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延期交房、延期辦證商品房買賣合同糾紛案代理詞

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代理詞審判員:  江蘇天之權(quán)律師事務(wù)所接受胡強(qiáng)、陳晨等10人的委托,指派我擔(dān)任他們?cè)V南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案的代理人。接受委托后,我作了相應(yīng)的調(diào)查取證工作,剛才又經(jīng)過(guò)了法庭調(diào)查,使我對(duì)本案的事實(shí)有了進(jìn)一步的了解。現(xiàn)就本案的相關(guān)事實(shí)依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定發(fā)表代理意見如下,供法庭參考。一、       被告未按期將驗(yàn)收合格的房屋交付給原告使用,依法應(yīng)承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任根據(jù)原、被告簽定的商品房買賣契約第6條、第10條、第11條之規(guī)定,被告應(yīng)于3月8日前將取得有關(guān)工程驗(yàn)收合格證明文件后的房屋交付給原告使用。依據(jù)法庭調(diào)查,被告實(shí)際于4、5月份在明知未取得有關(guān)工程驗(yàn)收合格證明文件的情況下采取欺騙手段將房屋強(qiáng)行交付給原告使用。交付時(shí),既未按合同約定履行房屋交接手續(xù),也未向原告提供《竣工驗(yàn)收備案表》、《質(zhì)量保證書》、《使用說(shuō)明書》。依據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)取得工程竣工驗(yàn)收合格證明,提交“兩書”。顯然,被告的做法已經(jīng)違反了上述強(qiáng)制性規(guī)定。被告實(shí)際于3月24日才取得江寧區(qū)建筑安裝工程質(zhì)量監(jiān)督站出具的《竣工驗(yàn)收備案表》,依法此時(shí)才具備法定的和雙方約定的交付條件,因此,被告實(shí)際交付房屋的時(shí)間應(yīng)從3月24日起計(jì)算,此前的所謂“交付”無(wú)論從程序上還是從實(shí)體上來(lái)說(shuō)都不符合有關(guān)法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和雙方合同的約定,因此是無(wú)效的。   實(shí)踐中,如果任由開發(fā)商采取欺騙手段將未經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋交付給業(yè)主使用,也視為房屋的交付使用,那么上述強(qiáng)制性規(guī)定就將成為一紙空文。這就好比一個(gè)產(chǎn)品在未取得出廠合格證之前是絕對(duì)不允許銷售的,因?yàn)檫@樣會(huì)對(duì)消費(fèi)者的人身、財(cái)產(chǎn)造成潛在的巨大的威脅。同樣,國(guó)家相關(guān)法規(guī)要求工程進(jìn)行竣工備案也就在于消除此種潛在危險(xiǎn)的存在。如果以造成既成事實(shí)的所謂“交付”認(rèn)定為開發(fā)商已按期將驗(yàn)收合格的房屋交付給業(yè)主,實(shí)屬霸王行經(jīng)。如此,既有違法律的規(guī)定,長(zhǎng)此下去,也會(huì)縱容開發(fā)商一次又一次的故意違約或違反法律的規(guī)定,不利于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。據(jù)此,我們認(rèn)為被告依法應(yīng)當(dāng)向原告承擔(dān)從3月9日起至3月24日止期間延期交房的違約責(zé)任。二、       被告未按期履行協(xié)助原告辦理房屋權(quán)屬證書的義務(wù),依法應(yīng)承擔(dān)延遲履行的違約責(zé)任,同時(shí)應(yīng)繼續(xù)履行該義務(wù)根據(jù)原、被告簽定的商品房買賣契約第15條之規(guī)定,房屋交付后90天之內(nèi),原、被告雙方應(yīng)按有關(guān)規(guī)定準(zhǔn)備完備的資料,協(xié)助對(duì)方辦理該房屋產(chǎn)權(quán)交易過(guò)戶及申領(lǐng)有關(guān)權(quán)證手續(xù)。房屋買賣合同是買賣合同的一種類型,而買賣合同最基本的法律特征是:出賣人不僅要將標(biāo)的物交付給買受人,而且還要將標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人,這是出賣人一項(xiàng)基本義務(wù)。房屋買賣合同亦如此,房屋出賣人須交付房屋并保證房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人,這是房屋出賣人最基本的一項(xiàng)義務(wù)。根據(jù)《最高人民關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第18條第二款規(guī)定:“由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿(商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日)未能取得房屋權(quán)屬證書的,除當(dāng)事人有特殊約定外,出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”實(shí)際上已將出賣人協(xié)助買受人辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)規(guī)定為一種法律義務(wù)。本案中,被告具備約定交付條件的時(shí)間是3月24日,故被告真正交付房屋的時(shí)間也應(yīng)為3月24日,在3月24日后90天之內(nèi)(即6月23日之內(nèi))應(yīng)協(xié)助原告辦理權(quán)屬證書。但被告卻因面積誤差爭(zhēng)議問(wèn)題

