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物業公司違反《物業管理條例》,業主可拒交管理費嗎?

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律師:您好!請您為我提供法律咨詢。以下是“物業服務合同糾紛”案的事實;原告:物業服務公司,被告:我(業主)。一、我于2005年10月在廣東湛江購房時,從國家有關規定、《城市居住區規劃設計規范》、《海洋花園總平面規劃設計圖》、《海洋花園效果圖》及已建好售出的商品房設計得到證實,該居住區已于2005年8月竣工,其環境是達到三級A等的標準。在既沒有看到前期物業服務合同約定的內容,又沒有看到臨時管理規約的前提下,因相信物業服務公司、開發商的口頭承諾“住宅區是按三級A等的標準提供物業管理服務,收費是每月每平方米1.12元”;“先簽‘主業公約’進場裝修,正式入住后再簽訂物業管理(服務)合同,明確物業管理公司和業主的權利與義務”,在業主公約上簽名。該業主公約是只對業主有法律約束力,對開發商、對物業服務公司卻沒有約束力。既沒有按規定約定物業服務公司對業主提供服務的責任與義務及提供服務的內容與質量標準;也沒有按規定約定業主在物業管理活動中,依法享有的權利和義務及交納物業服務費用的內容和標準。該公約沒按規定說明在物業管理區域內物業的基本情況,也沒有根據有關法律法規和物業買賣的合同明示在物業管理區域內業主依法享有所有權的物業共用部位、共用設施設備,以及屬于開發商所有的部位和設施設備。物業服務公司一貫以來,以沒有與業主簽訂過物業服務合同為由,又以“業主公約”沒有約定其對業主提供服務的內容及質量標準為由,拒絕按《物業管理條例》的規定為業主提供相應的服務;卻以“業主公約”對業主有法律的約束力,強迫業主按原口頭約定的三級A等的標準每月每平方米1.12元繳物管費,接受質價不相符的服務。二、物業服務公司協同開發商于2005年12月至2006年6月擅自變更規劃、設計,對已竣工交付使用后的樓房進行違建;并且擅自對區域內業主依法享有所有權的物業共用部位、共用設施設備改變用途,損害業主的共同利益。㈠對已竣工交付使用后的樓房進行違建違改,在原九層的基礎上加建第十、十一層。因違建違改,造成住宅地基下沉,住宅的地面、墻面、房頂被拉裂;造成加建層把三樓住宅的排煙管堵死;造成加建層的污水通過空調水管明排放于三樓露臺。㈡在垂直通風道(天井)違法建筑兩層樓,玻璃板樓面加蓋不銹鋼管架就建在三樓業主的窗前。因垂直通風道的樓面長期積水,又因違建破壞住宅外墻,以致三樓住宅墻體受潮,墻面鼓起、開裂;因墻體潮濕,家具、物品發霉變壞、生蟲,住宅內到處是一股霉味,根本無法住人。由于住宅內潮濕,蟑螂多得x不完。㈢把住宅幢首層架空綠地改變使用功能,建成餐館、地下車庫入口;并允許商鋪餐館的經營運輸門(窗)開在區域內。經違建違改的住宅區,直接嚴重影響到業主的居住環境及安全。車輛在住宅單元門前行駛,單車摩托車占道擺放,業主出入與車輛混行、搶道;商鋪餐館把住宅區域內作為其人員貨物混雜進出及棄物垃圾的轉運站,占業主的通道;餐館的噪音、廢水、廢氣、廢熱、棄物、垃圾等等時刻都在擾民,整個居住環境惡劣。業主自行車被盜已是常事,封閉式智能化管理服務等級三級A的住宅樓,已變成是大雜院。㈣因在垂直通風道違建,從外墻把三層樓以下的樓梯間窗堵死,使安全樓梯不通風、不采光、不排煙。如果發生火災,業主根本無法通過安全樓梯進行安全疏散。㈤把二層商鋪的疏散門開在業主的樓梯間,不但占用業主的公共部位,而且造成商鋪部分與住宅部分的疏散樓梯不*****設置,如遇緊急情況業主難以安全疏散。㈥將部分物業管理用房改作成開發商專用的樓梯間。業主現在居住環境與政府批建及通過竣工驗收的環境,根本不一樣。與購房時的環境截然不同。三、物業服務公司以虛假資料申報騙取物業服務企業資質

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李柏智
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張大勇
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李柏智
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張大勇
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