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，西安市二手房市場成交量和往相比有了很大的提高，大幅度的城市改造和部分地區的拆遷以及新商品房價格的持續攀升成為西安二手房市場火爆的直接原因，在剛剛過去的第四屆陜西住宅博覽會上，還首次以拍賣的方式推出了二手房交易。二手房、尤其是二手商品房，越來越受到眾多購房者的青睞。與已購公房相比，已購公房最新也是90代的建筑，大部分都是老房子，戶型結構也較為落后，單一考慮居住性質較多，沒有考慮采光、社區交通等因素，樓間距也過小，不適合現代人的生活起居。與此相反，二手商品房的戶型合理，小區環境、配套設施較好，綜合品質高，房屋成色新，一般都在后建成，可使用限長，交易時稅費低、二手商品房交易不需交納土地出讓金。而相對新商品房，二手商品房的優勢更明顯：二手房大都在市中心或商業繁華地段，交通方便，買二手房能滿足大部分人的地段要求。即買即住，房屋質量有保證，社區成熟，不必生活在塵土飛揚的二期、三期……的“建設工地”，不用交納公共維修基金等等。和新商品房、已購公房相比，二手商品房還具有極大的價格優勢，二手商品房雖然總價略高，但要比同一位置的新建商品房售價低得多，用來升級消費最適合不過了。購房者還可能利用業主急于出售的心理壓低價格，可能還會便宜。從風險系數看，已購公房的產權性質較難確定，已購公房與原產權單位之間還有千絲萬縷的聯系，交易時要牽扯到多方利益，程序也較為繁瑣。而二手商品房的產權清晰，只需直接簽約辦理交易過戶就可以了。購買二手房雖然具有以上種種優勢，但其法律風險仍然存在，二手房因其交易特性，主要存在以下法律風險。一、交易主體方面的風險,即買賣雙方沒有從事房屋交易的資格。具體表現為出賣人非房屋所有權人,也未獲得房屋所有權人的有效授權,買受方支付能力不強或不誠實履約,出賣人不能得到全部房款。二、交易房屋方面的風險。用于交易的房屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍;房屋權屬存有爭議;房屋為共有,房屋共有，一般有法定共有和約定共有兩種。在形式上，兩者最主要的區別是，約定共有人一般在產權證明上有產權登記；而法定共有人是指依法對該房屋享有產權的人，在產權證上或交易中心的產權登記冊中沒有登記，這種情況最典型的例子，就是登記產權人的配偶根據婚姻法的規定而共有產權，但產權證上沒有對配偶予以登記。問題在于，按照法律規定，共有財產必須經所有共有人的一致意思表示，處置行為才是有效的。有的房屋已出租他人,出賣人未依法通知承租人,侵害承租人在同等條件下的優先購買權益的;有的房屋已抵押,未經抵押權人書面同意轉讓的;已購公有住房或經濟適用房上市出售后會形成新的住房困難的;被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋權屬轉讓;交易房屋存有質量瑕疵，有的房屋甚至還有大量的物業及水電等費用沒有結清等等?？傊?，二手房買賣中確認房屋產權的真實性是首要問題。買方在簽訂房屋買賣合同前應到房地局產權產籍處查詢房屋的權屬情況，包括該房屋是否抵押、是否受司法限制等情況。只有在確認了房屋的權屬，核實了房屋的產權類型（如房改房，集資房、拆遷安置房等，不同的類型的房產，它的土地取得方式及使用限是不一樣的）。全面了解了該房產的“身世”后，買方才能與賣方簽訂房屋買賣合同。三、房屋貸款風險。二手房買賣中大多數買方都需辦理銀行按揭貸款，律師提醒購房者不要輕信某些中介公司承諾的可按房屋合同價的幾成辦理貸款。銀行對市民購買二手住房的貸款審核比較嚴格，還要對所交易的房產進行嚴格的評估作價，所以，打算購買二手住房并準備貸款的市民應在確認貸款銀行可以貸款的情況下再行購買。四、產權轉移登記過程中風險。這個問題的產生，主要有兩大原因：第一，不動
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