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法律透析退房潮,法律透析退房潮文/臧小麗律師/法學(xué)博士自房企老大萬(wàn)科開(kāi)始

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法律透析退房潮文/臧小麗律師/法學(xué)博士自房企老大萬(wàn)科開(kāi)始,不少開(kāi)發(fā)商掀起了降價(jià)風(fēng)潮,各地樓盤(pán)一個(gè)接一個(gè)地打起了降價(jià)、促銷(xiāo)的旗號(hào)。而這起降價(jià)風(fēng)潮引發(fā)的后果之一,就是讓前期購(gòu)房的業(yè)主無(wú)法釋?xiě)眩殡S而來(lái)的則是退房風(fēng)潮。“退房潮”的焦點(diǎn)自然也落在了率先降價(jià)的萬(wàn)科身上。有媒體報(bào)道,8月底萬(wàn)科在上海的樓盤(pán)金色雅筑首現(xiàn)退房事件,50多位一期業(yè)主一起前往萬(wàn)科金色雅筑售樓處,強(qiáng)烈要求退房。隨后杭州的萬(wàn)科售樓處,也發(fā)生了前期購(gòu)房業(yè)主要求退房賠款的事件。吸取萬(wàn)科事件的教訓(xùn),為防止購(gòu)房人擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌帶來(lái)投資損失,現(xiàn)在許多開(kāi)放商主動(dòng)打出了“無(wú)理由退房”的口號(hào),像天津格調(diào)地產(chǎn)、北京東亞新華地產(chǎn)等等。那么,當(dāng)購(gòu)房者真的要求無(wú)條件退房時(shí),其退房主張能否得到法律支持呢?   退房,本身并不是一個(gè)法律術(shù)語(yǔ),法律上與此對(duì)應(yīng)的詞應(yīng)當(dāng)是“解除購(gòu)房合同”。一般地來(lái)講,合同既然已由雙方當(dāng)事人簽字生效,任何一方就不能隨意反悔,因此,絕對(duì)的“無(wú)條件退房”是不可能存在的,只有達(dá)到法律規(guī)定或者雙方事先合同約定的條件時(shí),才允許當(dāng)事人解除合同。我國(guó)有關(guān)合同解除的法律規(guī)定主要見(jiàn)之于《中人民共和國(guó)合同法》、《最高人民關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》等多處法律、法規(guī)及司法解釋中。根據(jù)這些法律規(guī)定和生活實(shí)踐,可以把法律支持的退房理由分為兩大類(lèi),一類(lèi)是法定解除權(quán),即不管當(dāng)事人之間的合同是否有規(guī)定,法律直接允許合同一方行使解除權(quán);另一類(lèi)是約定解除權(quán),即雙方當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致,符合某種條件便可解除合同??梢?jiàn),二者的主要區(qū)別在于前者是基于法律的直接規(guī)定,因而不需要另一方同意,主要體現(xiàn)了法律的強(qiáng)制性要求。而后者是基于雙方事先或事后的約定,必須經(jīng)雙方同意,體現(xiàn)了對(duì)當(dāng)事人自由意志的尊重。下面,筆者就對(duì)這兩類(lèi)退房事由作具體分析:一、法定解除權(quán):法律允許一方可以退房的具體情形。   我國(guó)《合同法》第九十四條規(guī)定,有下列情形之一的,當(dāng)事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(二)在履行期限屆滿(mǎn)之前,當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(五)法律規(guī)定的其他情形。這是購(gòu)房人主張單方退房的主要依據(jù),但該條不是專(zhuān)門(mén)針對(duì)商品房銷(xiāo)售合同制定的,而是所有民事合同單方解除權(quán)的總規(guī)定,因而顯得非?;\統(tǒng)。結(jié)合房地產(chǎn)領(lǐng)域的具體規(guī)定,法律允許一方退房的常見(jiàn)情形有:   1、賣(mài)方一房二賣(mài),買(mǎi)方可以退房。一物之上不可能存在兩個(gè)相互排斥的所有權(quán),開(kāi)發(fā)商一套房產(chǎn)簽訂兩次買(mǎi)賣(mài)合同,必然會(huì)有一個(gè)買(mǎi)房人不可能實(shí)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)目的,無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人不但可以要求退房、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失,還可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。同樣的道理,在房屋拆遷安置的過(guò)程中,拆遷人將補(bǔ)償安置房另行出賣(mài)給第三人的,被拆遷人可以解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。(見(jiàn)《最高人民關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條、第八條第二款)   2、開(kāi)發(fā)商擅自將已售房產(chǎn)抵押。有的開(kāi)發(fā)商由于資金短缺,在與購(gòu)房人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后,又向銀行申請(qǐng)貸款,將已售房產(chǎn)做了抵押登記。這樣,開(kāi)發(fā)商一旦不能按期還款,債權(quán)人就有權(quán)就抵押登記的房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)擔(dān)保債權(quán)。為防止購(gòu)房者房、財(cái)兩空,《最高人民關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條第一款規(guī)定,無(wú)法取得房屋

