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海霞律師為您解讀《物權法司法解釋一》

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2016年2月23日，最高發布了《最高人民關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》（下稱《司法解釋》），該司法解釋是2015年12月10日最高人民審判委員會第1670次會議通過的，自2016年3月1日起施行。《司法解釋》共22條，主要闡述了物權登記、物權共有問題，物權善意取得等問題。
第一、不動產登記、物權取得及保護
《物權法》規定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。那么依據上述的法律規定，確定物權歸屬的是不動產登記薄。既然物權的歸屬和內容是以不動產登記簿為準，那么，已經登記的不動產產生權屬爭議的，就應當先撤銷或者變更登記。而登記在現行法上又是一種依申請的行政行為，因此應當先提起行政訴訟撤銷或者變更不動產登記。海霞律師曾經承辦過四人共同出資買房的案件。四人當初約定共同所有，但因各種情況申請登記在其中一人張某名下。后其他三人訴至請求確認房屋共有所有。以產權登記在張某名下駁回三人訴訟請求，同時告知其應先提起行政訴訟撤銷該登記，才能確認其共有權。其實這種處理方式錯誤理解了公示效力，將權利表現記載視為了權利實質內容，而這兩者有可能是不同的。例如，夫妻關系存續期間的房產，即使登記在一方名下，但仍然是夫妻兩個共同的權利。所以，物權的歸屬應該以真實權利狀態決定，而非單單靠登記決定。另外，這種規定在很大程度上導致實踐中出現了民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現象，上述海霞律師代理的案件，先后啟動了3個訴訟，歷時1年半才審理完結，這不僅徒增當事人訟累，也有損司法的權威和公信。司法解釋第1條、第2條基本上解決了這個問題，一是在案件的受理上，規定因不動產物權的歸屬，以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議而提起訴訟的，屬于人民民事訴訟受案范圍，人民應依法予以受理，民事審判部門應依法予以審理。二是從訴訟中不動產登記簿證明力的角度，規定對發生爭議的不動產物權歸屬的最終判斷，應當依賴于對原因行為或基礎關系的審查，故在當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人的情況下，應當支持其訴訟請求。由此可見，該《司法解釋》規定的原則是：物權登記僅僅對外具有公信力，不以實際權利狀態為準而以登記為準；處理物權內部關系時，登記的公信力不發生作用，以權利真實內容為依據。
  另外，《司法解釋》的第8條，也貫徹了上述的原則，其規定通過特定法律文書、繼承、合法建設、拆除房屋等事實行為引起物權變動的，新權利人要求返還原物、排除妨礙、消除危險、恢復原狀及損害賠償等權利的實現不單純依據物權登記的效力，只要權利內容存在就可以行使物權權利。
二、明確了預告登記對物權保護的范圍
  為了確保物權加以實現，更為了保護物權交易安全，《物權法》規定了預告登記制度。《物權法》規定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。且同時規定了預告登記得有效期是3個月，三個月未申請物權正式登記的，預告登記失效。《司法解釋》第4條對《物權法》稱的不發生物權效力的“處分行為”進行了明確，即只有轉移不動產所有權、設定建設用地使用權、地役權、抵押權等的處分行為未經權利人同意不發生效力，其他對物權的處分行為不受到預告登記的影響。這樣的規定，有利于限定預告登記的效力，兼顧了雙方權利義務的平衡。
三、明確了發生物權變動效力的人民、仲裁委員會的法律文書的范圍
   根據《物權法》規定，人民、仲裁委員會法律文書可以直接導致物權變動。法律文書一經生效，即發生物權效力。但《物權法》并未規定法律文書的范疇，致使諸多債權履行判決被作為物權變更的文書實踐中被使用，所以，《司法解釋》進行了明確，只有分割共有不動產或者動產等案件中作出并依法生效的改變原有物權關系的判決書、裁決書、調解書，以及人民在執行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書才是能夠發生物權變動的法律后果。
四、詳細規定共同按份共有人優先購買權的實現條件
  《物權法》規定，按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。《司法解釋》進一步明確了優先購買權。
1、優先購買權的排除條件
《司法解釋》第9條、第13條規定，在沒有約定的情況下，因繼承、遺贈等發生物權變動時，其他共有人不得行使優先購買權，共有人之間轉讓份額時其他共有人也不得行使優先購買權。
2、優先購買權行使期限
《司法解釋》第11條規定了優先購買權行使的期間，有載明的以載明的為準，未載明的為15日，并且還規定了最長的期間為6個月，也就是優先購買權存在期限就是6個月，6個月，共有人就喪失了優先購買權。
3、優先購買權消滅條件
《司法解釋》還規定了超過期間主張有效購買權不成立、以侵害優先購買權為由確認物權變更協議無效的請求得不到支持等規定。
   上述這些規定均為優先購買權的行使設定了切實可行的規則，有利于保護權利的實現與救濟，使得這一制度從法律規定的“紙面文章”成為走入現實的具有高度可操作性的鮮活制度。
五、善意取得制度的細化及適用
   1、明確善意取得的各項判斷標準
   《物權法》第106條規定，無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。上述就是善意取得制度的法律依據。善意取得制度是指無權處分人將其財產有償轉讓給第三人，如果受讓人取得該財產時出于善意，則受讓人將依法即時取得對該物產的所有權的制度。
    如何正確適用善意取得制度，“善意”的認定標準是重中之重，《物權法》或者其他法律法規均未作出指引《司法解釋》第15條規定了“善意”認定的基本標準——不知道無權處分的事實及無重大過失。如真實權利人認為不構成善意的，應該承擔舉證責任。為了增加操作性，第16條、17條分別對15條進行了解釋。第16條又采用反向列舉的立法手段進一步明確“推定知道無效處分”的情況。通過對該條列舉的五種情況均將物權公示作為基礎，進一步體現了公示對外的公信功能；17條明確重大過失的認定標準及方法。即，根據明確交易x慣、市場價格、交易對象、場所等因素是否符合實踐表現常態進行判決。《司法解釋》第19條規定了《物權法》第106條第一款（二）“合理價格”要根據標的物性質、數量及付款方式等具體情況，參考轉讓時交易第市場價格及交易x慣等因素綜合認定。
   2、確定善意取得實現時點
那么善意取得實現的時點時以不動產轉移登記或者動產交付還是以訂立合同時為準呢，《司法解釋》的第18條很好的回答了這個問題，當然以前者為準。
3、確定善意取得的排除情況
《司法解釋》第21條的內容表明，在絕對無效與被撤銷而無效兩種情形下，應該排除善意取得的適用。其實，這個規定非常容易理解，合同因違反強制性規定、公序良俗等導致其絕對無效，根本無法產生物權變更的法律后果，如仍然因善意取得而產生物權變動，一方面導致物權變動這一法律效果違反法體系的整體規劃，產生內部體系的矛盾；另一方面將導致善意取得所保護的法益將高于居于更有地位的、合同無效所保護的法益，在利益衡量上顯然失衡。
如何正確適用善意取得制度是《物權法》適用中的一個重點、難點和熱點。《司法解釋》采用如此多的條款從多方面、多角度勾勒出善意取得適用的較為完整的規則體系是《司法解釋》值得稱道的地方。

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