xié)議,為的是規(guī)避稅務責任。新亞廣場在簽訂協(xié)議時只是南京中商的一個部門,兩個主體不同,其效力肯定不及于南京中商。
新業(yè)房產(chǎn)在庭上反駁:“正如被上訴人所說,新亞廣場和南京中商實際上為同一家,辦的是同一件事,簽訂的是同一個協(xié)議,簽約代表是同一個人,買賣的是同一個房子,往來的是同一個資金渠道,以上事實足以說明不存在兩個主體問題?！?
針對這一問題,法官對雙方進行了一系列發(fā)問。法官問雙方,當時收房款和退房款,南京中商這邊分別是哪個賬戶?
南京中商律師開始稱往來賬戶均為南京中商,后新業(yè)房產(chǎn)出示了銀行的轉賬單及收據(jù),證明收、退房款賬戶均為新亞廣場。在法官再次詢問時,南京中商律師改口稱的確為新亞廣場。
法官問南京中商律師:“當時雙方終止協(xié)議時,新亞廣場有誰在場?南京中商是否知道協(xié)議終止?是否知道對方退款?”
南京中商律師回答:“當時終止協(xié)議時,有新亞廣場副總何蔚、紀委書記齊仁澤、法務主管王凱及楊總在,終止協(xié)議和退款南京中商都知道?！?
法庭最后表示,因一方增加了新證據(jù),法庭還需要進一步進行審查。
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短消息 地區(qū)：江蘇-淮安 2012-7-14 16:03:26
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