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延期交樓該如何處理?

  黃永軍 公眾會員 來自:廣東-惠州回復(fù) 收藏 樓主
法海游民
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延期交樓能不能退房?惠陽、大亞灣如何退房?
本文作者:惠州專業(yè)房產(chǎn)糾紛律師--黃永軍律師
■案情回放  蔣某向大亞灣某房地產(chǎn)開發(fā)公司購買由該房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某小區(qū)商品房一套,為此,雙方簽訂了一份《廣東省商品房買賣合同》,合同其中約定:買方首付三成房款,其余的以銀行按揭方式支付,賣方應(yīng)于2011年12月30日前交樓,逾期120天交樓,買方有權(quán)解除合同,并有權(quán)按已付房款的1%收取違約金。 雙方還約定了其它條款。  簽訂了此《商品房買賣合同》后,蔣某即依照有關(guān)規(guī)定,向某銀行申請個人住房按揭貸款,并與某銀行簽訂了一份《個人住房借款合同》。不久后,銀行將貸款根據(jù)張某的事前授權(quán),直接劃給了某房地產(chǎn)開發(fā)公司。此后,張某按時按期向銀行還款。但到了2012年6月份,某房地產(chǎn)開發(fā)公司未能按約定交樓,經(jīng)蔣某催告后,仍未能交樓。為此,蔣某要求解除《商品房買賣合同》,某房地產(chǎn)開發(fā)公司不同意解除合同,并就銀行的按揭貸款問題,雙方各執(zhí)已見,無法達(dá)成一致意見,蔣某遂向人民提出訴訟。  
本案中,蔣某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《廣東省商品房買賣合同》能否解除?商品房買賣合同解除后,銀行的按揭貸款該怎樣處理?
■律師解析 一般如果開發(fā)商出現(xiàn)延期交樓的情況,購房者可根據(jù)合同約定選擇合適的解決方案。一般有兩種情況:一是符合解除條件要求解除并承擔(dān)違約責(zé)任。二是不解除合同,繼續(xù)履行合同并根據(jù)合同約定要求房開商承擔(dān)違約責(zé)任,支付違約金。 
本案的《商品房買賣合同》可以解除。  我國《合同法》第九十三條規(guī)定:“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件,解除合同的條件成就時,解除權(quán)人可以解除合同。”本案中,蔣某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司已在《商品房買賣合同》中約定了“逾期120天交樓,買方有權(quán)解除合同”的條款,現(xiàn)某房地產(chǎn)開發(fā)公司逾期了120天仍未能交樓,那么雙方在合同約定解除合同的條件已成就,作為解除權(quán)人的蔣某提出解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》的,該合同就應(yīng)當(dāng)解除。  本案的《商品房買賣合同》屬于以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同,《個人住房借款合同》屬于商品房擔(dān)保貸款合同,商品房買賣合同的解除,必然會牽涉到張某與銀行簽訂的《個人住房借款合同》,《商品房買賣合同》解除后,銀行的按揭貸款該怎樣處理?對此問題,可以通過下列途徑處理:  1、銀行作為有獨(dú)立請求權(quán)的第三人提出訴訟請求或就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴。  最高人民《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第25條規(guī)定:“以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的,如果擔(dān)保人作為有獨(dú)立請求權(quán)第三人提出訴訟請求,應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理;未提出訴訟請求的,僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的,可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后,商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的,出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金和利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。”  2、商品房買賣合同解除后,再另行起訴,請求解除商品房擔(dān)保貸款合同。  最高人民《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第24條規(guī)定:“因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者撤銷、解除,致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn),當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的,應(yīng)予支持”。

以上是本律師在處理惠州大亞灣、惠陽購房定金糾紛的一些經(jīng)驗(yàn)總結(jié),不盡之處,還望指正。 
法律聲明:以上文章為惠州黃永軍律師的個人辦案經(jīng)驗(yàn)總結(jié),非經(jīng)允許,請勿轉(zhuǎn)載。

