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購買二手房因賣方產證問題不能按時過戶 求助

u111635 公眾會員 來自:黑龍江-佳木斯樓主
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我們看中了楊浦區一套二手房,并與中介還有賣方在4月上旬簽訂了一份《居間協議》,上面約定“到手價”70萬并支付定金5萬。4月中旬與賣方簽訂了《房屋買賣合同》并支付首付款28萬(含5萬定金,中介保留1萬尾款),合同上約定的70萬是“成交價”(因為中介說賣方是滿五年唯一套住房,向我們保證沒有任何稅費,并單獨與我們簽訂《承諾書》保證交易過程中總稅費及中介傭金不超過2萬),并約定5月31日前辦理過戶。合同中相關條款如下: “第六條:甲、乙雙方確認,在2010年05月31之前,甲乙雙方共同向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續。上述房地產權利轉移日期以楊浦區房地產登記處準予該房地產轉移登記之日為準。甲方承諾,在乙方或者委托他人辦理轉讓過戶時,積極給予協助。由于甲方故意拖延或者不及時提供相關材料的,乙方按本合同第十條追究甲方的違約責任。”“第十條:甲方未按合同第四條約定期限交接房地產的,甲、乙雙方同意按下列第(三)款內容處理。(三)若甲方未按本合同約定期限將上述房地產交付(包括房地產交接及房地產權利轉移)給乙方,應當向乙方支付違約金,違約金按乙方已付貨款日萬分之五計算,違約金自本合同第四條和第六條約定的應當交付之日起至實際交付之日止。逾期超過十五日后甲仍未交付的,除甲方應當向乙方支付十五日的違約金外,甲乙雙方同意乙方有權單方面解除合同,乙方單方面解除合同的,應當書面通知甲方,甲方承擔賠償責任,賠償金額為總價的20%。甲方應在接到書面通知之日起五日內退還乙方已支付的房價款,并支付違約金和賠償金。” 5月初我們貸款手續辦妥,但是,房地產交易中心的工作人員拒絕了我們辦理過戶手續,原因是賣方的《房屋所有權證》需要辦理“接軌”才能交易(該《房屋所有權證》非《產權證》,是賣方在1988年“原拆原還”時辦理的)。賣方依照要求當場提交申請辦理,于6月11日拿到了新《產權證》。6月12日,我們約定前往交易中心辦理過戶時再次被拒絕,原因是合同中的房屋編號是原《房屋所有權證》而非新《產權證》的,工作人員要求重新簽訂合同。 簽訂合同至今已兩月有余,中介從未告知我們或賣方本次交易的具體流程及相應手續(特別包括賣方新辦產證所需的時間等)。5月30日我們提出若31日新《產權證》無法辦妥則賣方可能會違約時,中介的回應是國家政策變化,不構成違約。6月12日我們再次前往辦理過戶時還偶然發現中介在沒有征詢我們或賣方意見的情況下,已私下更改了他們手中所持那份合同中的過戶日期(改為6月30日),并加蓋了更正章(好象是交易中心的)。 問題一:我們所簽訂的合同是否依然有效(特別針對原過戶日期5月31日)?賣方是否已經構成違約?若我們可以追究賣方違約責任的話:1)追究已交首付款每日萬分之五滯納金?2)6月16日單方面解除合同并要求賣方賠償14萬(70萬的20%)?還是兩者兼有? 問題二:我們是否可以拒絕支付中介費?或者拒絕簽訂新合同起訴賣方? 問題三:如果邀請您來打這場官司,您覺得勝訴率為多少?請報出您若參與這次訴訟要收取的律師費,謝謝!

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張勇律師
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李柏智律師
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張勇律師
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李柏智律師
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劉克友律師
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