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你好律師 我和前女友一起買的房子,沒(méi)有結(jié)婚,現(xiàn)

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你好 律師
 我和前女友一起買的房子,沒(méi)有結(jié)婚,現(xiàn)在分手一年多了,現(xiàn)在想解決房屋分割問(wèn)題,這是一位律師幫我計(jì)算的,請(qǐng)教下這樣是否有問(wèn)題
房子應(yīng)該補(bǔ)償給女方的錢款計(jì)算過(guò)程:
首付總共出資數(shù)額:44.1466萬(wàn),
男方出資:33.1466萬(wàn)
女方出資:11萬(wàn)

房貸100萬(wàn)

購(gòu)買時(shí)價(jià)格 16734元X86.14平米=144.146676萬(wàn)元。

現(xiàn)在總房?jī)r(jià)數(shù)額=22021.944元X86.14平米=189.6970256萬(wàn)元

第一步應(yīng)先計(jì)算訴爭(zhēng)房產(chǎn)的升值率,即訴爭(zhēng)房產(chǎn)現(xiàn)價(jià)格除以(購(gòu)買時(shí)訴爭(zhēng)房產(chǎn)價(jià)格+共同已還利息+其他費(fèi)用)
購(gòu)買時(shí)房?jī)r(jià)(2017年7月):144.146676萬(wàn)元。
房產(chǎn)現(xiàn)價(jià)(2018年8月):189.6970256萬(wàn)元
共同已還利息:目前已還12期截止到2018年9月5日:48665.63元

訴爭(zhēng)房產(chǎn)的升值率=189.6970256萬(wàn)元/(144.146676萬(wàn)元+48665.63元+0元其他費(fèi)用)
=1.273
第二步是計(jì)算非產(chǎn)權(quán)登記一方所得補(bǔ)償,即共同還貸部分乘以不動(dòng)產(chǎn)升值率,該數(shù)額的乘以女方出資比例即為應(yīng)補(bǔ)償?shù)臄?shù)額。
共同還貸部分:12個(gè)月X5307.27元= 63687.24元。
共同還貸部分X不動(dòng)產(chǎn)升值率=63687.24元X1.273=81075.2466元。
雙方出資比例計(jì)算:
首付雙方出資比例:
男:33.1466萬(wàn)
女:11萬(wàn)
還房貸雙方出資比例: 
男:58379.97元
女:5307.27元
男方首付加還房貸總共出資: 389845.97元
女方首付加還房貸總共出資:115307.27元
女方出資比例:115307.27元/(389845.97元+115307.27元)= 0.228
補(bǔ)償給女方升值部分:81075.2466元X0.228=18485.1562248元
總共補(bǔ)償給女方:首付部分+升值部分+維修基金部分=110000元+18485.1562248元+1456.62元=129941.7762248元
2018年9月5日星期三

計(jì)算過(guò)程參考法律依據(jù)及實(shí)際案例:
離婚時(shí)共同還貸的房產(chǎn)及增值如何分割? 
2018年9月5日星期三
濟(jì)南中院   
1案情簡(jiǎn)介
甲男2004年購(gòu)房一套,當(dāng)時(shí)價(jià)格18萬(wàn)元,甲男首付8萬(wàn)元,從銀行貸款10萬(wàn)元,契稅等其他費(fèi)用1萬(wàn)元,婚前甲男還貸本息合計(jì)5萬(wàn)元。2008年甲男與乙女結(jié)婚,房屋價(jià)值41萬(wàn)元,產(chǎn)權(quán)登記在甲男名下。婚姻關(guān)系存續(xù)期間雙方共同還貸10萬(wàn)元將貸款清償完畢,其中本金7萬(wàn)元,利息3萬(wàn)元。2012年離婚時(shí)房屋現(xiàn)值90萬(wàn)元。
甲男與乙女雙方對(duì)解除婚姻關(guān)系沒(méi)有異議,但對(duì)房屋補(bǔ)償款的數(shù)額有異議。甲男認(rèn)為,其婚前已經(jīng)與房地產(chǎn)公司簽訂購(gòu)房合同并從銀行貸款,雖然婚后還貸本息共計(jì)10萬(wàn)元,但每月銀行都是從其工資卡中定期扣款,女方并沒(méi)有參與還貸,離婚時(shí)無(wú)權(quán)獲得任何補(bǔ)償款。乙女認(rèn)為,雙方?jīng)]有約定實(shí)行分別財(cái)產(chǎn)制,男方的工資收入應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),離婚時(shí)應(yīng)按房產(chǎn)現(xiàn)值90萬(wàn)元減去男方購(gòu)房時(shí)的價(jià)格18萬(wàn)元作為基數(shù)對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)償,即乙女應(yīng)獲得的補(bǔ)償款是40萬(wàn)元。
2 裁判情況
一審經(jīng)審理認(rèn)為,甲男和乙女結(jié)婚后還貸10萬(wàn)元,雖然系甲男每月用自己的工資卡歸還銀行貸款,但雙方當(dāng)事人并沒(méi)有約定實(shí)行分別財(cái)產(chǎn)制,甲男的工資收入應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。根據(jù)《最高人民關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋(三)》第十條:“夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同,以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款,婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸,不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的,離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的,人民可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方,尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù),雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分,離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則,由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償”的規(guī)定,
第一步應(yīng)先計(jì)算訴爭(zhēng)房產(chǎn)的升值率,即訴爭(zhēng)房產(chǎn)現(xiàn)價(jià)格除以(結(jié)婚時(shí)訴爭(zhēng)房產(chǎn)價(jià)格+共同已還利息+其他費(fèi)用)=90/(41+3+1)=200%;
第二步計(jì)算非產(chǎn)權(quán)登記一方所得補(bǔ)償款,即共同還貸部分乘以不動(dòng)產(chǎn)升值率,該數(shù)額的一半即為應(yīng)補(bǔ)償?shù)臄?shù)額。10乘以200%=20萬(wàn)元,非產(chǎn)權(quán)登記一方所得補(bǔ)償款為10萬(wàn)元。一審判決訴爭(zhēng)房產(chǎn)歸甲男所有,甲男應(yīng)支付給乙女10萬(wàn)元補(bǔ)償款。
乙女不服提起上訴,二審判決:駁回上訴,維持原判。

