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如何應(yīng)對(duì)惠州購(gòu)房定金陷阱?

  黃永軍 公眾會(huì)員 來自:廣東-惠州樓主
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如何應(yīng)對(duì)購(gòu)房定金陷阱?如何處理定金糾紛?惠州大亞灣惠陽(yáng)購(gòu)房定金能不能退?
 
本文作者:惠州專業(yè)房產(chǎn)糾紛律師--黃永軍律師

  
  最近接到不少咨詢電話,咨詢內(nèi)容十分相似:在大亞灣購(gòu)房交了定金,但由于種種原因現(xiàn)在無法再繼續(xù)購(gòu)買房屋,但已經(jīng)交了定金開發(fā)商又不給退,遇到這種情況該怎么辦?
  大亞灣號(hào)稱深圳后花園,其發(fā)展前景,其較低的房?jī)r(jià)吸引了不少來自深圳的購(gòu)房者。不少購(gòu)房者都是被開發(fā)商的看房車從深圳就直接接到所銷售樓盤,對(duì)樓盤及其周邊的情況都不是很了解,在銷售人員的一陣鼓吹下,在還沒看到《商品房買賣合同》范本及附件,甚至連《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》都還沒來得及仔細(xì)看就簽了《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》,并交了定金。但后來發(fā)現(xiàn)情況與銷售人員所說的不符,再想退定金的時(shí)候傻眼了,《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》明確約定定金是不退的。這種情況不是個(gè)別現(xiàn)象,本人自2010年底至今處理了上百起大亞灣、惠陽(yáng)地區(qū)退定金的案件,其中大部分都存在這種情況。
  遇到這種情況難道只能自認(rèn)倒霉?看著辛苦賺來的血汗錢打水漂?究竟交了的定金能不能退?符合什么條件才能退?現(xiàn)根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)及本人在大亞灣、惠陽(yáng)地區(qū)辦理退定金案件的經(jīng)驗(yàn),就符合退定金情形總結(jié),主要有以下三種情形:
  一、因合同主要條款無法達(dá)成一致導(dǎo)致商品房買賣合同最終無法簽訂的,定金可退.
  購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂了《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》,并在認(rèn)購(gòu)協(xié)議書約定的時(shí)間內(nèi)與開發(fā)商就簽訂合同事宜進(jìn)行協(xié)商,但最終因?yàn)殚_發(fā)商的一些霸王條款(如交房時(shí)間、辦房產(chǎn)證時(shí)間太長(zhǎng);過分加強(qiáng)購(gòu)房者的違約責(zé)任,減輕或免除開發(fā)商的違約責(zé)任等)而無法達(dá)成一致意見,導(dǎo)致商品房買賣合同無法簽訂,這種情況屬于《最高人民關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立”的情形,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
  在與開發(fā)商協(xié)商的過程中要注意收集證據(jù)。如在談合同修改過程中對(duì)與開發(fā)商銷售員之間的談話要進(jìn)行了錄音,購(gòu)房者在錄音時(shí)還需特意強(qiáng)調(diào)了其前往協(xié)商的日期,以證明其是在《商品房認(rèn)購(gòu)書》約定的時(shí)間內(nèi)前往與開發(fā)商談簽訂合同事宜,另外,還應(yīng)出現(xiàn)了開房商名稱、銷售員姓名,本人名稱及所購(gòu)房產(chǎn)的項(xiàng)目名稱及房號(hào),如此,就可以確定原告是在約定的時(shí)間之內(nèi)前往與開發(fā)商簽訂正式書面合同,避免了被認(rèn)定為是自身原因未前往簽訂合同而被開發(fā)商沒收定金的風(fēng)險(xiǎn)。
  同時(shí),還可以保留到開發(fā)商處協(xié)商的證據(jù)如往返的車票、過路費(fèi)等票據(jù)。如果是通過電子郵件方式就合同條款進(jìn)行協(xié)商的,應(yīng)注意保存往來的郵件。

