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法律透析退房潮,法律透析退房潮文/臧小麗律師/法學博士自房企老大萬科開始

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法律透析退房潮文/臧小麗律師/法學博士自房企老大萬科開始,不少開發商掀起了降價風潮,各地樓盤一個接一個地打起了降價、促銷的旗號。而這起降價風潮引發的后果之一,就是讓前期購房的業主無法釋懷,伴隨而來的則是退房風潮。“退房潮”的焦點自然也落在了率先降價的萬科身上。有媒體報道,8月底萬科在上海的樓盤金色雅筑首現退房事件,50多位一期業主一起前往萬科金色雅筑售樓處,強烈要求退房。隨后杭州的萬科售樓處,也發生了前期購房業主要求退房賠款的事件。吸取萬科事件的教訓,為防止購房人擔心房價下跌帶來投資損失,現在許多開放商主動打出了“無理由退房”的口號,像天津格調地產、北京東亞新華地產等等。那么,當購房者真的要求無條件退房時,其退房主張能否得到法律支持呢?   退房,本身并不是一個法律術語,法律上與此對應的詞應當是“解除購房合同”。一般地來講,合同既然已由雙方當事人簽字生效,任何一方就不能隨意反悔,因此,絕對的“無條件退房”是不可能存在的,只有達到法律規定或者雙方事先合同約定的條件時,才允許當事人解除合同。我國有關合同解除的法律規定主要見之于《中人民共和國合同法》、《最高人民關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《城市房地產開發經營管理條例》、《商品房銷售管理辦法》等多處法律、法規及司法解釋中。根據這些法律規定和生活實踐,可以把法律支持的退房理由分為兩大類,一類是法定解除權,即不管當事人之間的合同是否有規定,法律直接允許合同一方行使解除權;另一類是約定解除權,即雙方當事人經協商達成一致,符合某種條件便可解除合同。可見,二者的主要區別在于前者是基于法律的直接規定,因而不需要另一方同意,主要體現了法律的強制性要求。而后者是基于雙方事先或事后的約定,必須經雙方同意,體現了對當事人自由意志的尊重。下面,筆者就對這兩類退房事由作具體分析:一、法定解除權:法律允許一方可以退房的具體情形。   我國《合同法》第九十四條規定,有下列情形之一的,當事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;(二)在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;(三)當事人一方遲延履行主要債務,經催告后在合理期限內仍未履行;(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;(五)法律規定的其他情形。這是購房人主張單方退房的主要依據,但該條不是專門針對商品房銷售合同制定的,而是所有民事合同單方解除權的總規定,因而顯得非常籠統。結合房地產領域的具體規定,法律允許一方退房的常見情形有:   1、賣方一房二賣,買方可以退房。一物之上不可能存在兩個相互排斥的所有權,開發商一套房產簽訂兩次買賣合同,必然會有一個買房人不可能實現購買目的,無法取得房屋的買受人不但可以要求退房、返還已付購房款及利息、賠償損失,還可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。同樣的道理,在房屋拆遷安置的過程中,拆遷人將補償安置房另行出賣給第三人的,被拆遷人可以解除拆遷補償安置協議。(見《最高人民關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條、第八條第二款)   2、開發商擅自將已售房產抵押。有的開發商由于資金短缺,在與購房人簽訂商品房買賣合同后,又向銀行申請貸款,將已售房產做了抵押登記。這樣,開發商一旦不能按期還款,債權人就有權就抵押登記的房產實現擔保債權。為防止購房者房、財兩空,《最高人民關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條第一款規定,無法取得房屋

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楊淑清
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