如對于惠州、大亞灣商品房買賣糾紛法律方面還有不明事宜,請聯(lián)系廣東指針律師事務(wù)所律師團(tuán)隊(duì):聯(lián)系律師:廣東指針律師事務(wù)所 黃律師咨詢電話:13824265490地址:惠州市惠城區(qū)東平金達(dá)利商務(wù)中心3樓 廣東指針律師事務(wù)所您可以自駕或乘以下任何一個公交路線車至廣東指針律師事務(wù)所:公交站臺:東湖西路站(東平西枝江橋頭處)公車線路:6路、8路、13路、14路、26路、29路、318路、368路、398路、K1

 [回復(fù)|追問 廣東律師·惠州律師]
·黃永軍,男,大學(xué)本科學(xué)歷,法學(xué)學(xué)士學(xué)位。現(xiàn)執(zhí)業(yè)于廣東指針律師事務(wù)所,專職律師。
2014/6/4 12:20:18 頂部
陳奇斌
陳奇斌律師
超級大護(hù)法
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注冊:2006年10月23日
陳奇斌律師(福建-廈門) 13720890151回復(fù) 2
延期交樓不能退房
·陳奇斌,福建典格律師事務(wù)所律師、高級合伙人。擅長重大刑事案件的辯護(hù)人;代理重大疑...
2014/6/4 12:33:29 頂部
楊淑清
楊淑清律師
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注冊:2011年3月2日
楊淑清律師(山東-濟(jì)南) 13176674887回復(fù) 3
已閱,學(xué)x了。
·楊淑清律師,山東坤澤律師事務(wù)所主任、設(shè)立人。畢業(yè)于山東大學(xué)法學(xué)院,專職從事法律服...
2014/6/4 12:51:56 頂部
lideli
李德力律師
超級大法師
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李德力律師(福建-莆田) 18100599261回復(fù) 4
按照合同約定可以主張違約金等
·李德力律師,福州大學(xué)法學(xué)學(xué)士,福建聚華律師事務(wù)所黨支部副書記、合伙人,莆田市東南...
2014/6/4 13:42:11 頂部
mongie
任遠(yuǎn)律師
法海游民
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注冊:2007年5月22日
任遠(yuǎn)律師(山東-日照) 15863391001回復(fù) 5
你好,應(yīng)當(dāng)按照合同的約定處理,協(xié)商不成可以起訴要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任,賠償損失。
·上海對外貿(mào)易大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士,武漢大學(xué)法碩,英語六級。2006年律師執(zhí)業(yè)至今已近十載,...
2014/6/4 14:33:05 頂部
mongie
任遠(yuǎn)律師
法海游民
積分:28
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發(fā)帖:3562
注冊:2007年5月22日
任遠(yuǎn)律師(山東-日照) 15863391001回復(fù) 6
你好,應(yīng)當(dāng)按照合同的約定處理,協(xié)商不成可以起訴要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任,賠償損失。
·上海對外貿(mào)易大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士,武漢大學(xué)法碩,英語六級。2006年律師執(zhí)業(yè)至今已近十載,...
2014/6/4 14:34:10 頂部
李柏智
李柏智律師
大天王
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注冊:2009年6月17日
李柏智律師(廣東-韶關(guān)) 13076220410回復(fù) 7
按合同約定處理。
·主任律師,業(yè)務(wù)高效、進(jìn)取、誠信,現(xiàn)為韶關(guān)市刑事專業(yè)委員會委員及韶關(guān)仲裁委員會仲...
2014/6/4 15:40:15 頂部
dehua2011
張德華律師
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注冊:2011年2月15日
張德華律師(遼寧-大連) 13390505650回復(fù) 8
可以要求違約賠償,具體應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同的條款來確定。
·張德華律師,遼寧宏都律師事務(wù)所合伙人,副主任,法律碩士,中共黨員,大連著名律師,...
2014/6/4 15:54:00 頂部
胡云霞
胡云霞律師
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注冊:2010年7月20日
胡云霞律師(江蘇-淮安) 13511540165回復(fù) 9
按合同約定處理。
