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你好律師 我和前女友一起買的房子,沒有結婚,現(xiàn)

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你好 律師
 我和前女友一起買的房子,沒有結婚,現(xiàn)在分手一年多了,現(xiàn)在想解決房屋分割問題,這是一位律師幫我計算的,請教下這樣是否有問題
房子應該補償給女方的錢款計算過程:
首付總共出資數(shù)額:44.1466萬,
男方出資:33.1466萬
女方出資:11萬

房貸100萬

購買時價格 16734元X86.14平米=144.146676萬元。

現(xiàn)在總房價數(shù)額=22021.944元X86.14平米=189.6970256萬元

第一步應先計算訴爭房產(chǎn)的升值率,即訴爭房產(chǎn)現(xiàn)價格除以(購買時訴爭房產(chǎn)價格+共同已還利息+其他費用)
購買時房價(2017年7月):144.146676萬元。
房產(chǎn)現(xiàn)價(2018年8月):189.6970256萬元
共同已還利息:目前已還12期截止到2018年9月5日:48665.63元

訴爭房產(chǎn)的升值率=189.6970256萬元/(144.146676萬元+48665.63元+0元其他費用)
=1.273
第二步是計算非產(chǎn)權登記一方所得補償,即共同還貸部分乘以不動產(chǎn)升值率,該數(shù)額的乘以女方出資比例即為應補償?shù)臄?shù)額。
共同還貸部分:12個月X5307.27元= 63687.24元。
共同還貸部分X不動產(chǎn)升值率=63687.24元X1.273=81075.2466元。
雙方出資比例計算:
首付雙方出資比例:
男:33.1466萬
女:11萬
還房貸雙方出資比例: 
男:58379.97元
女:5307.27元
男方首付加還房貸總共出資: 389845.97元
女方首付加還房貸總共出資:115307.27元
女方出資比例:115307.27元/(389845.97元+115307.27元)= 0.228
補償給女方升值部分:81075.2466元X0.228=18485.1562248元
總共補償給女方:首付部分+升值部分+維修基金部分=110000元+18485.1562248元+1456.62元=129941.7762248元
2018年9月5日星期三

計算過程參考法律依據(jù)及實際案例:
離婚時共同還貸的房產(chǎn)及增值如何分割? 
2018年9月5日星期三
濟南中院   
1案情簡介
甲男2004年購房一套,當時價格18萬元,甲男首付8萬元,從銀行貸款10萬元,契稅等其他費用1萬元,婚前甲男還貸本息合計5萬元。2008年甲男與乙女結婚,房屋價值41萬元,產(chǎn)權登記在甲男名下。婚姻關系存續(xù)期間雙方共同還貸10萬元將貸款清償完畢,其中本金7萬元,利息3萬元。2012年離婚時房屋現(xiàn)值90萬元。
甲男與乙女雙方對解除婚姻關系沒有異議,但對房屋補償款的數(shù)額有異議。甲男認為,其婚前已經(jīng)與房地產(chǎn)公司簽訂購房合同并從銀行貸款,雖然婚后還貸本息共計10萬元,但每月銀行都是從其工資卡中定期扣款,女方并沒有參與還貸,離婚時無權獲得任何補償款。乙女認為,雙方?jīng)]有約定實行分別財產(chǎn)制,男方的工資收入應當屬于夫妻共同財產(chǎn),離婚時應按房產(chǎn)現(xiàn)值90萬元減去男方購房時的價格18萬元作為基數(shù)對其進行補償,即乙女應獲得的補償款是40萬元。
2 裁判情況
一審經(jīng)審理認為,甲男和乙女結婚后還貸10萬元,雖然系甲男每月用自己的工資卡歸還銀行貸款,但雙方當事人并沒有約定實行分別財產(chǎn)制,甲男的工資收入應當屬于夫妻共同財產(chǎn)。根據(jù)《最高人民關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(三)》第十條:“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同,以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款,婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸,不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的,離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的,人民可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權登記一方,尚未歸還的貸款為產(chǎn)權登記一方的個人債務,雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產(chǎn)增值部分,離婚時應根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則,由產(chǎn)權登記一方對另一方進行補償”的規(guī)定,
第一步應先計算訴爭房產(chǎn)的升值率,即訴爭房產(chǎn)現(xiàn)價格除以(結婚時訴爭房產(chǎn)價格+共同已還利息+其他費用)=90/(41+3+1)=200%;
第二步計算非產(chǎn)權登記一方所得補償款,即共同還貸部分乘以不動產(chǎn)升值率,該數(shù)額的一半即為應補償?shù)臄?shù)額。10乘以200%=20萬元,非產(chǎn)權登記一方所得補償款為10萬元。一審判決訴爭房產(chǎn)歸甲男所有,甲男應支付給乙女10萬元補償款。
乙女不服提起上訴,二審判決:駁回上訴,維持原判。

