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房屋買賣合同更名應謹慎!

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     前日,一位朋友通過本空間拔通我的電話,詢問關于關于商品房買賣合同更名的問題。     據其講述,她與某開發商簽定了商品房買賣合同,并按合同約定一次性付清房款。但她現在因故欲將該房轉讓給其他人,不知道通過什么方式比較合適。     我給她的答復是:如果想將該房轉讓,而又風險最小,那么唯一的方法就是等其取得了房產證后再到房地局辦理產權轉讓手續。這位朋友當即就提出了“合同更名”的問題,因為她的轉讓需求是非常急迫的。我想,關于合同更名的問題,可能也是很多買房的朋友所關注,在此就作答如下:     首先,辦理合同更名必須要征得合同另一方,即開發商的同意和配合。     《合同法》第七十七條規定:“當事人協商一致,可以變更合同。法律、行政法規規定變更合同應當辦理批準、登記等手續的,依照其規定。”第八十八條規定:“當事人一方經對方同意,可以將自己在合同中的權利和義務一并轉讓給第三人。”     合同更名的實質是合同主體的變更,也即合同法上規定的合同一方將其在合同中的權利和義務一并轉讓。那么通過該規定,可以看出,辦理合同更名必須要征得合同另一方,即開發商的同意和配合。     其次,商品房買賣合同更名因涉嫌違反法律禁止性規定,存在被認定無效的可能。     《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條規定:“商品房預售的,商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題,由國務院規定。”《建設部、發展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、銀監會關于做好穩定住房價格工作的意見》規定:根據《中華人民共和國城市房地產管理法》有關規定,國務院決定,禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓;在預售商品房竣工交付預購人取得房屋所有權證之前,房地產主管部門不得為其辦理轉讓手續,房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一樣的,房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記。因此,預售商品房的轉讓,需已竣工且取得房屋所有權證,否則權利人的轉讓行為無效,如果不是預售商品房那就不影響。      因此,這位朋友的商品買賣合同進行更名手續的話,首先要征得開發商的同意和配合,其次因為原合同已經備案,且開發商的發票已經開出,那么更名的話就要涉及到發票稅費等問題,且該合同更名因系國家政策及法律所禁止,存在很大風險,望慎重!

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2015-12-22 9:56:27 頂部
liuxuemei
劉雪梅律師
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劉雪梅律師(北京-海淀區) 18614085357回復 2
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·劉雪梅專職律師(執業證號:11101200911364996),對外經貿大學法律碩士,有豐富的訴...
2015-12-22 10:13:16 頂部
楊淑清
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楊淑清律師(山東-濟南) 13176674887回復 3
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·楊淑清律師,山東坤澤律師事務所主任、設立人。畢業于山東大學法學院,專職從事法律服...
2015-12-22 10:14:31 頂部
秦衛東
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秦衛東律師(江蘇-南通) 13912881005回復 4
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·我是在2002年國家組織的第一屆司法考試中通過考試的,后專職從事律師職業至今,為律師...
2015-12-22 11:03:21 頂部
芶藝文
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芶藝文律師(云南-大理) 13987231893回復 5
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·畢業于西南政法大學,心理咨詢師,具有豐富的律師執業經驗與豐富的心理咨詢經驗,睿智...
2015-12-22 11:35:02 頂部
陳其祥
陳其祥律師
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陳其祥律師(福建-泉州) 13004851189回復 6

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·陳其祥律師,廈門大學法律本科學歷,中華全國會員,福建(安溪)一心律師事務...
2015-12-22 11:59:37 頂部
yuxi
楊紅瓊律師
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楊紅瓊律師(四川-成都) 13183859718回復 7
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2015-12-22 12:09:59 頂部
王燕
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王燕律師(山東-濰坊) 13562623038回復 8
謝謝,已詳細閱讀。  來自手機
·王燕,山東諸城律師,于2000年取得律師資格,又于2002年通過司法資格考試,從事法律服...
2015-12-22 15:38:27 頂部
張大勇
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張勇律師(遼寧-沈陽) 13322478547回復 9
已經閱讀了。
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2017-4-30 16:45:19 頂部
laoquan547
王俊全律師
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王俊全律師(廣東-中山) 13326917459回復 10
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·王俊全律師法學專業畢業,中國司法部注冊律師,中山市會員,現為廣東帥毅律...
2017-11-20 16:51:46 頂部
李柏智
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李柏智律師(廣東-韶關) 13076220410回復 11
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·主任律師,業務高效、進取、誠信,現為韶關市刑事專業委員會委員及韶關仲裁委員會仲...
2017-11-27 1:00:17 頂部
李柏智
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李柏智律師(廣東-韶關) 13076220410回復 12
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2017-11-27 1:00:32 頂部
張大勇
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張勇律師(遼寧-沈陽) 13322478547回復 13
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2017-11-29 17:07:57 頂部
李柏智
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2017-12-1 15:44:20 頂部
張大勇
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