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2016-12-31 14:47:20 頂部
jingwei
初級(jí)大護(hù)法
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景偉律師(河南-鄭州) 18039555222回復(fù) 2
已經(jīng)閱讀關(guān)注  來(lái)自手機(jī)
·景偉律師,手機(jī)/微信:18039555222,北京市京師鄭州律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師,執(zhí)業(yè)證號(hào):14101200810883916,地址:鄭州市鄭...
2016-12-31 17:19:35 頂部
張煜
中級(jí)大護(hù)法
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張煜律師(河南-新鄉(xiāng)) 13703737231回復(fù) 3
已關(guān)注          
·張煜律師,中共黨員,碩士研究生,畢業(yè)于著名的法律學(xué)府西南政法大學(xué)。新鄉(xiāng)市優(yōu)秀律師、新鄉(xiāng)市刑事法律委員會(huì)委員...
2016-12-31 18:30:25 頂部
lcw272706
法海游民
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注冊(cè):2014年8月29日
凌燦偉律師(四川-達(dá)州) 15881838374回復(fù) 4
你好,內(nèi)容較多,建議當(dāng)面咨詢律師,以便更為詳細(xì)的解答
·凌燦偉中共黨員專職律師,就職于四川黎明律師事務(wù)所,全國(guó)會(huì)員,達(dá)州市會(huì)員,本人知識(shí)面廣,善于雄...
2016-12-31 20:13:13 頂部
楊淑清
大法王
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注冊(cè):2011年3月2日
楊淑清律師(山東-濟(jì)南) 13176674887回復(fù) 5
建議當(dāng)面咨詢當(dāng)?shù)芈蓭熖峁┓蓭椭?nbsp; 來(lái)自手機(jī)
·楊淑清律師,山東坤澤律師事務(wù)所主任、設(shè)立人。畢業(yè)于山東大學(xué)法學(xué)院,專職從事法律服務(wù)工作十余年,擅長(zhǎng)辦理各類經(jīng)濟(jì)...
2016-12-31 21:51:31 頂部
yuxi
正義俠客
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注冊(cè):2013年7月25日
楊紅瓊律師(四川-成都) 13183859718回復(fù) 6
建議當(dāng)面咨詢律師
·成都資深律師特邀律師楊紅瓊律師咨詢請(qǐng)加微信cdls006預(yù)約請(qǐng)?zhí)崆耙惶祛A(yù)約面談時(shí)間。官網(wǎng):成都經(jīng)...
2017-1-1 18:18:28 頂部
李柏智
大天王
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注冊(cè):2009年6月17日
李柏智律師(廣東-韶關(guān)) 13076220410回復(fù) 7
已閱,關(guān)注。
·主任律師,業(yè)務(wù)高效、進(jìn)取、誠(chéng)信,現(xiàn)為韶關(guān)市刑事專業(yè)委員會(huì)委員及韶關(guān)仲裁委員會(huì)仲裁員。
2017-1-2 1:28:44 頂部
張大勇
大天王
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注冊(cè):2008年8月19日
張勇律師(遼寧-沈陽(yáng)) 13322478547回復(fù) 8
建議當(dāng)面咨詢律師
·張勇法學(xué)博士簡(jiǎn)介沈陽(yáng)市誠(chéng)信律師標(biāo)兵職  務(wù):遼寧華恩律師事務(wù)所副主任律師業(yè)務(wù)專長(zhǎng):刑事辯護(hù)(重大案件);...
2017-4-13 19:22:30 頂部
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廣東律師事務(wù)所

·廣東至高律師事務(wù)所 (廣東-佛山)
    廣東省佛山市季華五路24號(hào)京禪大廈8層 18923103156
·廣東三環(huán)匯華律師事務(wù)所 (廣東-廣州)
    廣州市先烈中路80號(hào)匯華商貿(mào)大廈15層 020-37617550
·東莞市啟明律師事務(wù)所 (廣東-東莞)
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·廣東拓進(jìn)律師事務(wù)所 (廣東-陽(yáng)江)
    廣東省陽(yáng)江市體育路179號(hào)陽(yáng)江國(guó)貿(mào)中心九樓 0662-3375777
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