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商品房預(yù)售中的若干法律問題

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       [內(nèi)容摘要]在商品房預(yù)售領(lǐng)域,逐步暴露出了許多嚴(yán)重?fù)p害購房者權(quán)益的問題,如虛假廣告、定金拗?jǐn)唷⒁环慷嗍邸⒚娣e縮漲、質(zhì)量低劣、物業(yè)管理等問題屢見不鮮。為維護(hù)購房者的權(quán)利,應(yīng)大力整頓、規(guī)范房地產(chǎn)市場、完善立法,但作為購房者亦應(yīng)增強(qiáng)法制觀念、權(quán)利意識,以避免不必要的損失。  [主題詞]商品房預(yù)訂商品房預(yù)售遠(yuǎn)期交貨合同要約邀請建筑面積自我國改革開放以來,通過推進(jìn)投資主體多元化、實(shí)行住房商品化和逐步引入市場機(jī)制,促進(jìn)了住宅投資和住宅建設(shè)的持續(xù)高速增長,推動了房地產(chǎn)業(yè)的恢復(fù)和發(fā)展,也初步完成了解決城鎮(zhèn)居民住房嚴(yán)重短缺問題的歷史任務(wù)。實(shí)現(xiàn)了我國住宅建設(shè)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)型發(fā)展方式,向市場導(dǎo)向型發(fā)展方式轉(zhuǎn)變所進(jìn)行的第一次重大轉(zhuǎn)折。住宅建設(shè)進(jìn)入到了全面提高居民居住質(zhì)量和形成國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵時期,在90代中后期以來我國的住宅進(jìn)程得到了迅速發(fā)展。到本世紀(jì)初,市場機(jī)制已經(jīng)在住房資源配置中開始發(fā)揮重要作用,基本形成了以個人產(chǎn)權(quán)為主體的住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)。從新建住房看,個人購買商品住宅的比例已經(jīng)接近94%。注1與此同時,我國逐步形成了以《城市房地產(chǎn)管理法》為龍頭,以《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《商品房銷售管理辦法》、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《住房公積金管理?xiàng)l例》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)、規(guī)章為主體的房地產(chǎn)法制體系。但有關(guān)住宅建設(shè)、使用、管理的法律(住宅法),有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律等,都是現(xiàn)行法律體系所欠缺的。由此,出現(xiàn)了一系列亟待解決的法律問題,尤其在商品房預(yù)售領(lǐng)域,逐步暴露出了許多嚴(yán)重?fù)p害購房者權(quán)益的問題,如虛假廣告、定金拗?jǐn)唷⒁环慷嗍邸⒚娣e縮漲、質(zhì)量低劣、物業(yè)管理等問題屢見不鮮。為維護(hù)購房者的權(quán)利,應(yīng)大力整頓、規(guī)范房地產(chǎn)市場、完善立法,但作為購房者亦應(yīng)增強(qiáng)法制觀念、權(quán)利意識,以避免不必要的損失。筆者就商品房預(yù)售中購房者應(yīng)注意的若干法律問題作一闡述。一、             有關(guān)商品房預(yù)售合同的性質(zhì)和預(yù)售條件商品房預(yù)售,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人,并由買受人支付定金或者房價款的行為。注2商品房預(yù)售合同是以建造中的房屋為標(biāo)的物的一種買賣合同,就法律性質(zhì)而言,不同于預(yù)約買賣合同、期貨買賣合同、附期限買賣合同、分期付款買賣合同,而屬于遠(yuǎn)期交貨合同,即合同雙方當(dāng)事人在合同中約定在將來的一定期間內(nèi)交貨的合同。鑒于預(yù)售的商品房存在諸多不確定因素,風(fēng)險較大,國家對于商品房的預(yù)售給予較強(qiáng)的干預(yù),明確規(guī)定了商品房預(yù)售的條件。即房地產(chǎn)開發(fā)商必須具備俗稱的“五證”: 1.取得國有土地使用權(quán)證。我國的《土地管理法》規(guī)定,土地屬于國家或集體所有,能轉(zhuǎn)讓的只能是國有土地使用權(quán),集體土地使用權(quán)只有通過征用等方式成為國有土地使用權(quán)才能轉(zhuǎn)讓。只有在國有土地上所建的房屋才能用于出售。如果不能取得國有土地使用權(quán),就不能取得房地產(chǎn)權(quán)證,房屋就不能進(jìn)行正常的轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等。要取得國有土地使用權(quán)就得向國家交納土地出讓金,而有的開發(fā)商則往往由于資金缺乏、緊張等各種原因無法取得土地使用權(quán)證。2.取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。根據(jù)我國《土地管理法》規(guī)定,建設(shè)用地要符合國家的土地利用總體規(guī)劃;3.取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。房子建在什么地方、要建多高、容積率是多少,都要經(jīng)過規(guī)劃部門的規(guī)劃許可;4.取得建設(shè)工程開工許可證。只有擁有此證工程才能施工;5.取得預(yù)售許可證。未獲得此證,商品房是不進(jìn)行預(yù)售的,一般來說開發(fā)商如果已獲得了預(yù)售許可證,那么就

