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現(xiàn)代版葫蘆僧判斷葫蘆案

ddyywhddyy 公眾會(huì)員來自：江蘇 -淮安

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現(xiàn)代版葫蘆僧判斷葫蘆案
一紙與民爭利的判決書
提示：政府如何幫助老小區(qū)改造，創(chuàng)造物管條件，使其平穩(wěn)、安全地走向市場化，是涉及民生的，全社會(huì)關(guān)注的問題。是國家住房改革的一項(xiàng)基本政策，是建設(shè)和諧社區(qū)的重要舉措。此案帶有普遍性，是民告官的典型案例，值得討論。
案發(fā) 地：江蘇省淮安市
原告：淮安市市級(jí)機(jī)關(guān)東院生活區(qū)業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主大會(huì)授權(quán)，以下簡稱業(yè)主委員會(huì)）
被告：淮安市市級(jí)機(jī)關(guān)事務(wù)管理局及其下屬單位機(jī)關(guān)服務(wù)中心、物業(yè)公司
審判：淮安市清河區(qū)人民
案件背景：
淮安市市級(jí)機(jī)關(guān)東院生活區(qū)，建設(shè)于五十年代初期，原來大部分都是平房。現(xiàn)有建筑面積14萬6千平方米，業(yè)主1千6百多戶。不僅是淮安市目前的一個(gè)社區(qū)，更是首腦機(jī)關(guān)生活區(qū)，是否安定和諧，影響極大，舉足輕重。
1997年市政府根據(jù)《物權(quán)法》和省建設(shè)廳有關(guān)文件精神，出臺(tái)淮政發(fā)【1997】134號(hào)文件，規(guī)定：“對(duì)已投入使用的住宅區(qū)要積極創(chuàng)造條件實(shí)行物業(yè)管理，暫不具備條件的應(yīng)搞好規(guī)劃，創(chuàng)造條件，并在規(guī)定的期限內(nèi)實(shí)行物業(yè)管理”。2001年3月江蘇省又出臺(tái)的《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》，《條例》規(guī)定：“配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū)由當(dāng)?shù)厝嗣裾M織整治，逐步創(chuàng)造條件實(shí)行物業(yè)管理”。也就是說，政府是負(fù)責(zé)整治老舊小區(qū)的主體。市級(jí)機(jī)關(guān)事務(wù)管理局正是為了貫徹、落實(shí)省市文件精神，于1997年前后著手對(duì)東院生活區(qū)進(jìn)行滾動(dòng)性改造、開發(fā)。2003年基本完成。市政府也給予一系列的優(yōu)惠政策：免征土地征用費(fèi)、拆遷費(fèi)、水電增容費(fèi)、建筑稅等等。當(dāng)時(shí)房屋造價(jià)每平方米只有500元左右，而賣出的價(jià)格1998年之前，就高達(dá)每平方米1600——1700余元。而且因?yàn)榈乩砦恢脙?yōu)越，一直處于最高價(jià)位。管理局前后共開發(fā)36棟樓，除部分安排原有平房拆遷戶外，全部用于對(duì)外銷售，獲得巨額利潤。在此基礎(chǔ)上，也為東院修建了廣場、道路和綜合樓等公共配套設(shè)施，做了許多人們不會(huì)忘記的好事。但也留下三棟樓（本案起訴的8號(hào)樓是其中之一）、部分沿道路門面房及許多無照的簡易建筑，長期用于經(jīng)營性辦廠、出租，與民爭利。利用我們老小區(qū)共有土地建筑長期經(jīng)營性用房，是違反《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》，侵害小區(qū)業(yè)主利益的違法行為。
初具條件以后，機(jī)關(guān)事務(wù)管理局宣布對(duì)所屬的東大院等幾個(gè)大院實(shí)行物業(yè)管理，組建物管公司，各小區(qū)建立業(yè)主委員會(huì)。其實(shí)是裝門面、做樣子。物管還是原班人馬，一切照舊。在東院生活區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì)集體辭職以后，原物管公司更加有恃無恐，改變了8號(hào)綜合樓的部分用房使用性質(zhì)，將老干部活動(dòng)室改到已經(jīng)停止使用的原來配電間，關(guān)閉了圖書室、健身房，拉走了圖書和健身器材，把這些房屋用于出租，牟取更多利潤。這也是違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》的違法行為。《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，“改變小區(qū)公共設(shè)施性質(zhì)，需要得到三分之二業(yè)主同意”。再加上服務(wù)不到位，2008年底，在小區(qū)業(yè)主代表大會(huì)上96%的業(yè)主反對(duì)續(xù)聘原物管公司（隨后，機(jī)關(guān)事務(wù)管理局的下屬公司也陸續(xù)退出其它幾個(gè)大院，最后解散），改聘現(xiàn)在的劍強(qiáng)物業(yè)公司，真正地走上了市場化道路。
