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法律咨詢：兩個自然人這樣買賣房屋可否達至房屋所有權的合法轉移？

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《中華人民共和國城市房地產管理法》、國務院的《城市私有房屋管理條例》、《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》和建設部的《城市房地產轉讓管理規定001修正）》、《關于貫徹〈城市房地產管理法〉若干意見的通知》，都對我國城鎮房屋的轉讓程序作了十分明確的規定。各地的地方性法規也作了同樣的規定。但我們這里有這樣兩個人，他們在1999月請人用電腦打印了一張《房屋轉讓協議書》，雙方簽字后，買受人分兩次將買房款給了出讓人，出讓人也把房屋鑰匙交給了買受人。事后，買受人將房屋用作出租生息。但買受人一直也沒有再要求出讓人與他一起去房屋所在地的房地產管理部門辦理房產變更登記手續，也沒有繳納各種相關稅費，至令《房地產權證》的權屬人仍登記為出讓人。最近，由于出讓人的另一宗債務官司，債權人在了解到此房產的所有權人仍登記在債務人名下之后，要求人民依法對此房產采取強制措施，以實現已經由生效法律文書確認之債權。對此，這里的法官出現了兩種完全對立的意見：一種意見認為：應該保護“買受人”的利益。因為買受人已經向出讓人付清了購房款，購買了房屋，并已實際掌握著此房屋使用權，所以，應該認定他倆的房屋買賣關系成立。《房地產權證》的權屬人雖然至今還未辦變更登記，但房地產的實際交付占有行為可以產生一定的物權變動的效果，應該以財產的現狀作為衡量標準，確認該屋的產權應歸買受人所有。另一種意見認為：我國實行房地產登記制度。《最高人民關于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復函》已經指出：“房屋買賣系要式法律行為。”《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》也規定，“凡未按本辦法申請并辦理房屋產權登記的，其房屋產權的取得、轉移、變更和他項權利的設定，均為無效。”國家建設部《關于貫徹〈城市房地產管理法〉若干意見的通知》更明確規定，“凡房地產轉讓或變更的，必須按房地產法第六十條第三款規定的程序先到當地房地產管理部門辦理交易手續和申請變更登記，然后憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，不按上述規定程序辦理的，其房地產轉讓或變更一律無效。”房產權屬應由登記確定房地產權利的歸屬狀態，經過登記的房地產權利受國家強制力保護，可以對抗權利人以外的任何第三人。由于買受人買房后，一直未去辦理產權變更登記手續，房屋產權仍登記在被告的名下，他們買賣房屋的民事行為并未完成，雙方當事人之間的房屋買賣關系還沒有成立。那一張《房屋轉讓協議書》雖然是兩人的真實意思表示，是有效的，但它不能對抗第三人。建設部在《城市房屋權屬登記管理辦法（修正）》中，曾經明確規定“房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。”建設部《關于加強〈房屋所有權證〉發放管理工作的通知》也明確指出：“凡涉及到房屋所有權的歸屬，均應以《房屋所有權證》作為確認證件，不得以其它證件替代。”可見該房屋法律承認的合法所有人仍舊為出讓人。還沒有合法取得所有權的“買受人”要對房屋主張權利并無法律根據。債務人不履行法律文書已經確認的金錢給付義務，債權人依法當然可以要求以債務人的合法財產去實現債權。到底“買受人”是否已經取得房屋的所有權？此房產可不可以因為出讓人的債務而被查封？債權人的債權可不可以通過這樣的已經“賣”了給他人、但卻未辦理產權變更登記的債務人的房屋來實現？如有知情者，請直接發電子郵件到gf2328@163相告。謝謝！

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2018-5-7 13:13:19

楊淑清

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·楊淑清律師，山東坤澤律師事務所主任、設立人。畢業于山東大學法學院，專職從事法律服...

2018-5-7 13:33:09

楊淑清

楊淑清律師
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楊淑清律師(山東-濟南)

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2018-5-7 13:33:14

尚法

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面詢律師為宜。

·官成飛律師，中華全國會員、江西會員、中法網江西站站長、畢業于西...

2018-5-7 13:52:08

wangsijun

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當面咨詢律師

·濰坊專業經濟糾紛、人身損害及刑事律師王思軍，專業代理訴訟濰坊律師王思軍，2011...

2018-5-7 14:01:03

李釗

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李釗律師(江蘇-宿遷)

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你好，建議與律師面談為好

·中國政法大學法律本科，崇尚精品意識，視律師職業為終身事業。堅持以客戶利益至上，誠...

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柏志海

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柏志海律師(江蘇-鹽城)

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應當保護合法買房人權益。

·柏志海，江蘇理高事務所主任律師，電話18068876730.

2018-5-7 14:34:33

胡雪梅

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·胡雪梅律師，畢業于蘭州大學，法學本科。中華全國會員，甘肅省會員，...

2018-5-7 14:41:40

張煜

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張煜律師(河南-新鄉)

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當面咨詢律師為宜

·張煜律師，中共黨員，碩士研究生，畢業于著名的法律學府西南政法大學。新鄉市優秀律師...

2018-5-7 15:05:03

溫建鋒

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溫建鋒律師(山東-菏澤)

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電話或者當面咨詢律師。

·溫建鋒律師畢業于山東政法學院法律專業。多年從事法律服務工作,2002年以優異成績通過國...

2018-5-7 15:20:11

bjg888

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畢成律師(河北-張家口)

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面詢律師為宜。

·畢成律師（本名畢健根）大學本科學歷，法學學士學位，先后畢業于張家口學院醫學專業，...

2018-5-7 15:34:45

bjg888

畢成律師
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畢成律師(河北-張家口)

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2018-5-7 15:36:06

王廣河

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王廣河律師(安徽-宿州)

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建議帶相關資料面詢當地律師

·王廣河律師現為宿州市青年聯合會法律專業副主任委員，2016年榮獲司法部頒發的全國普法...

2018-5-7 15:57:04

尚法

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與律師面談為宜

·官成飛律師，中華全國會員、江西會員、中法網江西站站長、畢業于西...

2018-5-7 16:21:46

莫建勛

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莫建勛律師(河南-洛陽)

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此類問題建議當面咨詢為好。

·莫建勛律師1982年畢業于河南大學，法學學士，1986年取得律師資格，1995年晉為高級律師...

2018-5-7 16:43:49

閆茂閣

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閆茂閣律師(山東-菏澤)

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當面咨詢律師為宜。

·閆茂閣律師免費咨詢電話：1367530816713012690806山東天清律師事務所專職律...

2018-5-7 17:39:52

陳奇斌

陳奇斌律師
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陳奇斌律師(福建-廈門)

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應當保護合法買房人權益。

·陳奇斌，北京東元(廈門)律師事務所黨支部書記、特邀律師。擅長重大刑事案件的辯護人；...

2018-5-7 18:02:17

張大勇

張勇律師
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張勇律師(遼寧-沈陽)

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·張勇法學博士簡介沈陽市誠信律師標兵職　　務：遼寧華恩律師事務所副主任律師業...

2018-6-17 15:47:23

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