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保定律師代理的房屋買賣合同糾紛案

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案情簡介:甲欲購房屋一套,經丙中介公司提供服務,與乙簽定房屋轉讓合同,同時甲向乙交納定金10000元,甲向丙交納中介服務費元。房屋轉讓合同中部分條款體現標的房屋尚無《房屋所有權證》。甲要求乙辦妥《房屋所有權證》并直接辦在甲的名下,乙稱無法兌現并要求甲按合同約定支付購房款。甲又了解,標的房屋屬于乙和其父親共有,房屋土地可能屬于劃撥土地,遂決定不再購買。  本人身份:甲的訴訟代理人。  主要代理意見:  一、甲、乙、丙三方簽定的房屋轉讓合同無效。  《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規定“下列房地產,不得轉讓:(一)以出讓方式取得土地使用權的,不符合本法第三十八條規定的條件的;(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;(三)依法收回土地使用權的;(四)共有房地產,未經其他共有人書面同意的;(五)權屬有爭議的;(六)未依法登記領取權屬證書的;(七)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形”。因標的房屋無權屬證書,乙轉讓標的房屋也未征得其父親書面同意,所以轉讓合同屬于《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項規定的“違反法律、行政法規的強制性規定”的情形,合同無效。  二、乙應返還甲定金10000元。  《中華人民共和國合同法》第五十八條規定“合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任”。  三、丙應返還甲中介服務費元。  《中華人民共和國合同法》第四百二十五條規定“居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況,損害委托人利益的,不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任”。丙作為從事房地產交易服務的專業機構,應當知道標的房屋無《房屋所有權證》或者未經其他共有人書面同意的,轉讓行為違反法律的禁止性規定。其故意隱瞞該重要事實,損害委托人的利益,不得要求支付報酬。  四、乙、丙連帶賠償甲誤工、交通、通訊、利息等損失共計1000元。  乙、丙共同實施了過錯行為,根據《中華人民共和國合同法》第五十八條、第四百二十五條的規定應當連帶賠償甲的損失。  結果:立案后,乙、丙提出庭外和解,乙返還甲定金10000元,丙返還中介服務費元。甲考慮到自己的損失難以提供證據,也為了盡快結束訴訟,同意和解。  評議:  一、現實生活里的無效房屋買賣合同很多,當事人處分自己的財產應當多咨詢律師。  二、《中華人民共和國擔保法》第五條規定“擔保合同是主合同的從合同,主合同無效,擔保合同無效。擔保合同另有約定的,按照約定。擔保合同被確認無效后,債務人、擔保人、債權人有過錯的,應當根據其過錯各自承擔相應的民事責任”。因該轉讓合同(主合同)無效,所以定金條款(從合同)亦無效,該法律關系不應適用定金罰則,甲無權雙倍獲得定金。  三、該法律關系中甲知標的房屋無《房屋所有權證》而購買,亦有過錯。  四、《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條規定“以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當按照國務院規定,報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的,應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續,并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產報批時,有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的,轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理”。第四十條規定“房地產轉讓,應當簽訂書面轉讓合同

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jingwei
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楊淑清
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·楊淑清律師,山東坤澤律師事務所主任、設立人。畢業于山東大學法學院,專職從事法律服務工作二十...
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張大勇
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·主任律師,業務高效、進取、誠信,現為韶關市刑事專業委員會委員及韶關仲裁委員會仲裁員。
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張大勇
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a372923
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·馬從立律師,自2009從事法律事業至今,認真負責辦理每一起案件,得到當事人的高度評價.
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張大勇
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李柏智
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張大勇
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張大勇
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