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現代版葫蘆僧判斷葫蘆案

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現代版葫蘆僧判斷葫蘆案
一紙與民爭利的判決書
提 示: 政府如何幫助老小區改造,創造物管條件,使其平穩、安全地走向市場化,是涉及民生的,全社會關注的問題。是國家住房改革的一項基本政策,是建設和諧社區的重要舉措。此案帶有普遍性,是民告官的典型案例,值得討論。
案 發 地: 江蘇省淮安市
原 告: 淮安市市級機關東院生活區業主委員會(業主大會授權,以下簡稱業主委員會)
被 告: 淮安市市級機關事務管理局及其下屬單位機關服務中心、物業公司
審判: 淮安市清河區人民
案件背景:
淮安市市級機關東院生活區,建設于五十年代初期,原來大部分都是平房。現有建筑面積14萬6千平方米,業主1千6百多戶。不僅是淮安市目前的一個社區,更是首腦機關生活區,是否安定和諧,影響極大,舉足輕重。
1997年市政府根據《物權法》和省建設廳有關文件精神,出臺淮政發【1997】134號文件,規定:“對已投入使用的住宅區要積極創造條件實行物業管理,暫不具備條件的應搞好規劃,創造條件,并在規定的期限內實行物業管理”。2001年3月江蘇省又出臺的《江蘇省物業管理條例》,《條例》規定:“配套設施不全的原有住宅區由當地人民政府組織整治,逐步創造條件實行物業管理”。也就是說,政府是負責整治老舊小區的主體。市級機關事務管理局正是為了貫徹、落實省市文件精神,于1997年前后著手對東院生活區進行滾動性改造、開發。2003年基本完成。市政府也給予一系列的優惠政策:免征土地征用費、拆遷費、水電增容費、建筑稅等等。當時房屋造價每平方米只有500元左右,而賣出的價格1998年之前,就高達每平方米1600——1700余元。而且因為地理位置優越,一直處于最高價位。管理局前后共開發36棟樓,除部分安排原有平房拆遷戶外,全部用于對外銷售,獲得巨額利潤。在此基礎上,也為東院修建了廣場、道路和綜合樓等公共配套設施,做了許多人們不會忘記的好事。但也留下三棟樓(本案起訴的8號樓是其中之一)、部分沿道路門面房及許多無照的簡易建筑,長期用于經營性辦廠、出租,與民爭利。利用我們老小區共有土地建筑長期經營性用房,是違反《物權法》和《物業管理條例》,侵害小區業主利益的違法行為。
初具條件以后,機關事務管理局宣布對所屬的東大院等幾個大院實行物業管理,組建物管公司,各小區建立業主委員會。其實是裝門面、做樣子。物管還是原班人馬,一切照舊。在東院生活區第一屆業主委員會集體辭職以后,原物管公司更加有恃無恐,改變了8號綜合樓的部分用房使用性質,將老干部活動室改到已經停止使用的原來配電間,關閉了圖書室、健身房,拉走了圖書和健身器材,把這些房屋用于出租,牟取更多利潤。這也是違反《物業管理條例》的違法行為。《物業管理條例》規定,“改變小區公共設施性質,需要得到三分之二業主同意”。再加上服務不到位,2008年底,在小區業主代表大會上96%的業主反對續聘原物管公司(隨后,機關事務管理局的下屬公司也陸續退出其它幾個大院,最后解散),改聘現在的劍強物業公司,真正地走上了市場化道路。
在辦理移交時,管理局和其下屬有關單位違反(物業管理條例)一、拒絕交出8號綜合樓等公共設施;二、拒絕交出小區建筑圖紙,包括地上建筑、下水道及各種管、線鋪設圖紙,給后續維修工作造成極大困難;三、拒絕交出房屋維修資金。后來經過我們查證,幾個大院的房屋維修資金共計600多萬元,其中,含東院260多萬元,幾年前就被管理局分三次提光,據說是用于蓋“今世緣”賓館了。這同樣是違法行為,《物業管理條例》明確規定,“哪一棟樓需要維修,要這棟樓全體業主簽字,方能提取維修資金”,多年來我們業主沒有任何人簽過這方面的字。另外,哪有這樣分三筆整取的道理?不得不令人懷疑。其結果是,僅去年就有134棟樓漏雨報修,墻體剝落,特別是許多六七十年代的建筑更是苦不堪言。多處路面破損、下水道堵塞,怨聲載道,我們手里卻沒有一分錢。對此,我們以后將繼續維權;四、拒絕交出全部物管用房。按照規定,物管用房要占總建筑面積的千分之三到千分之五,他們至少應該交出400——600平方米房屋。但是,只移交了不足200平方米房屋,其中真正能夠稱得上物管用房的只有一間辦公室,南、西大門兩個門衛室,大約50平方米左右。當時達成的是《臨時交接協議》,他們答應以后繼續交,8號樓一樓菜場半年以后再交,但是,一直賴著不交。