·專業(yè)高效誠信,時刻為您分憂。業(yè)務(wù)范圍:婚姻家庭、損害賠償、合同糾紛、刑事辯護(hù)等...
2014/6/4 16:18:25 頂部
許斐
許斐律師
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注冊:2005年10月12日
許斐律師(陜西-漢中) 13509164616回復(fù) 10
第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定,出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行,當(dāng)事人一方請求解除合同的,應(yīng)予支持,但當(dāng)事人另有約定的除外。
法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定,經(jīng)對方當(dāng)事人催告后,解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的,解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的,解除權(quán)消滅。
·許斐(許飛),陜西興振業(yè)律師事務(wù)所專職律師。擅長辦理各類民商事、刑事案件及非訴訟法律...
2014/6/4 16:19:01 頂部
qinleis
秦磊律師
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注冊:2006年4月13日
秦磊律師(江蘇-南通) 13814640090回復(fù) 11
你好,應(yīng)當(dāng)按照合同的約定處理,協(xié)商不成可以起訴要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任,賠償損失。
·秦磊律師2000年畢業(yè)于南京大學(xué)法律系,法學(xué)學(xué)士,同年通過律師資格考試后即在江蘇翔律...
2014/6/4 16:23:06 頂部
zxf10086
曾祥鋒律師
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注冊:2011年12月6日
曾祥鋒律師(安徽-合肥) 13866722060回復(fù) 12
合同未約定的,按照法律規(guī)定處理
·曾祥鋒律師,安徽省特邀律師,執(zhí)業(yè)以來,辦理了大量案件,發(fā)表數(shù)篇學(xué)術(shù)論文。...
2014/6/4 17:11:43 頂部
張大勇
張勇律師
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發(fā)帖:230737
注冊:2008年8月19日
張勇律師(遼寧-沈陽) 13322478547回復(fù) 13
已經(jīng)閱過了!
·張勇法學(xué)博士簡介沈陽市誠信律師標(biāo)兵職  務(wù):遼寧華恩律師事務(wù)所副主任律師業(yè)...
2014/6/5 4:34:51 頂部
陳其祥
陳其祥律師
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注冊:2013年3月25日
陳其祥律師(福建-泉州) 13004851189回復(fù) 14
按照合同約定可以主張違約金等。
·陳其祥律師,廈門大學(xué)法律本科學(xué)歷,中華全國會員,福建(安溪)一心律師事務(wù)...
2014/7/19 17:54:14 頂部
張大勇
張勇律師
大天王
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發(fā)帖:230737
注冊:2008年8月19日
張勇律師(遼寧-沈陽) 13322478547回復(fù) 15
按照合同約定可以主張違約金等。  來自手機(jī)
·張勇法學(xué)博士簡介沈陽市誠信律師標(biāo)兵職  務(wù):遼寧華恩律師事務(wù)所副主任律師業(yè)...
2017/6/11 14:52:20 頂部
mrzhou
周興芳律師
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注冊:2007年3月28日
周興芳律師(福建-福州) 13075837906回復(fù) 16
有約定的,按約定處理。
·全國優(yōu)秀律師事務(wù)所律師:周興芳,男,大學(xué)副教授,研究生學(xué)歷和法學(xué)碩士學(xué)位,2014年赴...
2018/11/30 9:15:15 頂部
張大勇
張勇律師
大天王
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發(fā)帖:230737
注冊:2008年8月19日
張勇律師(遼寧-沈陽) 13322478547回復(fù) 17
按合同約定處理。
·張勇法學(xué)博士簡介沈陽市誠信律師標(biāo)兵職  務(wù):遼寧華恩律師事務(wù)所副主任律師業(yè)...
2018/12/8 19:07:41 頂部

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·廣東莞信律師事務(wù)所 (廣東-東莞)
    東莞東城中路81號輝煌大廈6樓
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