  二、因違反國(guó)家政策,無法按揭貸款導(dǎo)致購(gòu)房目的無法實(shí)現(xiàn),定金可退。
  根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知(國(guó)發(fā)2010第10號(hào))》第二條第(三)項(xiàng)中“對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款”之規(guī)定,原告是不能辦理按揭貸款的。但現(xiàn)實(shí)中許多開發(fā)商明知購(gòu)房者不符合以上按揭貸款購(gòu)房的條件,仍向購(gòu)房者承諾并在認(rèn)購(gòu)協(xié)議書上約定以按揭購(gòu)房的方式支付房款。這將最終導(dǎo)致購(gòu)房者按揭購(gòu)房的目的無法實(shí)現(xiàn)。這種情況下購(gòu)房者有權(quán)要求退回所交的定金。
  三、購(gòu)房者對(duì)小區(qū)周邊環(huán)境了解不夠,開發(fā)商也明知卻不事先主動(dòng)履行告知義務(wù),導(dǎo)致簽訂認(rèn)購(gòu)書并繳納定金后,購(gòu)房者要求退還定金。可主張開發(fā)商未履行合同的附隨義務(wù),在協(xié)議簽訂中未盡誠(chéng)信義務(wù),解除合同,退還定金。
  以上是本律師在處理惠州大亞灣、惠陽(yáng)購(gòu)房定金糾紛的一些經(jīng)驗(yàn)總結(jié),不盡之處,還望指正。 
  法律聲明:以上文章為惠州黃永軍律師的個(gè)人辦案經(jīng)驗(yàn)總結(jié),非經(jīng)允許,請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載。

 [回復(fù)|追問 廣東律師·惠州律師]
·黃永軍,男,大學(xué)本科學(xué)歷,法學(xué)學(xué)士學(xué)位。現(xiàn)執(zhí)業(yè)于廣東指針律師事務(wù)所,專職律師。
回復(fù)2014/6/4 12:11:36 頂部
219.133.101.*
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您好,咨詢下如果樓盤中介以欺騙手段騙取客戶簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)書,法律上是否可以退回押金?
·找律師?法律咨詢?上中法網(wǎng)!cnLaw.net
回復(fù)2019/10/10 23:30:33 頂部
陳奇斌
陳奇斌律師
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13720890151 陳奇斌律師(福建-廈門)3
無法按揭貸款導(dǎo)致購(gòu)房目的無法實(shí)現(xiàn),定金可退。
·陳奇斌,福建典格律師事務(wù)所律師、高級(jí)合伙人。擅長(zhǎng)重大刑事案件的辯護(hù)人;代理重大疑難的經(jīng)濟(jì)糾...
回復(fù)2014/6/4 12:33:45 頂部
楊淑清
楊淑清律師
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13176674887 楊淑清律師(山東-濟(jì)南)4
已閱,學(xué)x了。
·楊淑清律師,山東坤澤律師事務(wù)所主任、設(shè)立人。畢業(yè)于山東大學(xué)法學(xué)院,專職從事法律服務(wù)工作十余...
回復(fù)2014/6/4 13:17:20 頂部
mongie
任遠(yuǎn)律師
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15863391001 任遠(yuǎn)律師(山東-日照)5
你好,密切關(guān)注中。
·上海對(duì)外貿(mào)易大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士,武漢大學(xué)法碩,英語(yǔ)六級(jí)。2006年律師執(zhí)業(yè)至今已近十載,主要從事刑...
回復(fù)2014/6/4 14:31:24 頂部
張大勇
張勇律師
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13322478547 張勇律師(遼寧-沈陽(yáng))6
已經(jīng)閱過了,謝謝!
·張勇法學(xué)博士簡(jiǎn)介沈陽(yáng)市誠(chéng)信律師標(biāo)兵職  務(wù):遼寧華恩律師事務(wù)所副主任律師業(yè)務(wù)專長(zhǎng):刑...
回復(fù)2014/6/5 4:38:54 頂部
朱景慧
朱景慧律師
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15863916118 朱景慧律師(山東-臨沂)7
密切關(guān)注中。
·朱景慧律師簡(jiǎn)介 聯(lián)系方式:山東正之源律師事務(wù)所   地址:中國(guó)山...
回復(fù)2017/9/30 9:53:11 頂部
張大勇
張勇律師
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發(fā)帖:289577
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13322478547 張勇律師(遼寧-沈陽(yáng))8
密切關(guān)注中。