我們提起訴訟的是要求將8號綜合樓使用權交還東院業主
8號樓于2002年8月建成。其立項報告、圖紙設計、規劃局審批及建成后的使用,都是綜合服務樓,公共配套設施。地下室為停車場、二樓菜場、三樓四樓是老干部活動室、健身房、圖書閱覽室、棋牌室等等,四樓五樓為辦公用房,分布圖現在還掛在那里。2002年4月18日,管理局一位副局長在向東院業主代表大會作報告,評功擺好時說:“……興建綜合樓,建成東院室內菜場、改善了購物環境,建立東院社區活動中心……豐富了住戶的業余文化生活。”在法庭上,被告也予以確認,8號樓是東院公共配套設施。法官也沒有異議。
被告唯一說辭就是“8號樓是政府投資,國有資產,所收租金全部交給財政了”。當即遭到我方駁斥:一是幫助改造老小區,完善配套設施,使其具備物管條件,是國家政策規定的政府行為,政府當然要承擔改造資金。二是《物權法》雖然規定,國有資產屬全民所有,但同時又明確規定:“法律另有規定的,依照其規定”。整個庭審情況是一邊倒的。當法官問被告是否同意調解處理時,被告卻表示不同意。
被告在庭審極端不利的情況下,不同意調解處理是胸有成竹的。一是就在我們提交訴訟狀后不久,清河區人民通知我們律師:此案特殊,我們已經上報省高院,將異地審理。你們做好準備。不知為什么后來又改為清河審理。二是尚未開庭被告就放出風來說,“我們就贏定了”。三是開庭后不到一個禮拜,被告就對8號樓進行外粉刷、裝修。不知被告為什么如此相信自己篤定贏?果不其然,和庭審情況形成180度反差,一審判決我們敗訴。
一、一審判決偷換概念
《判決書》中說:“在建設工程規劃及施工圖紙上均未標明綜合樓是物業管理用房,故原告業委會主張8號綜合樓是物業管理用房,應當歸還給業委會使用,無事實和法律依據,本院不予支持”。事實上,上訴人主張的理由是:因為8號樓是東院公共配套設施,而判決的理由卻是:8號樓不屬于物管用房。公共配套設施和物管用房是兩個概念,各有各的適用法律條文,《判決書》偷換概念。
二、一審判決事實認定錯誤
㈠、《判決書》說,“審理查明”東院8號樓……“其出租所得已上繳淮安市財政局”。還說“經庭審質證”。這不是事實。庭審中,審判長問過“證據呢?”被告無語。
㈡、不能認定,東院8號樓是被告投資建設的,就應該歸其所有。1、東院8號樓是被告在改造、開發東大院時,利用小區共有土地、享受政府所提供的多種優惠政策,在獲得巨額利潤基礎上建造的。2、所謂審請的被告借資500萬元建設8號樓。我們認為不予以能認定。這是被告在改造、開發東院時的周轉資金。3、8號樓是改造舊小區的工程項目之一,是政府行為,當然要負責整治的費用。4、被告無權侵占小區共有土地建設永久性經營謀利工程。
三、一審判決適用法律錯誤
應該依據《物權法》第73條“建筑區劃內的道路……綠地……建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房,屬于業主共有”及其他相關法律、政策規定,判決判決上訴人勝訴。可卻依據《物權法》第53條規定判決上訴人敗訴。《物權法》第53條規定“國家機關對其直接支配的不動產和動產,享有占用、使用以及依照法律和國務院的有關規定處分的權利”。判決書把《物權法》規定的:國有資產屬全民所有,“法律另有規定的,依照其規定”。 拋到一邊。
另外,8號樓也不是第一被告直接支配的不動產。2002年東院成立業主委員會,實行物管。按照《物管條例》,從法律層面上標志著東院已實行業主的自治管理,結束了第一被告對東院物業管理直接支配的權力。此時,8號樓就應該移交東院業主共有。但是,第二被告退出東院物業管理后卻拒絕移交。被告違法侵占,倒成了判決被告合法占有的理由。
㈡判決書中引用2000年《江蘇省物業管理條例》“開發建設單位在移交住宅區時,應當按照住宅區總建筑面積的千分之三至千分之四無償提供物業管理用房,其產權屬全體業主共有”的規定時,特地又引用江蘇省建設廳(2006)371號文:“省條例施行前已竣工交付使用的項目,交付物業管理服務用房的標準不適用省條例的規定”,用來否定前文。殊不知371號文該條款的后面還有一句話:已完工的“物業管理用房應按當時規定建設并驗收交付使用”。2003年以前東院已經改造完成,到底應該適用哪一條法律條文,難道法官不知道?判決書為什么要斷章取義?
對此“葫蘆”判決,我們除了依法上訴以外,也向法律界呼吁,請大家討論。
二O一一年二月十日


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