3主要觀點(diǎn)及理由
《最高人民關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋(三)》公布實(shí)施后,審判實(shí)踐中對(duì)第十條涉及的婚內(nèi)共同還貸增值部分的計(jì)算,各地做法不一,計(jì)算結(jié)果也存在較大差異。對(duì)于一方婚前貸款購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)、婚后夫妻共同還貸的情形,離婚時(shí)如何計(jì)算共同還貸的增值部分,有法官提出了分步計(jì)算的方法,
第一步是計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)升值率,不動(dòng)產(chǎn)升值率=不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)價(jià)格除以不動(dòng)產(chǎn)成本,而這里的不動(dòng)產(chǎn)成本等于購(gòu)買時(shí)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格+共同已還利息+其他費(fèi)用。在計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)升值率時(shí),必須考慮利息成本,不能簡(jiǎn)單地用不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)價(jià)格除以結(jié)婚時(shí)價(jià)格直接得出升值率。“其他費(fèi)用”是指交易所涉及的成本,屬于購(gòu)房的必要支出,如契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、評(píng)估費(fèi)、中介費(fèi)等,但不包括公共維修基金和物業(yè)費(fèi),因?yàn)槠滟M(fèi)用產(chǎn)生的基礎(chǔ)并非交易,而是不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期使用中產(chǎn)生的費(fèi)用;
第二步是計(jì)算非產(chǎn)權(quán)登記一方所得補(bǔ)償,即共同還貸部分乘以不動(dòng)產(chǎn)升值率,該數(shù)額的一半即為應(yīng)補(bǔ)償?shù)臄?shù)額。
計(jì)算具體補(bǔ)償數(shù)額時(shí),應(yīng)注意確定計(jì)算時(shí)點(diǎn),這里的增值是指婚后增值,不包括婚前增值,后者屬于一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。同時(shí)還應(yīng)考慮兩種情形下的修正問(wèn)題,
一是離婚時(shí)貸款尚未清償完畢,只能將夫妻共同已經(jīng)償還的利息計(jì)入不動(dòng)產(chǎn)成本,而不能將長(zhǎng)達(dá)20年或者30年的尚未還貸的利息都納入成本,否則會(huì)出現(xiàn)非產(chǎn)權(quán)登記一方既未享受后續(xù)可能產(chǎn)生的升值收益、卻要現(xiàn)實(shí)承擔(dān)因計(jì)入所有利息導(dǎo)致補(bǔ)償額降低的不公平結(jié)果;
二是一方購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)后經(jīng)過(guò)一段時(shí)間才結(jié)婚的情形,計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)升值率時(shí),應(yīng)以結(jié)婚時(shí)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格作為計(jì)算依據(jù),不能以購(gòu)買時(shí)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格作為依據(jù),因?yàn)橘?gòu)買不動(dòng)產(chǎn)至結(jié)婚前這段時(shí)間不動(dòng)產(chǎn)的增值收益屬于一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
我們認(rèn)為,上述分步計(jì)算法簡(jiǎn)明易懂好操作,對(duì)審判實(shí)踐中審理相關(guān)的案件提供了可資借鑒的方法。
4 最高人民民一庭意見(jiàn)
在適用婚姻法司法解釋(三)第十條時(shí),涉及夫妻共同還貸款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)增值部分的數(shù)額等于以夫妻共同還貸部分乘以不動(dòng)產(chǎn)升值率。所稱不動(dòng)產(chǎn)升值率,是用不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)價(jià)格除以不動(dòng)產(chǎn)成本,不動(dòng)產(chǎn)成本包括購(gòu)買時(shí)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格+共同還貸的利息部分+其他費(fèi)用(比如契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、評(píng)估費(fèi)等)。
 (執(zhí)筆人:最高人民民一庭吳曉芳)
(本文已在最高人民民事審判第一庭編:《民事審判指導(dǎo)與參考》總第65期刊登)


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