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延期交樓該如何處理?

  黃永軍 公眾會員 來自:廣東-惠州回復 收藏 樓主
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延期交樓能不能退房?惠陽、大亞灣如何退房?
本文作者:惠州專業房產糾紛律師--黃永軍律師
■案情回放  蔣某向大亞灣某房地產開發公司購買由該房地產開發公司開發的某小區商品房一套,為此,雙方簽訂了一份《廣東省商品房買賣合同》,合同其中約定:買方首付三成房款,其余的以銀行按揭方式支付,賣方應于2011年12月30日前交樓,逾期120天交樓,買方有權解除合同,并有權按已付房款的1%收取違約金。 雙方還約定了其它條款。  簽訂了此《商品房買賣合同》后,蔣某即依照有關規定,向某銀行申請個人住房按揭貸款,并與某銀行簽訂了一份《個人住房借款合同》。不久后,銀行將貸款根據張某的事前授權,直接劃給了某房地產開發公司。此后,張某按時按期向銀行還款。但到了2012年6月份,某房地產開發公司未能按約定交樓,經蔣某催告后,仍未能交樓。為此,蔣某要求解除《商品房買賣合同》,某房地產開發公司不同意解除合同,并就銀行的按揭貸款問題,雙方各執已見,無法達成一致意見,蔣某遂向人民提出訴訟。  
本案中,蔣某與某房地產開發公司簽訂的《廣東省商品房買賣合同》能否解除?商品房買賣合同解除后,銀行的按揭貸款該怎樣處理?
■律師解析 一般如果開發商出現延期交樓的情況,購房者可根據合同約定選擇合適的解決方案。一般有兩種情況:一是符合解除條件要求解除并承擔違約責任。二是不解除合同,繼續履行合同并根據合同約定要求房開商承擔違約責任,支付違約金。 
本案的《商品房買賣合同》可以解除。  我國《合同法》第九十三條規定:“當事人可以約定一方解除合同的條件,解除合同的條件成就時,解除權人可以解除合同。”本案中,蔣某與某房地產開發公司已在《商品房買賣合同》中約定了“逾期120天交樓,買方有權解除合同”的條款,現某房地產開發公司逾期了120天仍未能交樓,那么雙方在合同約定解除合同的條件已成就,作為解除權人的蔣某提出解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》的,該合同就應當解除。  本案的《商品房買賣合同》屬于以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同,《個人住房借款合同》屬于商品房擔保貸款合同,商品房買賣合同的解除,必然會牽涉到張某與銀行簽訂的《個人住房借款合同》,《商品房買賣合同》解除后,銀行的按揭貸款該怎樣處理?對此問題,可以通過下列途徑處理:  1、銀行作為有獨立請求權的第三人提出訴訟請求或就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴。  最高人民《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第25條規定:“以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的,如果擔保人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求,應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理;未提出訴訟請求的,僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的,可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后,商品房擔保貸款合同也被解除的,出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金和利息分別返還擔保權人和買受人。”  2、商品房買賣合同解除后,再另行起訴,請求解除商品房擔保貸款合同。  最高人民《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第24條規定:“因商品房買賣合同被確認無效或者撤銷、解除,致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現,當事人請求解除商品房擔保貸款合同的,應予支持”。

以上是本律師在處理惠州大亞灣、惠陽購房定金糾紛的一些經驗總結,不盡之處,還望指正。 
法律聲明:以上文章為惠州黃永軍律師的個人辦案經驗總結,非經允許,請勿轉載。

如對于惠州、大亞灣商品房買賣糾紛法律方面還有不明事宜,請聯系廣東指針律師事務所律師團隊:聯系律師:廣東指針律師事務所 黃律師咨詢電話:13824265490地址:惠州市惠城區東平金達利商務中心3樓 廣東指針律師事務所您可以自駕或乘以下任何一個公交路線車至廣東指針律師事務所:公交站臺:東湖西路站(東平西枝江橋頭處)公車線路:6路、8路、13路、14路、26路、29路、318路、368路、398路、K1