在辦理移交時(shí)，管理局和其下屬有關(guān)單位違反（物業(yè)管理?xiàng)l例）一、拒絕交出8號(hào)綜合樓等公共設(shè)施；二、拒絕交出小區(qū)建筑圖紙，包括地上建筑、下水道及各種管、線鋪設(shè)圖紙，給后續(xù)維修工作造成極大困難；三、拒絕交出房屋維修資金。后來經(jīng)過我們查證，幾個(gè)大院的房屋維修資金共計(jì)600多萬元，其中，含東院260多萬元，幾年前就被管理局分三次提光，據(jù)說是用于蓋“今世緣”賓館了。這同樣是違法行為，《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定，“哪一棟樓需要維修，要這棟樓全體業(yè)主簽字，方能提取維修資金”，多年來我們業(yè)主沒有任何人簽過這方面的字。另外，哪有這樣分三筆整取的道理？不得不令人懷疑。其結(jié)果是，僅去年就有134棟樓漏雨報(bào)修，墻體剝落，特別是許多六七十年代的建筑更是苦不堪言。多處路面破損、下水道堵塞，怨聲載道，我們手里卻沒有一分錢。對(duì)此，我們以后將繼續(xù)維權(quán)；四、拒絕交出全部物管用房。按照規(guī)定，物管用房要占總建筑面積的千分之三到千分之五，他們至少應(yīng)該交出400——600平方米房屋。但是，只移交了不足200平方米房屋，其中真正能夠稱得上物管用房的只有一間辦公室，南、西大門兩個(gè)門衛(wèi)室，大約50平方米左右。當(dāng)時(shí)達(dá)成的是《臨時(shí)交接協(xié)議》，他們答應(yīng)以后繼續(xù)交，8號(hào)樓一樓菜場半年以后再交，但是，一直賴著不交。
我們提起訴訟的是要求將8號(hào)綜合樓使用權(quán)交還東院業(yè)主
8號(hào)樓于2002年8月建成。其立項(xiàng)報(bào)告、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、規(guī)劃局審批及建成后的使用，都是綜合服務(wù)樓，公共配套設(shè)施。地下室為停車場、二樓菜場、三樓四樓是老干部活動(dòng)室、健身房、圖書閱覽室、棋牌室等等，四樓五樓為辦公用房，分布圖現(xiàn)在還掛在那里。2002年4月18日，管理局一位副局長在向東院業(yè)主代表大會(huì)作報(bào)告，評(píng)功擺好時(shí)說：“……興建綜合樓，建成東院室內(nèi)菜場、改善了購物環(huán)境，建立東院社區(qū)活動(dòng)中心……豐富了住戶的業(yè)余文化生活。”在法庭上，被告也予以確認(rèn)，8號(hào)樓是東院公共配套設(shè)施。法官也沒有異議。
被告唯一說辭就是“8號(hào)樓是政府投資，國有資產(chǎn)，所收租金全部交給財(cái)政了”。當(dāng)即遭到我方駁斥：一是幫助改造老小區(qū)，完善配套設(shè)施，使其具備物管條件，是國家政策規(guī)定的政府行為，政府當(dāng)然要承擔(dān)改造資金。二是《物權(quán)法》雖然規(guī)定，國有資產(chǎn)屬全民所有，但同時(shí)又明確規(guī)定：“法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定”。整個(gè)庭審情況是一邊倒的。當(dāng)法官問被告是否同意調(diào)解處理時(shí)，被告卻表示不同意。
被告在庭審極端不利的情況下，不同意調(diào)解處理是胸有成竹的。一是就在我們提交訴訟狀后不久，清河區(qū)人民通知我們律師：此案特殊，我們已經(jīng)上報(bào)省高院，將異地審理。你們做好準(zhǔn)備。不知為什么后來又改為清河審理。二是尚未開庭被告就放出風(fēng)來說，“我們就贏定了”。三是開庭后不到一個(gè)禮拜，被告就對(duì)8號(hào)樓進(jìn)行外粉刷、裝修。不知被告為什么如此相信自己篤定贏？果不其然，和庭審情況形成180度反差，一審判決我們敗訴。
一、一審判決偷換概念