3主要觀點及理由
《最高人民關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(三)》公布實施后,審判實踐中對第十條涉及的婚內(nèi)共同還貸增值部分的計算,各地做法不一,計算結果也存在較大差異。對于一方婚前貸款購買不動產(chǎn)、婚后夫妻共同還貸的情形,離婚時如何計算共同還貸的增值部分,有法官提出了分步計算的方法,
第一步是計算不動產(chǎn)升值率,不動產(chǎn)升值率=不動產(chǎn)現(xiàn)價格除以不動產(chǎn)成本,而這里的不動產(chǎn)成本等于購買時不動產(chǎn)價格+共同已還利息+其他費用。在計算不動產(chǎn)升值率時,必須考慮利息成本,不能簡單地用不動產(chǎn)現(xiàn)價格除以結婚時價格直接得出升值率。“其他費用”是指交易所涉及的成本,屬于購房的必要支出,如契稅、印花稅、營業(yè)稅、評估費、中介費等,但不包括公共維修基金和物業(yè)費,因為其費用產(chǎn)生的基礎并非交易,而是不動產(chǎn)長期使用中產(chǎn)生的費用;
第二步是計算非產(chǎn)權登記一方所得補償,即共同還貸部分乘以不動產(chǎn)升值率,該數(shù)額的一半即為應補償?shù)臄?shù)額。
計算具體補償數(shù)額時,應注意確定計算時點,這里的增值是指婚后增值,不包括婚前增值,后者屬于一方的個人財產(chǎn)。同時還應考慮兩種情形下的修正問題,
一是離婚時貸款尚未清償完畢,只能將夫妻共同已經(jīng)償還的利息計入不動產(chǎn)成本,而不能將長達20年或者30年的尚未還貸的利息都納入成本,否則會出現(xiàn)非產(chǎn)權登記一方既未享受后續(xù)可能產(chǎn)生的升值收益、卻要現(xiàn)實承擔因計入所有利息導致補償額降低的不公平結果;
二是一方購買不動產(chǎn)后經(jīng)過一段時間才結婚的情形,計算不動產(chǎn)升值率時,應以結婚時不動產(chǎn)價格作為計算依據(jù),不能以購買時不動產(chǎn)價格作為依據(jù),因為購買不動產(chǎn)至結婚前這段時間不動產(chǎn)的增值收益屬于一方婚前個人財產(chǎn)。
我們認為,上述分步計算法簡明易懂好操作,對審判實踐中審理相關的案件提供了可資借鑒的方法。
4 最高人民民一庭意見
在適用婚姻法司法解釋(三)第十條時,涉及夫妻共同還貸款項及其相對應增值部分的數(shù)額等于以夫妻共同還貸部分乘以不動產(chǎn)升值率。所稱不動產(chǎn)升值率,是用不動產(chǎn)現(xiàn)價格除以不動產(chǎn)成本,不動產(chǎn)成本包括購買時不動產(chǎn)價格+共同還貸的利息部分+其他費用(比如契稅、印花稅、營業(yè)稅、評估費等)。
 (執(zhí)筆人:最高人民民一庭吳曉芳)
(本文已在最高人民民事審判第一庭編:《民事審判指導與參考》總第65期刊登)


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