·張勇法學(xué)博士簡(jiǎn)介沈陽(yáng)市誠(chéng)信律師標(biāo)兵職  務(wù):遼寧華恩律師事務(wù)所副主任律師業(yè)務(wù)專長(zhǎng):刑...
回復(fù)2017/9/30 12:02:57 頂部
李柏智
李柏智律師
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13076220410 李柏智律師(廣東-韶關(guān))9
已經(jīng)閱讀。
·主任律師,業(yè)務(wù)高效、進(jìn)取、誠(chéng)信,現(xiàn)為韶關(guān)市刑事專業(yè)委員會(huì)委員及韶關(guān)仲裁委員會(huì)仲裁員。
回復(fù)2017/10/2 1:38:39 頂部
張大勇
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密切關(guān)注中。 
·張勇法學(xué)博士簡(jiǎn)介沈陽(yáng)市誠(chéng)信律師標(biāo)兵職  務(wù):遼寧華恩律師事務(wù)所副主任律師業(yè)務(wù)專長(zhǎng):刑...
回復(fù)2017/12/7 15:42:24 頂部
李柏智
李柏智律師
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13076220410 李柏智律師(廣東-韶關(guān))11
已經(jīng)閱讀。
·主任律師,業(yè)務(wù)高效、進(jìn)取、誠(chéng)信,現(xiàn)為韶關(guān)市刑事專業(yè)委員會(huì)委員及韶關(guān)仲裁委員會(huì)仲裁員。
回復(fù)2017/12/9 14:42:26 頂部
張大勇
張勇律師
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密切關(guān)注中。
·張勇法學(xué)博士簡(jiǎn)介沈陽(yáng)市誠(chéng)信律師標(biāo)兵職  務(wù):遼寧華恩律師事務(wù)所副主任律師業(yè)務(wù)專長(zhǎng):刑...
回復(fù)2018/2/6 15:45:11 頂部
蒙冠斌
蒙冠斌律師
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13207729398 蒙冠斌律師(廣西-柳州)13
建議收集證據(jù),咨詢當(dāng)?shù)氐穆蓭煛?/td>
·★★蒙冠斌律師為廣西經(jīng)驗(yàn)豐富的資深律師,在刑事辯護(hù)、民商事案件和常年法律顧問等方面均有豐富...
回復(fù)2018/12/23 16:11:41 頂部
張大勇
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你好,密切關(guān)注中。
·張勇法學(xué)博士簡(jiǎn)介沈陽(yáng)市誠(chéng)信律師標(biāo)兵職  務(wù):遼寧華恩律師事務(wù)所副主任律師業(yè)務(wù)專長(zhǎng):刑...
回復(fù)2018/12/26 20:23:21 頂部
朱景慧
朱景慧律師
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15863916118 朱景慧律師(山東-臨沂)15
已經(jīng)閱過了,謝謝!
·朱景慧律師簡(jiǎn)介 聯(lián)系方式:山東正之源律師事務(wù)所   地址:中國(guó)山...
回復(fù)2020/3/19 9:49:01 頂部

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廣東律師事務(wù)所

·廣東志成達(dá)律師事務(wù)所 (廣東-佛山)
    佛山市禪城區(qū)文華中路南段
·廣東梁與嚴(yán)律師事務(wù)所 (廣東-深圳)
    廣東省深圳市福田區(qū)蓮花支路1號(hào)公交大廈10層
·廣東名成律師事務(wù)所 (廣東-東莞)
    廣東東莞市東城大道188號(hào)新華大廈11、12樓
· (廣東-東莞)
    
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