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·黃永軍,男,大學本科學歷,法學學士學位。現執業于廣東指針律師事務所,專職律師。
2014/6/4 12:20:18 頂部
陳奇斌
陳奇斌律師
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陳奇斌律師(福建-廈門) 13720890151回復 2
延期交樓不能退房
·陳奇斌,福建典格律師事務所律師、高級合伙人。擅長重大刑事案件的辯護人;代理重大疑...
2014/6/4 12:33:29 頂部
楊淑清
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楊淑清律師(山東-濟南) 13176674887回復 3
已閱,學x了。
·楊淑清律師,山東坤澤律師事務所主任、設立人。畢業于山東大學法學院,專職從事法律服...
2014/6/4 12:51:56 頂部
lideli
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李德力律師(福建-莆田) 18100599261回復 4
按照合同約定可以主張違約金等
·李德力律師,福州大學法學學士,福建聚華律師事務所黨支部副書記、合伙人,莆田市東南...
2014/6/4 13:42:11 頂部
mongie
任遠律師
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任遠律師(山東-日照) 15863391001回復 5
你好,應當按照合同的約定處理,協商不成可以起訴要求開發商承擔違約責任,賠償損失。
·上海對外貿易大學經濟學學士,武漢大學法碩,英語六級。2006年律師執業至今已近十載,...
2014/6/4 14:33:05 頂部
mongie
任遠律師
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任遠律師(山東-日照) 15863391001回復 6
你好,應當按照合同的約定處理,協商不成可以起訴要求開發商承擔違約責任,賠償損失。
·上海對外貿易大學經濟學學士,武漢大學法碩,英語六級。2006年律師執業至今已近十載,...
2014/6/4 14:34:10 頂部
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李柏智律師(廣東-韶關) 13076220410回復 7
按合同約定處理。
·主任律師,業務高效、進取、誠信,現為韶關市刑事專業委員會委員及韶關仲裁委員會仲...
2014/6/4 15:40:15 頂部
dehua2011
張德華律師
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張德華律師(遼寧-大連) 13390505650回復 8
可以要求違約賠償,具體應當根據合同的條款來確定。
·張德華律師,遼寧宏都律師事務所合伙人,副主任,法律碩士,中共黨員,大連著名律師,...
2014/6/4 15:54:00 頂部
胡云霞
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胡云霞律師(江蘇-淮安) 13511540165回復 9
按合同約定處理。
·專業高效誠信,時刻為您分憂。業務范圍:婚姻家庭、損害賠償、合同糾紛、刑事辯護等...
2014/6/4 16:18:25 頂部
許斐
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許斐律師(陜西-漢中) 13509164616回復 10
第十五條根據《合同法》第九十四條的規定,出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經催告后在三個月的合理期限內仍未履行,當事人一方請求解除合同的,應予支持,但當事人另有約定的除外。
法律沒有規定或者當事人沒有約定,經對方當事人催告后,解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的,解除權消滅。
·許斐(許飛),陜西興振業律師事務所專職律師。擅長辦理各類民商事、刑事案件及非訴訟法律...
2014/6/4 16:19:01 頂部
qinleis
秦磊律師
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秦磊律師(江蘇-南通) 13814640090回復 11
你好,應當按照合同的約定處理,協商不成可以起訴要求開發商承擔違約責任,賠償損失。
·秦磊律師2000年畢業于南京大學法律系,法學學士,同年通過律師資格考試后即在江蘇翔律...
2014/6/4 16:23:06 頂部
zxf10086
曾祥鋒律師
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曾祥鋒律師(安徽-合肥) 13866722060回復 12
合同未約定的,按照法律規定處理
·曾祥鋒律師,安徽省特邀律師,執業以來,辦理了大量案件,發表數篇學術論文。...
2014/6/4 17:11:43 頂部
張大勇
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張勇律師(遼寧-沈陽) 13322478547回復 13
已經閱過了!
·張勇法學博士簡介沈陽市誠信律師標兵職  務:遼寧華恩律師事務所副主任律師業...
2014/6/5 4:34:51 頂部
陳其祥
陳其祥律師
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陳其祥律師(福建-泉州) 13004851189回復 14
按照合同約定可以主張違約金等。
·陳其祥律師,廈門大學法律本科學歷,中華全國會員,福建(安溪)一心律師事務...
2014/7/19 17:54:14 頂部
張大勇
張勇律師
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注冊:2008年8月19日
張勇律師(遼寧-沈陽) 13322478547回復 15
按照合同約定可以主張違約金等。  來自手機
·張勇法學博士簡介沈陽市誠信律師標兵職  務:遼寧華恩律師事務所副主任律師業...
2017/6/11 14:52:20 頂部
mrzhou
周興芳律師
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注冊:2007年3月28日
周興芳律師(福建-福州) 13075837906回復 16
有約定的,按約定處理。
·全國優秀律師事務所律師:周興芳,男,大學副教授,研究生學歷和法學碩士學位,2014年赴...
2018/11/30 9:15:15 頂部
張大勇
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注冊:2008年8月19日
張勇律師(遼寧-沈陽) 13322478547回復 17
按合同約定處理。
·張勇法學博士簡介沈陽市誠信律師標兵職  務:遼寧華恩律師事務所副主任律師業...
2018/12/8 19:07:41 頂部

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