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2017-3-23 13:57:48 頂部
楊淑清
楊淑清律師
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楊淑清律師(山東-濟(jì)南) 13176674887回復(fù) 2
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·楊淑清律師,山東坤澤律師事務(wù)所主任、設(shè)立人。畢業(yè)于山東大學(xué)法學(xué)院,專(zhuān)職從事法律服...
2017-3-23 15:05:52 頂部
jingwei
景偉律師
初級(jí)大護(hù)法
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景偉律師(河南-鄭州) 18039555222回復(fù) 3
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·景偉律師,手機(jī)/微信:18039555222,北京市京師鄭州律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師,執(zhí)業(yè)證號(hào):141...
2017-3-23 15:23:58 頂部
吉增萍
吉增萍律師
超級(jí)大護(hù)法
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吉增萍律師(江蘇-揚(yáng)州) 13013713003回復(fù) 4
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·江蘇揚(yáng)州特邀律師吉增萍律師,中國(guó)民建黨黨員。揚(yáng)州女律師委員會(huì)委員,揚(yáng)州勞...
2017-3-23 15:52:07 頂部
張大勇
張勇律師
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張勇律師(遼寧-沈陽(yáng)) 13322478547回復(fù) 5
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·張勇法學(xué)博士簡(jiǎn)介沈陽(yáng)市誠(chéng)信律師標(biāo)兵職  務(wù):遼寧華恩律師事務(wù)所副主任律師業(yè)...
2017-4-10 12:01:30 頂部
laoquan547
王俊全律師
初級(jí)大護(hù)法
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王俊全律師(廣東-中山) 13326917459回復(fù) 6
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·王俊全律師法學(xué)專(zhuān)業(yè)畢業(yè),中國(guó)司法部注冊(cè)律師,中山市會(huì)員,現(xiàn)為廣東帥毅律...
2017-7-24 16:42:10 頂部
孫新軍
孫新軍律師
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孫新軍律師(山東-德州) 13905340402回復(fù) 7
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·孫新軍律師:13905340402,專(zhuān)長(zhǎng):刑事辯護(hù)。行政訴訟。交通事故,勞動(dòng)人事?tīng)?zhēng)議、工傷賠...
2017-9-10 18:38:26 頂部
李柏智
李柏智律師
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李柏智律師(廣東-韶關(guān)) 13076220410回復(fù) 8
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·主任律師,業(yè)務(wù)高效、進(jìn)取、誠(chéng)信,現(xiàn)為韶關(guān)市刑事專(zhuān)業(yè)委員會(huì)委員及韶關(guān)仲裁委員會(huì)仲...
2017-9-22 0:13:30 頂部
張大勇
張勇律師
大天王
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張勇律師(遼寧-沈陽(yáng)) 13322478547回復(fù) 9
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·張勇法學(xué)博士簡(jiǎn)介沈陽(yáng)市誠(chéng)信律師標(biāo)兵職  務(wù):遼寧華恩律師事務(wù)所副主任律師業(yè)...
2017-9-30 19:56:19 頂部
李柏智
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李柏智律師(廣東-韶關(guān)) 13076220410回復(fù) 10
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·主任律師,業(yè)務(wù)高效、進(jìn)取、誠(chéng)信,現(xiàn)為韶關(guān)市刑事專(zhuān)業(yè)委員會(huì)委員及韶關(guān)仲裁委員會(huì)仲...
2017-10-2 0:01:48 頂部
張大勇
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·張勇法學(xué)博士簡(jiǎn)介沈陽(yáng)市誠(chéng)信律師標(biāo)兵職  務(wù):遼寧華恩律師事務(wù)所副主任律師業(yè)...
2017-12-7 15:35:45 頂部
李柏智
李柏智律師
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·主任律師,業(yè)務(wù)高效、進(jìn)取、誠(chéng)信,現(xiàn)為韶關(guān)市刑事專(zhuān)業(yè)委員會(huì)委員及韶關(guān)仲裁委員會(huì)仲...
2017-12-9 14:38:23 頂部
張大勇
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·張勇法學(xué)博士簡(jiǎn)介沈陽(yáng)市誠(chéng)信律師標(biāo)兵職  務(wù):遼寧華恩律師事務(wù)所副主任律師業(yè)...
2018-2-6 13:26:55 頂部
朱景慧
朱景慧律師
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朱景慧律師(山東-臨沂) 15863916118回復(fù) 14

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·朱景慧律師簡(jiǎn)介 聯(lián)系方式:山東正之源律師事務(wù)所   地...
2018-3-20 9:56:56 頂部
張大勇
張勇律師
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·張勇法學(xué)博士簡(jiǎn)介沈陽(yáng)市誠(chéng)信律師標(biāo)兵職  務(wù):遼寧華恩律師事務(wù)所副主任律師業(yè)...
2018-5-6 19:34:53 頂部
劉克友
劉克友律師
法海游民
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劉克友律師(黑龍江-哈爾濱) 13796728288回復(fù) 16
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·劉克友律師,中華全國(guó)會(huì)員,中國(guó)政法大學(xué)法學(xué)學(xué)士。執(zhí)業(yè)十幾年來(lái),專(zhuān)攻刑事辯...
2018-5-16 9:06:08 頂部
張大勇
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2018-6-22 18:40:38 頂部
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