《判決書》中說：“在建設(shè)工程規(guī)劃及施工圖紙上均未標(biāo)明綜合樓是物業(yè)管理用房，故原告業(yè)委會(huì)主張8號(hào)綜合樓是物業(yè)管理用房，應(yīng)當(dāng)歸還給業(yè)委會(huì)使用，無事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持”。事實(shí)上，上訴人主張的理由是：因?yàn)?號(hào)樓是東院公共配套設(shè)施，而判決的理由卻是：8號(hào)樓不屬于物管用房。公共配套設(shè)施和物管用房是兩個(gè)概念，各有各的適用法律條文，《判決書》偷換概念。
二、一審判決事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤
㈠、《判決書》說，“審理查明”東院8號(hào)樓……“其出租所得已上繳淮安市財(cái)政局”。還說“經(jīng)庭審質(zhì)證”。這不是事實(shí)。庭審中，審判長問過“證據(jù)呢？”被告無語。
㈡、不能認(rèn)定，東院8號(hào)樓是被告投資建設(shè)的，就應(yīng)該歸其所有。1、東院8號(hào)樓是被告在改造、開發(fā)東大院時(shí)，利用小區(qū)共有土地、享受政府所提供的多種優(yōu)惠政策，在獲得巨額利潤基礎(chǔ)上建造的。2、所謂審請(qǐng)的被告借資500萬元建設(shè)8號(hào)樓。我們認(rèn)為不予以能認(rèn)定。這是被告在改造、開發(fā)東院時(shí)的周轉(zhuǎn)資金。3、8號(hào)樓是改造舊小區(qū)的工程項(xiàng)目之一，是政府行為，當(dāng)然要負(fù)責(zé)整治的費(fèi)用。4、被告無權(quán)侵占小區(qū)共有土地建設(shè)永久性經(jīng)營謀利工程。
三、一審判決適用法律錯(cuò)誤
應(yīng)該依據(jù)《物權(quán)法》第73條“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路……綠地……建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”及其他相關(guān)法律、政策規(guī)定，判決判決上訴人勝訴。可卻依據(jù)《物權(quán)法》第53條規(guī)定判決上訴人敗訴。《物權(quán)法》第53條規(guī)定“國家機(jī)關(guān)對(duì)其直接支配的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，享有占用、使用以及依照法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定處分的權(quán)利”。判決書把《物權(quán)法》規(guī)定的：國有資產(chǎn)屬全民所有，“法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定”。拋到一邊。
另外，8號(hào)樓也不是第一被告直接支配的不動(dòng)產(chǎn)。2002年東院成立業(yè)主委員會(huì)，實(shí)行物管。按照《物管條例》，從法律層面上標(biāo)志著東院已實(shí)行業(yè)主的自治管理，結(jié)束了第一被告對(duì)東院物業(yè)管理直接支配的權(quán)力。此時(shí)，8號(hào)樓就應(yīng)該移交東院業(yè)主共有。但是，第二被告退出東院物業(yè)管理后卻拒絕移交。被告違法侵占，倒成了判決被告合法占有的理由。
㈡判決書中引用2000年《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》“開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照住宅區(qū)總建筑面積的千分之三至千分之四無償提供物業(yè)管理用房，其產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有”的規(guī)定時(shí)，特地又引用江蘇省建設(shè)廳（2006）371號(hào)文：“省條例施行前已竣工交付使用的項(xiàng)目，交付物業(yè)管理服務(wù)用房的標(biāo)準(zhǔn)不適用省條例的規(guī)定”，用來否定前文。殊不知371號(hào)文該條款的后面還有一句話：已完工的“物業(yè)管理用房應(yīng)按當(dāng)時(shí)規(guī)定建設(shè)并驗(yàn)收交付使用”。2003年以前東院已經(jīng)改造完成，到底應(yīng)該適用哪一條法律條文，難道法官不知道？判決書為什么要斷章取義？
對(duì)此“葫蘆”判決，我們除了依法上訴以外，也向法律界呼吁，請(qǐng)大家討論。
二O一一年二月十日

