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我于去年10月買下一套價值81.75萬的房產（算二手房）。并與賣家中介簽訂了3方合同。（當時開發商還沒有給賣家下房產證，至今也沒下房產證）。

當初這房子，開發商承諾賣家今年的3月下房本，我們簽訂的3方合同也寫明于2011年5月前做過戶。（但現在開發商還沒有給賣家下房產證）

因賣家是貸款買的這個房子，所以我們在支付了2萬元的定金后又額外支付了38萬現金的首付。

買房子是，說好了過戶費我出。（合同寫出，由國家調控政策導致的稅費增加或減少，由法律規定的雙方各自承擔。）但由于今年年初國家出臺了新的二手房政策，營業稅又之前的差額5.5%上漲到了全額房價的5.5%；多出來了4萬元的營業稅。我們雙方都不想出，至今也沒個結果。但營業稅本就該賣家承擔啊。

我在賣家允許的情況下把房子都裝修好了，花費約10萬元（并簽訂補充協議，寫明由賣家的原因導致合同無法履行；賣家賠償我全部裝修費用）。

以上就是細節，求助各位律師幫助解答一下：

1.開發商沒有給賣家下房產證（他們合同簽的是今年3月下），所以賣家沒有在我們合同的規定時間內能夠過戶。（我們合同簽的今年5月前辦過戶）。這樣的情況下，賣家的逾期過戶可不可以定位為違約行為？應不應該承擔違約責任呢？

2.多出的4萬元營業稅，是否應該賣家承擔呢？如果他不出，是否歸為違約行為？

3.如果上述的2點能視為賣家違約，我的裝修款10萬元，定金2萬元，首付38萬元，法律上賣家是否應當返還？

4.我如果采取訴訟，若勝訴了他們就是不給錢怎么辦呢？可不可以在訴訟的過程中就凍結他的財產，或有什么辦法保證他可以返還我的錢財呢？

謝謝，請詳細解答。
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2011-12-4 18:34:57

潘建鈺

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潘建鈺律師(江蘇-南通)

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1、這涉及你們合同效力的問題。你們合同屬于效力待定合同。根據物權法的規定，不動產物權的設立，未經登記不發生法律效力。開發商沒有給賣家下房產證，說明賣家尚未取得不動產物權。當賣家取得房產證后，你們的三方協議有效。違約責任是合同已經有效而合同一方未按合同履行的情況，你的情況賣家不構成違約，當然不承擔違約責任。 2、營業稅的問題，你們在合同中有約定，就按照合同定。 3、如果你選擇訴訟，可以申請訴訟保全。

·本人1999年從事律師工作，在刑事辯護、婚姻家庭糾紛、損害賠償糾紛中積累了很多豐富的...

2011-12-4 19:06:42

張大勇

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2011-12-4 22:39:49

朱景慧

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2015-10-18 21:51:45

張大勇

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張勇律師(遼寧-沈陽)

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2017-5-3 17:44:36

劉克友

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2017-12-5 21:16:37

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張大勇

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