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2017-1-24 7:04:18 頂部
楊淑清
楊淑清律師
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楊淑清律師(山東-濟(jì)南) 13176674887回復(fù) 2
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·楊淑清律師,山東坤澤律師事務(wù)所主任、設(shè)立人。畢業(yè)于山東大學(xué)法學(xué)院,專職從事法律服...
2017-1-24 8:08:37 頂部
pipiba
王小悅律師
法海游民
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王小悅律師(江蘇-鹽城) 15051053004回復(fù) 3
當(dāng)面咨詢律師
·鹽城東臺王小悅律師,聯(lián)系電話:15051053004.微信號:WXY15051053004,承辦法律事務(wù),...
2017-1-24 8:12:37 頂部
張富
張富律師
中級大法師
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張富律師(吉林-松原) 15104385081回復(fù) 4
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·張富:中華全國會員、專職律師。吉林大學(xué)法律系畢業(yè)、現(xiàn)執(zhí)業(yè)于吉林信維律師事...
2017-1-24 8:27:07 頂部
保定高宏圖
高宏圖律師
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高宏圖律師(河北-保定) 15830856666回復(fù) 5
需要綜合全案證據(jù)具體認(rèn)定
·保定律師高宏圖,電話:15830856666、13103126618,微信:15830856666,:360603608,...
2017-1-24 8:32:09 頂部
吉增萍
吉增萍律師
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吉增萍律師(江蘇-揚(yáng)州) 13013713003回復(fù) 6
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·江蘇揚(yáng)州特邀律師吉增萍律師,中國民建黨黨員。揚(yáng)州女律師委員會委員,揚(yáng)州勞...
2017-1-24 8:42:31 頂部
lcw272706
凌燦偉律師
法律學(xué)人
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凌燦偉律師(四川-達(dá)州) 15881838374回復(fù) 7
你好,需要綜合全案證據(jù)具體認(rèn)定
·凌燦偉中共黨員專職律師,就職于四川黎明律師事務(wù)所,全國會員,達(dá)州市律師...
2017-1-24 9:55:36 頂部
wcg057017
王春剛律師
高級大護(hù)法
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王春剛律師(遼寧-沈陽) 18604013491回復(fù) 8
當(dāng)面咨詢當(dāng)?shù)芈蓭?/td>
·春剛,法律專業(yè)本科畢業(yè),東北師大法律專業(yè)研究生畢業(yè),遼寧省申揚(yáng)律師事務(wù)所任律師(...
2017-1-24 10:14:16 頂部
jingwei
景偉律師
初級大護(hù)法
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景偉律師(河南-鄭州) 18039555222回復(fù) 9
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·景偉律師,手機(jī)/微信:18039555222,北京市京師鄭州律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師,執(zhí)業(yè)證號:141...
2017-1-24 17:43:08 頂部
曹營珠
曹營珠律師
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曹營珠律師(黑龍江-哈爾濱) 13946052371回復(fù) 10
已閱讀了。
·曹營珠律師,女,法學(xué)學(xué)士,于1997年以高分通過律師資格考試,1998年取得司法部頒發(fā)的《...
2017-1-24 20:51:44 頂部
李柏智
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大天王
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李柏智律師(廣東-韶關(guān)) 13076220410回復(fù) 11
當(dāng)面咨詢律師為妥。
·主任律師,業(yè)務(wù)高效、進(jìn)取、誠信,現(xiàn)為韶關(guān)市刑事專業(yè)委員會委員及韶關(guān)仲裁委員會仲...
2017-1-24 23:25:07 頂部
張大勇
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張勇律師(遼寧-沈陽) 13322478547回復(fù) 12

當(dāng)面咨詢律師為妥
·張勇法學(xué)博士簡介沈陽市誠信律師標(biāo)兵職  務(wù):遼寧華恩律師事務(wù)所副主任律師業(yè)...
2017-4-13 14:34:44 頂部
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李丹律師
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李丹律師(福建-福州) 13950200085回復(fù) 13
當(dāng)面咨詢律師
·用法律維護(hù)權(quán)益,讓律師為您解憂!您的信任就是我的責(zé)任,您的訴求就是我的追求!...
2017-12-24 20:39:51 頂部
李柏智
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李柏智律師(廣東-韶關(guān)) 13076220410回復(fù) 14
當(dāng)面咨詢律師為妥。
·主任律師,業(yè)務(wù)高效、進(jìn)取、誠信,現(xiàn)為韶關(guān)市刑事專業(yè)委員會委員及韶關(guān)仲裁委員會仲...
2017-12-28 17:33:07 頂部
張大勇
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張勇律師(遼寧-沈陽) 13322478547回復(fù) 15
需要綜合全案證據(jù)具體認(rèn)定
·張勇法學(xué)博士簡介沈陽市誠信律師標(biāo)兵職  務(wù):遼寧華恩律師事務(wù)所副主任律師業(yè)...
2018-2-18 16:20:27 頂部
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    廣東廣州市白云區(qū)黃邊北路146號匯金大廈6603室 020-86481870
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    廣東四會市朝陽街13座1號 0758-3323884
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