[

回復(fù)|追問江蘇律師·淮安律師]

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2011/2/18 12:13:08

全素華

全素華律師
初級(jí)大護(hù)法

積分:180788

經(jīng)驗(yàn):58936

發(fā)帖:9274

注冊(cè):2010年11月16日

全素華律師(江蘇-泰州)

13952693885

回復(fù) 2

充分運(yùn)用合法途徑解決，建議委托律師代理較妥。

·全素華律師,江蘇江豪律師事務(wù)所（全國優(yōu)秀律師事務(wù)所、江蘇省優(yōu)秀律師事務(wù)所）專職律

2011/2/18 21:21:54

楊海明

楊海明律師
高級(jí)大護(hù)法

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經(jīng)驗(yàn):362941

發(fā)帖:20688

注冊(cè):2010年8月4日

楊海明律師(江蘇-淮安)

15052685075

回復(fù) 3

不知如何維護(hù)誰的穩(wěn)定

·2002年畢業(yè)于南京大學(xué)法學(xué)專業(yè)，武警部隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)，中共黨員。在國有大型企業(yè)做勞資及調(diào)解...

2011/2/20 23:19:27

張大勇

張勇律師
大天王

積分:3104234

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張勇律師(遼寧-沈陽)

13322478547

回復(fù) 4

建議把問題陳述清楚。

·張勇法學(xué)博士簡介沈陽市誠信律師標(biāo)兵職　　務(wù)：遼寧華恩律師事務(wù)所副主任律師業(yè)...

2014/4/28 4:58:28

李柏智

李柏智律師
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注冊(cè):2009年6月17日

李柏智律師(廣東-韶關(guān))

13076220410

回復(fù) 5

已閱，關(guān)注。

·主任律師,業(yè)務(wù)高效、進(jìn)取、誠信，現(xiàn)為韶關(guān)市刑事專業(yè)委員會(huì)委員及韶關(guān)仲裁委員會(huì)仲...

2015/7/3 0:20:37

李柏智

李柏智律師
大天王

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發(fā)帖:162025

注冊(cè):2009年6月17日

李柏智律師(廣東-韶關(guān))

13076220410

回復(fù) 6

支持一下！！,

·主任律師,業(yè)務(wù)高效、進(jìn)取、誠信，現(xiàn)為韶關(guān)市刑事專業(yè)委員會(huì)委員及韶關(guān)仲裁委員會(huì)仲...

2015/7/3 0:20:52

lcw272706

凌燦偉律師
法海游民

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注冊(cè):2014年8月29日

凌燦偉律師(四川-達(dá)州)

15881838374

回復(fù) 7

支持一下！！,

·凌燦偉中共黨員專職律師，就職于四川黎明律師事務(wù)所，全國會(huì)員，達(dá)州市律師...

2017/5/4 13:44:38

星晴s47

林曉鳳律師
法海游民

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注冊(cè):2017年3月17日

林曉鳳律師(福建-泉州)

15860339602

回復(fù) 8

支持一下！！,

·林曉鳳律師，畢業(yè)于福州大學(xué)法律專業(yè)，中華人民共和國注冊(cè)執(zhí)業(yè)律師，中華全國...

2017/9/10 8:51:51

lcw272706

凌燦偉律師
法海游民

積分:903

經(jīng)驗(yàn):443181

發(fā)帖:40117

注冊(cè):2014年8月29日

凌燦偉律師(四川-達(dá)州)

15881838374

回復(fù) 9

支持一下！！,

·凌燦偉中共黨員專職律師，就職于四川黎明律師事務(wù)所，全國會(huì)員，達(dá)州市律師...

2018/1/27 9:52:32

bangliang

趙邦亮律師
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注冊(cè):2010年11月13日

趙邦亮律師(山東-青島)

13953292631

回復(fù) 10

委托律師處理

·趙邦亮律師，畢業(yè)于山東大學(xué)法律專業(yè)，大學(xué)學(xué)歷，擁有中國國家司法資格，專職律師。青...

2018/5/3 11:25:25

bangliang

趙邦亮律師
初級(jí)小法師

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經(jīng)驗(yàn):55560

發(fā)帖:5043

注冊(cè):2010年11月13日

趙邦亮律師(山東-青島)

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回復(fù) 11

委托律師處理

·趙邦亮律師，畢業(yè)于山東大學(xué)法律專業(yè)，大學(xué)學(xué)歷，擁有中國國家司法資格，專職律師。青...

2018/5/3 11:25:35

bangliang

趙邦亮律師
初級(jí)小法師

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經(jīng)驗(yàn):55560

發(fā)帖:5043

注冊(cè):2010年11月13日

趙邦亮律師(山東-青島)

13953292631

回復(fù) 12

委托律師處理

·趙邦亮律師，畢業(yè)于山東大學(xué)法律專業(yè)，大學(xué)學(xué)歷，擁有中國國家司法資格，專職律師。青...

2018/5/3 11:25:44

bangliang

趙邦亮律師
初級(jí)小法師

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注冊(cè):2010年11月13日

趙邦亮律師(山東-青島)

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回復(fù) 13

委托律師處理

·趙邦亮律師，畢業(yè)于山東大學(xué)法律專業(yè)，大學(xué)學(xué)歷，擁有中國國家司法資格，專職律師。青...

2018/5/3 11:25:54

張大勇

張勇律師
大天王

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注冊(cè):2008年8月19日

張勇律師(遼寧-沈陽)

13322478547

回復(fù) 14

委托律師處理

·張勇法學(xué)博士簡介沈陽市誠信律師標(biāo)兵職　　務(wù)：遼寧華恩律師事務(wù)所副主任律師業(yè)...

2019/4/17 20:33:06

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